Польша традиционно интересна покупателям недвижимости из Украины и Беларуси; россиян среди клиентов риелторских агентств этой страны меньше, но, тем не менее, есть спрос и среди них; Как иностранцу купить квартиру в Варшаве, Познани, Вроцлаве или Кракове, и какие есть ограничения? В чём особенности сделок на первичном и вторичном рынке? Может ли гражданин другого государства взять ипотеку? Каковы дополнительные расходы, и как избежать недоразумений? Читайте в нашем подробном материале!
Какую недвижимость может купить иностранец в Польше?
Граждане зарубежных государств могут приобрести жильё в Польше, имея паспорт и необходимую сумму. Но есть важное условие. Если недвижимость коммерческая или «связанная с землёй», иностранцу потребуется получить специальное разрешение МВД на такую сделку. Какие же объекты подпадают под данное ограничение? Прежде всего, земельные участки, коммерческие здания и помещения, индивидуальные дома на собственном участке. Иногда оказывается, что, скажем, к оформленному как квартира таунхаусу по документам относится и часть дороги, что квалифицируется как «связь с землёй».
Возможна ли сделка в таком случае? Чаще всего, да, но надо будет, во-первых, доказать свою «связь с Польшей». Чётких критериев, что является доказательством, а что нет, в законодательстве не обозначено. Как правило, люди ссылаются на свои польские корни. Веским основанием будет уже полученный польский вид на жительство. Аргументом может быть также то, что иностранец открыл в стране бизнес, платит налоги. Во-вторых, придётся довольно долго ждать решения министерства внутренних дел, от 2-4 месяцев до года. Причём всё это время продавец недвижимости ожидает вердикт властей вместе с вами, получив от вас задаток. На практике мало кто из собственников готов заблокировать продажу своей недвижимости на такой длительный срок. Рынок в Польше активен, и проще найти покупателя из числа граждан, чем тратить время на иностранца, тем более, случается, что МВД не даёт добро на сделку.
Конечно, проще выбрать жильё, доступное для покупки без специальных разрешений. Но если всё же иностранец очень хочет какой-то объект, имеющий «связь с землёй», например, человек предпочитает жить в доме, а не в квартире, или бизнесмен желает купить коммерческое помещение для своей компании, есть альтернативные пути, как решить этот вопрос. Например, оформить недвижимость на свою зарегистрированную в Польше фирму. Это выгодно и с точки зрения уплаты налогов. В дальнейшем можно не спеша переоформить объект на себя как на физлицо, либо оставить на балансе предприятия.
Могут ли граждане стран постсоветского пространства купить квартиру в Польше?
Ограничений на покупку недвижимости в Польше для людей с паспортами России, Беларуси, Украины, Казахстана, других государств бывшего СССР – нет. Желающим приобрести квартиру необходимо открыть счёт в польском банке и внести на него средства. У россиян и белорусов есть определённые сложности с переводом денег, но они решаемые.
Этапы покупки
Определение целей и места
Как и в других странах, приобретение жилья в Польше начинается с определения места, целей и типа объекта. Варианты для переезда и для инвестиций будут разными. Так, при выборе недвижимости для получения дохода риелтор отфильтровывает предложения, которые легко сдаются в аренду, более рентабельные. Ключевой вопрос также, на первичном или на вторичном рынке предполагается покупка. В последнем случае оплачивается налог 2% (если человек покупает не первое жильё).
Заключение договора с риелторской компанией
В Польше цивилизованный рынок, и риелторы редко соглашаются работать без договора. Услуга агентства оплачивается покупателем квартиры по результатам сделки и составляет 2-5% от суммы. Хорошая брокерская компания берёт на себя: подбор объектов, проверку их юридической чистоты, полную правовую поддержку на всех этапах сделки, взаимодействие с нотариальным переводчиком, сопровождение расчётов, приёмку недвижимости, постпродажное обслуживание.
Подбор недвижимости
На основе запроса клиента риелтор ищет подходящие квартиры и дома. Все серьёзные лицензированные агентства объединены в мультилистинговые системы. Обращаясь в одну компанию, можно получить информацию от всех брокеров Польши, что удобно для покупателя.
К слову, обязательного лицензирования риелторской деятельности в Польше нет, однако уважающие себя агенты предпочитают получить лицензию, сдав непростой экзамен.
Проверка объекта
Риелтор проводит глубокую проверку выбранной квартиры на юридическую чистоту. Эксклюзивные предложения конкретного агентства не требуют данного этапа, так как по ним уже заранее вся проверка сделана.
Подписание договора резервации
На этой стадии между продавцом и покупателем подписывается предварительный договор, или договор резервации. В нём указываются условия сделки, сроки, цена. Покупатель вносит задаток – от 5 до 10% от общей суммы.
Подписание нотариального акта и переход права собственности
После того как подготовлен полный пакет документов, назначается день сделки. Ключевой этап – подписание нотариального акта, это аналог договора купли-продажи. Свои подписи на нём должны поставить: продавец, покупатель, нотариус, а также нотариальный переводчик, если покупатель не говорит по-польски.
Нотариальный акт – основное подтверждение права собственности на недвижимость. Оригинал этого документа хранится у нотариуса в архиве, а каждый участник сделки получает нотариально заверенную копию (эти копии могут быть выданы в любом количестве). Нотариальный акт обязательно регистрируется в государственном реестре, который в Польше является отделом суда. Как происходит регистрация права собственности в реестре? Вносится запись в определённую электронную ячейку, в которой хранится информация именно об этом объекте: все обременения, собственники, на каком основании приобретался и отчуждался.
Что важно, реестр находится в свободном доступе. Зная номер KW (в переводе «книга вечного пользования») той или иной квартиры, можно посмотреть всю необходимую информацию.
Расчёты
Расчёты за недвижимость предпочтительны в польских злотых. Средства переводятся со счёта покупателя на счёт продавца. Расчёт наличными в Польше непопулярен.
Как правило, ещё на начальных этапах подготовки к сделке иностранец открывает счёт в банке. В этом ему также помогает риелтор. Далее на счёт кладётся либо переводится необходимая сумма. Банк может спросить, откуда у покупателя деньги. Клиент должен быть готов подтвердить источники происхождения средств, предоставив документы, которые требуется перевести на польский.
Средства перечисляются после подписания нотариального акта. Обычно в нём прописан срок перевода денег. Например, может быть указано, что покупатель до следующего дня обязуется рассчитаться полностью за приобретаемую недвижимость. Если до обозначенной даты сумма не поступила на счёт, сделка считается недействительной.
Дистанционные сделки
В агентствах, специализирующихся на продаже недвижимости иностранцам, распространена практика частично или полностью удалённых сделок. Все этапы, кроме подписания нотариального акта, могут быть проведены дистанционно. Часто клиент приезжает только в финале поставить подпись на нотариальном акте. По большому счёту и в этом можно обойтись без личного присутствия, оформив доверенность на представителя агентства.
Вступление во владение
Порой финальный этап – самый трудоёмкий для иностранцев. Нужно перезаключить договоры на газ, свет, коммунальные услуги, создать личные кабинеты по управлению счетами, подключить Интернет. Бывают случаи, когда зарубежные покупатели не оплачивают «коммуналку» по несколько месяцев, потому что не знают, как это делать. В хороших агентствах, работающих с иностранцами, есть отдел постпродажного обслуживания, который берёт на себя все хлопоты.
Помимо прочего, новому владельцу квартиры или дома необходимо предоставить в административные органы пакет документов для расчёта ежегодного налога на землю. Квитанция с требованием уплаты этого налога приходит собственнику на почту в начале каждого года.
Налоги и дополнительные расходы
Все покупатели жилья на вторичном рынке Польши, и местные, и иностранцы, оплачивают налог 2%. Исключение составляет случай, когда человеком приобретается первая в жизни квартира или дом. Эта льгота была введена в стране недавно, в сентябре 2023 года, с тем чтобы поддержать молодые семьи.
Любопытно, что закон не оговаривает, идёт ли в зачёт покупка собственности в других странах. Риелторы советуют иностранцам, приобретающим первое жильё в Польше, но уже имеющим недвижимость в иных юрисдикциях, этот налог уплатить.
На первичном рынке налог на покупку недвижимости равен 0%.
К дополнительным расходам при приобретении жилья следует также отнести: оплату государственных пошлин и нотариальные услуг – 1% от суммы сделки, а также оплату риелторских услуг – от 2 до 5% (+НДС) от суммы сделки.
Особенности сделок на первичном рынке
Покупка жилья в новостройке по процедуре отличается от покупки готового объекта от собственника.
Если выбор пал на квартиру в строящемся доме, на первоначальном этапе достаточно лишь подписать договор долевого участия, который также заверяется у нотариуса.
Подчеркнём, в Польше права покупателя защищены намного лучше, чем права продавца, особенно это касается взаимодействия сторон при сделке на первичном рынке. Деньги, которые покупатель вносит на стадии строительства, не поступают напрямую застройщику, а приходят на целевой блокированный счёт, и только банк решает, когда и сколько выделить средств из этого резерва для реализации определённого вида работ в соответствии с графиком. Соответственно, если застройщик не выполняет свои обязательства, деньги ему не поступают. Кроме того, сделки застрахованы, и в случае разорения компании, участник долевого строительства получает возмещение оплаченной суммы. (Хотя в Польше банкротства застройщиков происходят крайне редко).
Оплата средств по ДДУ происходит поэтапно. Часто сумма разбивается на поквартальные платежи.
После того как дом сдан в эксплуатацию, застройщик информирует об этом клиента и приглашает на приёмку квартиры. Покупатель смотрит, соответствует ли квартира проекту, нет ли дефектов – трещин, повреждений. Если всё в порядке, он подписывает протокол о приёме недвижимости. Если нет, в документе прописывается перечень недостатков, и у застройщика есть месяц на их устранение.
Через несколько месяцев после сдачи дома в эксплуатацию застройщик приглашает покупателя в нотариальную контору для подписания документа о переходе права собственности на приобретённую квартиру. Далее идёт стадия оформления договоров на коммунальные услуги, подключение Интернета и так далее.
Может ли иностранец взять ипотеку в Польше?
Зарубежные граждане, имеющие постоянный или временный вид на жительство в Польше, при исполнении определённых требований вправе подать заявку на ипотечный кредит. Главное, чтобы на момент получения ипотеки до конца срока действия ВНЖ оставалось не меньше года.
Конечно, важна кредитоспособность заявителя. К рассмотрению принимается только доход, официально полученный в Польше, – зарплата или, скажем, прибыль от предпринимательской деятельности. В последнем случае потребуется предоставить годовой, а в некоторых банках и двухгодичный, отчёт о поступлениях на счёт компании.
Рассматривая заявку, банки учитывают, насколько стабилен доход у претендента на кредит, сколько человек у него на иждивении. Всё это влияет на то, какая сумма ипотеки будет одобрена.
В Польше между банками и людьми, желающими взять кредит, есть промежуточное звено – ипотечный консультант. Это специалист, имеющий финансовую лицензию и знающий все текущие предложения банков. Он помогает оценить кредитоспостобность человека и, исходя из его условий и пожеланий, предлагает 3-4 оптимальных варианта из разных банков. Клиент выбирает из них наилучший и обращается в агентство по недвижимости. Риелтор, с учётом суммы, которая предположительно может быть одобрена, подбирает объект. Далее собирается пакет документов на квартиру, а также на заявителя, и уже со всем этим «багажом» человек отправляется в банк. Часто кредитный консультант и риелтор работают совместно, чтобы ускорить процесс и сделать его более гладким для клиента.
Рассмотрение заявки в банке длится до четырёх месяцев. Сначала банковский специалист оценивает клиента как заёмщика, то есть финансовую составляющую. Затем эксперт изучает объект недвижимости и в завершении весь кейс целиком.
Отказов в ипотеке не так много именно потому, что ипотечный консультант помогает клиенту как следует подготовиться и прийти в банк уже во всеоружии. Кстати, услуги таких консультантов оплачиваются не клиентом, а банком.
Является ли покупка недвижимости основанием для ВНЖ?
Покупка жилья в Польше не считается основанием для получения ВНЖ или ПМЖ. Максимум что даёт владение квадратными метрами – это возможность оформлять долгосрочную визу, для того чтобы приезжать и следить за своей собственностью.
Для того чтобы стать резидентом Польши есть другие способы – учёба, работа, открытие бизнеса в стране и так далее.
Подводные камни
На каждом рынке своя специфика, и иногда незнание юридических нюансов может обернуться потерями финансов и времени.
Порой иностранцы проявляют излишнюю самонадеянность, в отличие от самих поляков, которые проконсультируются с несколькими юристами прежде чем сделать тот или иной шаг. При том, что местные, безусловно, гораздо лучше понимают законодательные тонкости своей страны.
Риелторы поделились двумя историями людей, которые обратились к ним уже после того, как налетели на эти самые «подводные камни».
Иностранец, уже имея ВНЖ Польши, решил приобрести квартиру в ипотеку. Он обратился напрямую к застройщику и выбрал квартиру. Стороны подписали нотариальный акт, и мужчина внёс залог в размере 20%. Однако, когда он стал обращаться в один банк, во второй – ему отказали из-за низких доходов, а третий банк и вовсе не стал рассматривать его заявку. В итоге покупатель потерял свои деньги, так как в нотариальном акте, который он опрометчиво подписал, было указано, что задаток невозвратный. При этом кредитный консультант, к которому изначально обращался герой этой истории, указывал ему на низкую кредитоспособность и рекомендовал принять меры, чтобы её улучшить. Конечно, обратись он сразу к риелтору, такого бы не произошло.
Вторая ситуация также связана с покупателем из-за рубежа. Клиент обратился напрямую к застройщику и купил квартиру и машиноместо в паркинге, оплатив полностью стоимость и того, и другого. Застройщик, вероятно, не имел большого опыта в сделках с иностранцами и оформил всё документально, как при обычной продаже. Однако, когда пришло время передавать права собственности, нотариус отказал в оформлении данной сделки. Причина в том, что из-за особенности оформления именно этого паркинга иностранный гражданин не имел права на покупку машиноместа в нём. В результате мужчине пришлось срочно перепродавать эту недвижимость.
Чтобы обезопасить себя от неприятностей, рекомендуем обращаться в агентства, которые давно работают на польском рынке и знают правовые и рыночные аспекты.
Обычно сделки проходят для покупателей гладко. Риелтор со стороны продавца и риелтор со стороны покупателя выступают как два адвоката, которые между собой организуют процесс сделки так, чтобы он был максимально комфортным для их клиентов.
Благодарим за помощь в подготовке материала:
Наталию Зайцеву, эксперта Etalon Estate Group
