Как правильно выбирать квартиру на вторичном рынке? Что должно насторожить на просмотре? Какие документы надо проверить перед сделкой? Циан.Журнал рассказывает, как безопасно приобрести «вторичку».
Рынок готового жилья активен. Сделки по договору купли-продажи проходят в пять раз чаще, чем по ДДУ, подсчитали аналитики Циан.
В каких случаях лучше выбрать квартиру на «вторичке»
— Если хотите купить жилье дешевле («вторичка» дешевле «первички», в некоторых регионах — в полтора раза);
— если хотите переехать сразу (новостройку придется ждать);
— если хотите жить в развитом районе (инфраструктура новостроек обычно строится еще несколько лет);
— если вам не нужна ипотека (ставки на вторичном рынке высокие, сейчас они начинаются от 17% годовых);
— если хотите знать, кто будет вашим соседом (в новостройке выбрать соседа невозможно);
— если хотите, чтобы деревья во дворе доставали до пятого этажа (молодым деревцам вокруг новостроек еще расти и расти).
Как купить квартиру на «вторичке» и ничего не упустить? Разбираемся по порядку.
Шаг 1. Выбираем подходящие варианты
Заходим на Циан. На странице поиска указываем город и нужное количество комнат.
Обязательно воспользуйтесь фильтрами в разделе «Еще фильтры». Здесь можно выбрать площадь, этаж, тип дома (например, если вы не хотите панельный дом или вам нужна «сталинка»), оставить только варианты с балконом, лифтом, конкретным типом планировки и с другими важными вам параметрами. Если какие-то из них непринципиальны, ставьте «неважно» — вы увидите больше вариантов.
Обратите внимание: варианты с учетом ваших пожеланий можно посмотреть как списком, так и на карте. Если вам удобнее выбирать по фото и цене, смотрите список (варианты сразу можно отсортировать по цене). Карта пригодится, когда вы хотите купить квартиру в конкретном районе города — сразу видно, где именно она расположена.
Подходящие варианты лучше добавлять в Избранное: так вы сможете отслеживать изменение цены на квартиры из вашего шорт-листа (у кого-то в нем будет три адреса, у кого-то — 10–15 или больше).
Следующий шаг — связаться с собственником или его представителем (риелтором, агентством) по телефону или в чате и договориться о просмотре.
Шаг 2. Идем на просмотры и оцениваем квартиры вживую
Даже если вы живете в другом городе и вам сняли экскурсию онлайн, не упускайте возможности посмотреть квартиру. Важно прийти, всё осмотреть, измерить, понюхать, в конце концов. Запах квартиры и подъезда не последняя вещь при покупке жилья, в котором кто-то уже жил.
Не соглашайтесь на групповой осмотр, внимание будет рассеиваться, вы ничего толком не увидите. Приходите самостоятельно и спокойно, не торопясь осмотрите квартиру.
Не стесняйтесь задавать собственнику вопросы, доставать рулетку и измерять ширину комнаты — это ваше право.
Определитесь, будете ли вы делать ремонт. Если да, вычеркивайте из плюсов фразы продавца про свежий ремонт. Но и отсутствие ремонта не будет минусом: всё равно переделывать под себя. Прикиньте, что можно оставить (стояки или коммуникации, которые недавно заменили).
Постарайтесь не попасться на удочку маркетинга: да, запах пирога с корицей звучит по-домашнему, но не пытается ли продавец замаскировать им запах прокуренных обоев?
Выражайте меньше эмоций. Если вид из окна вам нравится, отметьте это в блокноте. Фотографируйте все нюансы и записывайте все мысли о каждой просмотренной квартире. После просмотра пяти квартир первая и третья уже сольются в памяти — и вы будете долго вспоминать, где был широкий балкон: в той «двушке» на седьмом этаже или маленькой «трешке» на 15-м?
Предположим, у вас есть квартира-финалист. Не спешите вычеркивать все остальные варианты: расслабляться рано. Не исключено, что после проверки документов и собственника от выбранной квартиры придется отказаться из-за рисков и рассмотреть другие варианты.
Шаг 3. Проверяем документы на квартиру
На Циан есть сервис юридической проверки жилья онлайн. Юристы изучат объект и продавца и расскажут о возможных рисках.
Можно проверить квартиру и самостоятельно. Вот список документов, которые надо проверить перед подписанием предварительного договора купли-продажи.
— Выписка из ЕГРН
Она подтверждает, что продавец — настоящий собственник квартиры. Получить выписку с данными владельца может только сам собственник, попросите его об этом. Добросовестный продавец не будет возражать и предоставит документ потенциальному покупателю.
Также выписку из ЕГРН с данными продавца может заказать нотариус после предоставления ему предварительного договора, где будет четко указано, кто продавец и кто покупатель.
— Правоустанавливающие документы
Это документы, доказывающие, как право собственности перешло к продавцу: по договору купли-продажи, дарственной и т. п. Ведь получить право собственности можно разными способами: купить квартиру, получить в наследство или в дар, в результате приватизации.
ВАЖНО
Если такого документа нет (или «пока нет», «документы оформляются»), отдавать задаток нельзя.
— Выписка из домовой книги о том, кто зарегистрирован в квартире
Получает ее собственник в МФЦ или УК. Также подойдет выписка из единого жилищного документа: к тому же там будет указано, есть ли долги по коммунальным услугам.
Уточним: понадобятся справки и по форме № 9, и по форме № 12. Обычно форму 12 покупатели не запрашивают, но она нужна: в ней указывается, сколько человек временно выписаны из квартиры. Они могут находиться в тюрьме, на лечении или считаться пропавшими без вести. Если такие люди есть в выписке — вы сильно рискуете при покупке, от этого варианта лучше отказаться.
— Поэтажный план и экспликация (необязательно, но желательно)
Эти документы запрашиваются в БТИ. Они позволяют понять, не была ли в квартире сделана незаконная перепланировка.
— Справка о погашении ипотеки, если квартира была куплена в кредит
— Справки из нарко- и психоневрологического диспансеров
Подтверждают, что на момент совершения сделки продавец дееспособен. Эти справки стоит сохранить в течение трех лет после покупки — это срок, в течение которого можно оспорить сделку.
— Согласие супруга/супруги на продажу квартиры
Необходима в том случае, если квартира была куплена, когда продавец состоял в браке.
— Согласие органов опеки и попечительства, если среди собственников есть несовершеннолетний
— Платежи по договору, если квартира покупалась за счет привлечения кредитных средств
Тут имеются в виду платежные поручения (чеки об оплате), чтобы проверить, за счет каких средств была погашена ипотека — за счет средств материнского капитала или личных.
— Доверенность, если договор купли-продажи за собственника подписывает другое лицо
Необходимо проверить в доверенности: правильность указания сведений о недвижимости, правильность заполнения паспортных данных, срок действия доверенности, сведения о том, не отозвана ли доверенность в реестре доверенностей по ее реквизитам.
ВАЖНО
Доверенность от физических лиц выдается в нотариальной форме.
— Информация об использовании материнского капитала
Если квартира принадлежит собственнику на основании договора дарения или досталась в наследство, то ее не проверяют на использование маткапитала.
Если квартира была куплена с использованием маткапитала, нужно запросить у продавца выписку об остатке материнского капитала и выписку из федерального реестра лиц, имеющих право на дополнительные меры господдержки, о выдаче государственного сертификата на материнский (семейный) капитал. Выписки заказываются через госуслуги.
Для погашения ипотеки использовался маткапитал? В течение шести месяцев после снятия обременения надо оформить квартиру в общую долевую собственность (обязанность, установленная частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года №256-ФЗ), составив соглашение о выделении долей. Такое соглашение оформляется в простой письменной форме и предъявляется в Росреестр для государственной регистрации.
ВАЖНО
Если при покупке квартиры использовался маткапитал, но доли детей в квартире не выделены и впоследствии квартира продана, такая сделка может быть оспорена в суде!
Что должно насторожить при проверке документов:
- нет правоустанавливающих документов;
- собственники за последнее время менялись часто;
- продавец купил эту квартиру недавно и уже продает.
Перед подписанием предварительного договора еще раз попросите дополнительно осмотреть квартиру. Ищите недостатки: во-первых, о них лучше знать заранее, во-вторых, они позволят эффективно торговаться.
Проверьте по списку:
- окна (как работает фурнитура, нет ли плесени по углам и т. п.);
- трубы (нужно ли их менять, нет ли протечек);
- электрику (насколько она свежая, нужно ли ее менять);
- воду и счетчики (хороший ли напор, горячая вода действительно горячая);
- вытяжку (откройте окно и убедитесь, что есть тяга).
Шаг 4. Торгуемся правильно
В каком случае стоит торговаться
— цена на квартиру завышена;
— нужен ремонт;
— в объявлении о продаже указано, что торг возможен;
— квартира долго не продается;
— квартира находится на первом этаже;
— есть неузаконенная перепланировка (можно получить значительную скидку);
— у жилья есть явные недостатки — например, придется менять окна (легко получить скидку несколько сотен тысяч рублей).
Шаг 5. Подписываем предварительный договор и вносим задаток
Следующий шаг — подписание предварительного договора. Продавец должен принести оригиналы правоустанавливающих документов, выписку из ЕГРН и паспорта всех владельцев. Если в собственниках дети, то — их свидетельства о рождении и согласие органов опеки и попечительства на сделку.
Еще один документ, который понадобится при подписании предварительного договора купли-продажи (или на сделку — как договорятся стороны), — справка об отсутствии задолженности за ЖКУ. Долги за воду или свет сохраняются за продавцом, но вы рискуете потратить время и нервы. А вот долг за капремонт ляжет уже на нового владельца. Так что лучше подстраховаться и проверить, чтобы не было долгов ни по какой услуге.
В предварительном договоре надо зафиксировать:
- цену жилья;
- сроки — в течение какого времени будет заключен основной договор
- описание квартиры и ее кадастровый номер.
Задаток вносится в счет стоимости квартиры. Иногда его забирает себе агентство продавца в качестве комиссии. В договоре прописывается: если сделка будет отменена из-за покупателя, задаток остается у продавца. А если из-за продавца — задаток возвращается покупателю в двойном размере. Но возможны и другие условия, договоренности зависят от воли сторон.
Шаг 6. Готовимся к сделке
Еще раз закажите выписку из ЕГРН. Мошенники могут продать квартиру или подарить/продать долю в ней третьим лицам. Конечно, такое случается редко, но лучше убедиться в чистоте помыслов продавца.
Проверьте все документы еще раз. На момент заключения сделки в квартире не должно быть зарегистрированных лиц.
Попросите прислать вам шаблон договора купли-продажи заранее, чтобы прочитать его в спокойной обстановке и, если нужно, посоветоваться с юристом.
Шаг 7. Сделка
На сделку покупатель приходит с квитанцией об оплате госпошлины за регистрацию права собственности (2 тыс. рублей).
Договор купли-продажи можно составить с риелтором, юристом, нотариусом. Если вы приобретаете квартиру через агентство, там тоже есть типовые договоры.
Обязательно внимательно прочитайте все экземпляры договора, прежде чем их подписывать.
В договоре должна быть подробная информация о покупателе и продавце, об объекте недвижимости (адрес, площадь, кадастровый номер), о наличии обременений и о цене. Не соглашайтесь на занижение цены в договоре — это ваша гарантия, что продавец не потребует недвижимость назад, вернув только половину стоимости.
После договора подписывается акт приема-передачи. Вы подтверждаете, что получили квартиру и ее состояние вас устраивает.
Договор и акт подписываются в трех экземплярах: для покупателя, для продавца, третий отправляется в Росреестр. Зарегистрировать документы в Росреестре можно через МФЦ. Обычно на это уходит до 10 дней.
ВАЖНО
Поскольку Росреестр может не зарегистрировать сделку, деньги продавец получает не в день подписания документов.
СОВЕТ
Включите в договор пункт о перечислении денежных средств в течение определенного срока после регистрации сделки в Росреестре.
Шаг 8. Выбираем способ расчета
Как продавцу отдать деньги за квартиру? Есть три распространенных способа.
Аккредитив
Самый современный и надежный способ оплатить покупку квартиры. Покупатель кладет деньги на специальный счет в банке. Условие раскрытия аккредитива (возможности продавца снять деньги) — выполнение условий сделки. Как только Росреестр регистрирует ее, аккредитив раскрывается и продавец получает доступ к деньгам.
Банковская ячейка
Это аналог аккредитива, только с наличными. Посредником и гарантом чистоты сделки также выступает банк. Деньги кладутся в ячейку, продавец получает к ней доступ после того, как сделку зарегистрирует Росреестр.
Оплата после регистрации сделки Росреестром
Покупатель здесь не рискует, а вот продавец — да, потому что гарантии, что покупатель заплатит, у него нет.
После перечисления денег продавцу можно начинать ремонт или сразу переезжать в новую квартиру.
Редакция благодарит за помощь при подготовке статьи юристов юридического бюро «Пропозитум»
