5 декабря открылся архитектурно-строительный форум «Казаныш» (в переводе с татарского — «достижение»). В его преддверии редакция «РБК-Недвижимости» расспросила мэра Казани Ильсура Метшина о текущих градостроительных проблемах «третьей столицы России», методах работы с инвесторами и перспективах развития территорий.
— Казань имеет репутацию одного из наиболее активно развивающихся городов страны, в том числе по динамике строительства жилья. Как и почему происходит такой заметный рост?
— Уже в 2014 году количество жителей достигло показателей, запланированных на 2020 год. Это поставило перед нами совершенно новые задачи. Где и как развивать общественный транспорт? Что делать для стопроцентного обеспечения жителей социальной инфраструктурой? Где точки роста города? Каковы принципы развития территорий?
Даже сейчас, в далеко не самые беззаботные времена, объем жилищного строительства в городе в этом году по сравнению с прошлым вырос на 45%. Все востребовано, никто на продажи не жалуется. Количество ипотечных сделок увеличилось на 50% — до 32 тыс. Стоимость квадратного метра у нас тоже немаленькая: по оценкам аналитиков, в 2021 году доходность инвестиций в недвижимость Казани оказалась максимальной в России, а в 2023 году — выше, чем в Москве и Санкт-Петербурге.
Так что количественные показатели у нас вполне достойные — самое время поставить вопрос о качестве. Не скрою, еще несколько лет назад об архитектуре новых зданий в 90% случаев можно было сказать только одно — она функциональна. Конечно, этого было совершенно недостаточно. Потребители устали от примитивных решений.
— Что лежит в основе вашего взаимодействия с инвесторами строительства? Какую роль может сыграть город, чтобы мотивировать застройщиков ориентироваться на другую архитектуру? Требовать, ругать, не согласовывать?
— Мы вместе с главным архитектором города Ильсияр Тухватуллиной решили идти другим путем. Наша задача — вдохновить застройщиков на архитектурные подвиги, зажечь огонек в глазах, чтобы конкуренция шла не только по объемам и цене квадратного метра. Красота зданий, их гармоничное сочетание в определенной локации, использование интересных решений и материалов — все это темы, которые сегодня в Казани активно артикулируются.
— Как вам удалось изменить позицию застройщиков и, по сути, заставить их раскошелиться на более интересные проекты?
— Мы преодолели строительный хаос начала двухтысячных, когда точечная застройка была обычным делом. Создали Институт развития города. Мы совершили революцию в головах застройщиков, убедив их, что жилой комплекс нельзя проектировать без социальной инфраструктуры, без достаточного количества парковочных мест, в том числе велосипедных, что нельзя ставить телегу впереди лошади: сначала проект планировки территории — и только потом стройка.
Сегодня в городе сформирована прозрачная политика взаимоотношений с инвесторами, девелоперами и застройщиками. Мы ранжируем их только по честности строительных намерений и пониманию интересов города и общества. И это работает.
Мы не сможем правильно развивать взаимоотношения с застройщиками, архитекторами, инвесторами, если не скажем им четко — какую Казань мы ходим видеть.
— Это видение заложено в проекте поправок к генплану города? Он был принят недавно, в 2020 году, но к нему уже имеется более 100 замечаний. Как в генплан вкрались ошибки?
— Казань растет гораздо быстрее, чем предполагали специалисты Института генплана Москвы, которым мы доверили разрабатывать новый генплан Казани. Так, рассчитанный на 20 лет план строительства нового жилья наши застройщики выполнили без малого за три года. Обеспеченность жильем выросла на 28% — до 29 кв. м на одного жителя Казани. Согласно генплану, этот уровень планировалось достигнуть ближе к 2040 году, в 2025-м проектировщики рассчитывали только на 27,8 кв. м на человека. По числу жителей Казань уже превысила прогноз на 2025 год. Разработанная совместно с жителями стратегия развития реки Казанки с системой 12 парков также повлияла на дорожное планирование — в местах будущих парков было решено отказаться от строительства дорог. Например, мы не будем строить трассу от Дворца единоборств «Ак Барс» до Дворца водных видов спорта с развязкой на пересечении с «Миллениумом», чтобы не отрезать планируемый парк «Спортивный» от жилой застройки и не подвергать негативному воздействию Крачковые озера — а там, практически в центре Казани, сохранились краснокнижные животные и растения.
Но хочу подчеркнуть: речь идет только о корректировках, а не об изменении генплана города. Это очень продуманный и хорошо сбалансированный документ, над которым работа шла без малого шесть лет. И на выходе мы получили ответы на многие вопросы.
— Что для вас как для мэра главное в нынешнем генплане?
— Жизнь так распорядилась, что я уже второй раз стою у истоков создания нового генплана Казани. В 2005 году, когда я возглавил город, наша команда работала с действующим тогда генпланом 1969 года. В нем были заложены многие вещи, актуальные и сегодня: например, мы сейчас строим Вознесенский тракт, который как раз родом еще из того генплана — но в целом, конечно, этот документ в нулевых серьезно устарел. Генплан, принятый в 2007 году, стал важнейшим документом для стратегического развития территории города и предопределил развитие Казани на 15 лет. Благодаря ему удалось зарезервировать земельные участки под школы, детсады и дороги, обозначить красные линии, определить функциональные зоны территориального развития и многое другое.
Но в 2007 году никто, наверное, не мог предугадать, что очень скоро в Казани произойдут события, которые коренным образом изменят город. Помню, как Минтимер Шарипович Шаймиев, первый президент Татарстана, высоко поднял брови, когда я говорил о том, что Казань должна стать городом-магнитом: «За свои слова отвечать надо». К счастью, благодаря общим усилиям жителей и властей всех уровней у нас получилось. Столица Татарстана стала признанной во всем мире площадкой для проведения глобальных спортивных мероприятий. И не только спортивных — одним из российских лидеров по строительству, благоустройству, капремонту жилья, привлечению инвестиций, развитию цифровых сервисов, росту населения и возведению социальной инфраструктуры.
Мы построили спортивные объекты, транспортную инфраструктуру, провели Универсиаду, чемпионат мира FINA по водным видам спорта, чемпионат мира по футболу в 2018 году и World Skills в 2019 году. Как сказал на Первом канале футбольный тренер Леонид Слуцкий, возглавлявший до 2022 года «Рубин»: сегодня Казань — как Москва, только без пробок.
И для меня очень важно, что при разработке генплана Казани-2040 производился расчет и анализ всех сторон жизни жителей города, были выдвинуты различные концепции и сценарии развития города, что сформированный проект генплана дважды масштабно обсуждался с казанцами. Прошли сотни встреч во всех районах города. И если в 2007 году на аналогичных встречах шло простое информирование населения, то при подготовке этого генплана в ходе обсуждения нередко находились новые решения, вошедшие в окончательный документ.
Все материалы генерального плана выполнены в цифровых форматах — это позволило ему стать частью общей базы данных, доступной для всех специалистов, застройщиков и жителей, полезной для разработки всех последующих документов территориального планирования и не только. Например, мы связали систему учета имущества с комплексной муниципальной геоинформационной системой — и теперь не надо толкаться в разные двери, к разным специалистам, рыться в разных папках. Все прозрачно, в том числе планы на будущее.
Первыми в России мы ввели в генплан Казани-2040 раздел, посвященный сохранению и развитию природно-рекреационного каркаса. Все природные и озелененные территории общего пользования, а также водные объекты проинвентаризированы и отмечены как самостоятельные функциональные зоны, каждая из них получила закрепленный статус и регламент, регулирующий ее охрану. С утверждением нового генплана и Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) полностью исключена возможность застройки зеленых зон города.
— Как вы считаете, принятые в городе ПЗЗ — это пряник или кнут для инвесторов? Пугают ли они застройщиков?
— А правила дорожного движения разве кого-то пугают? Вот и тут точно так: ПЗЗ — это документ, определяющий четкий порядок действий по использованию недвижимости, дающий ответы на все вопросы, что, где и в каких объемах можно строить, как использовать участки и объекты. В Казани ПЗЗ приняты в 2021 году на основе генплана, в котором очень детально проработаны схемы функционального зонирования города. Они обязательны для соблюдения всеми сторонами — гражданами, юридическими лицами, органами власти.
Прошло время, когда каждый собственник земельного участка творил на своей территории, что хотел. Сегодня же в специальных зонах без проекта планировки, в котором учитываются все факторы, никто разрешения на строительство не получает и не получит. И это иногда искренне изумляет некоторых иногородних инвесторов.
Но я думаю, что застройщиков больше всего пугает неизвестность, когда то ли можно, то ли нет, и непонятно, что тебе скажут завтра. А когда есть логичная прозрачная история, когда правила для всех одинаковы — это как раз про безопасность инвестиций, про мотивацию застройщика и уважение ко всем игрокам рынка.
— Какие территории в Казани являются перспективными для развития?
— Сегодня есть такое интересное противоречие. Казанцы считают, что город очень плотно застроен, а зарубежные эксперты в один голос говорят: вам до плотной застройки — как до Луны. Что интересно: правы все. Привыкший к городскому ландшафту замыленный глаз просто не замечает заброшенных депрессивных территорий бывших промзон, скопища ржавых гаражей советского времени, заборов неработающих предприятий.
Уверен, без ревитализации таких зон бессмысленно говорить о развитии современного города. Качество городской среды надо повышать не отдельными заплатками, а повсеместно. И депрессивные территории — возможность креативного переосмысления пространства, создания совершенно нового уровня застройки и благоустройства.
Приведу несколько примеров. Еще лет десять назад мы начали задумываться о реновации промышленных площадок, которые утратили экономический потенциал. Одна такая в Приволжском районе Казани занимала около 300 га. Сегодня здесь уже строятся красивые и благоустроенные жилые микрорайоны.
На Градостроительном совете рассмотрены планы реконструкции и реновации территорий завода «Сантехприбор» и Казанского вертолетного завода. В Адмиралтейской слободе очень красивый проект реализует компания «Унистрой». Кировский район и Адмиралтейская слобода в ближайшие пять лет вообще изменятся до неузнаваемости. Здесь будет жилая застройка нового уровня, из домов откроется шикарный вид на старую Казань, на Кремль. Возведение Большого казанского кольца несколько лет назад уже принципиально поменяло здесь ситуацию, а строительство новой трассы — дублера М-7 — помогло во многом избавиться от пробок. Территория, которую не так давно звали «грязнушкой», на глазах расцветает. В этом году, кстати, мы закончили здесь благоустройство Сада рыбака — с фонтаном, арт-объектами, красивыми ландшафтными решениями. А всего с 2011 года у нас благоустроено парков и скверов общей площадью 551 га.
В прошлом году мы при поддержке главы Татарстана Рустама Минниханова начали комплексное развитие территории возле Речного порта, в районе Портовой улицы. Это свыше 280 га вдоль волжского берега, невероятные виды в десяти минутах езды от центра города, от которых казанцы были десятилетиями отрезаны складами, гаражами, пустырями и заборами. Теперь здесь появятся 10-километровая набережная, огромный парк, бульвары с арт-объектами, культурные и образовательные центры. Мечтаем увидеть здесь марину со всей необходимой инфраструктурой для яхт, парусных лодок, других малолитражных судов. СМУ-88 уже ведет застройку на 6 га первого ЖК, авторами проекта стали одни из лучших российских архитекторов — Александр Цимайло и Николай Ляшенко. К слову, к созданию мастер-плана территории Новой Портовой наше управление архитектуры и градостроительства привлекло целую плеяду выдающихся российских профессионалов и поставило перед ними задачу сохранить идентичность этой территории, культурный код Ново-Татарской и Старо-Татарской слобод. Я уверен, что здесь мы увидим завтрашний день архитектуры не только нашей столицы, но и, возможно, серьезный пример для всего российского строительного комплекса.
— Есть ли в городе проекты, аналогичные Новой Москве?
— Казань, будучи центром агломерации, с каждым годом все плотнее обрастает поясом ЖК, активно строящихся в пригородных районах. И этот пояс уже серьезно поддавливает город — особенно это чувствуется со стороны Оренбургского тракта, в направлении Борового Матюшино, Лаишево. Там по понятным причинам стоимость земли ниже, чем в Казани, ниже требования к наличию социальной инфраструктуры и, соответственно, доступнее цена квадратного метра. Люди покупают такие квартиры — и обнаруживают, что детсадов у них нет, школ нет, досуговых центров нет, а дороги, по которым они ездят на работу и возят детей в казанские образовательные учреждения, переполнены. Страдают они, страдают и остальные жители, ставшие заложниками этого пригородного кольца. К сожалению, денег строить метро до каждого ЖК в Куюках или Столбищах у нас сегодня нет.
И мы еще десять лет назад говорили о том, что такой сценарий неизбежен. Не случайно глава Татарстана принял решение о приостановке выдачи разрешений на строительство в пригородных зонах — до наведения порядка с этими вопросами. Надеюсь, единый генеральный план Казанской агломерации, который сейчас разрабатывает Институт пространственного развития РТ, позволит избежать подобных градостроительных ошибок в сопредельных со столицей районах и муниципалитетах.
В Казани мы делаем все, чтобы не наплодить таких градостроительных ошибок, чтобы не появлялись «человейники», в которых нет дорог, школ, детских садов. Этот печальный опыт городом уже пройден, уроки усвоены. Когда в нулевых расселяли людей из трущоб, были построены целые спальные микрорайоны. К сожалению, соцобъектов там остро не хватало. И мы плясали практически на острие бритвы, чтобы решить эту проблему.
И сейчас для нас дело принципа — чтобы новые микрорайоны строились сразу с социальной инфраструктурой. Яркий пример такого строительства — микрорайон Салават Купере на 50 тыс. жителей, строящийся по программе социальной ипотеки на окраине города. Здесь за несколько лет построили четыре школы, восемь детских садов, открыли новый парк, детскую и взрослую поликлиники. И мощная реконструкция Горьковского шоссе задумана во многом для облегчения дорожной ситуации жителей этого микрорайона.
— В Казани строится почти 1 млн кв. м жилья ежегодно. На какие средства? Какова доля инвестиций города и частных капиталов в этом объеме?
— В этом году за миллион перевалим. Казань сегодня очень привлекательный с точки зрения инвестиций город. За девять месяцев 2023 года уже введено 1 млн кв. м жилья. Из них 808 тыс. кв. м — это квартиры, а 223 тыс. кв. м — индивидуальные дома. По вводу жилья Казань занимает третье место после Краснодара и Новосибирска.
Практически вся многоэтажная застройка идет на средства частных инвесторов и Государственного жилищного фонда. 30–40% жилья в новых комплексах покупают люди из других регионов. В федеральном реестре обманутых дольщиков нет ни одного казанского объекта!
Тенденция последних лет — в Казань пришли крупные строительные компании из Москвы и других регионов. Это, в частности, ГК «Садовое кольцо», ПИК, "КОМОС-строй". А это люди, которые очень хорошо считают и анализируют. Никто бы здесь ни метра не построил, если бы экономика не складывалась.
— Что это за новостройки — монолитные, панельные? На каком каркасе? Вас не беспокоит проблема одинаковости современных зданий?
— Мы уже прошли этот этап. Сегодня благодаря усилиям городских структур и застройщиков, которые с каждым годом осознают необходимость строить не только быстро и качественно, но и красиво, мы имеем яркие по архитектуре объекты. Это касается не только зданий, но и городских придомовых пространств. Конкуренция на территории Казани среди застройщиков растет, и они вынуждены придумать новые решения: кто-то оборудует парк на крыше, кто-то галереями на большой высоте соединяет жилые корпуса и размещает там общественные пространства, кто-то делает световые окна, чтобы добавить естественного освещения во двор или превращает улицу, на которой расположен ЖК, в модную локацию…
Когда-то мы считали достижением отказ от трехслойных конструкций. Сейчас наблюдаем тренд на уход от вентфасадов. Помимо кирпича, застройщики используют сегодня стекло, металл, фибробетон, комбинированные материалы, имитирующие различные поверхности. Главный архитектор города Ильсияр Тухватуллина не просто призывает современно думать — она организовала уже несколько туров для застройщиков по лучшим объектам Москвы. Многие руководители компаний и сами активно изучают новые архитектурные решения и технологические подходы.
А недавно мы внесли изменения в Правила землепользования и застройки. Например, исключаем в отделке фасадов сайдинг, профлист, силикатный кирпич, мелкоформатный керамогранит. Требуем от застройщиков озеленение и благоустройство плоских кровель невысоких зданий и установку на парковках электрозарядных станции для автомобилей.
Здания, которые строятся сегодня в городе, и будут тем наследием, которое мы оставим своим детям и внукам. По нему они будут судить о нас.
— Ильсур Раисович, не так давно в Казани принята Концепция устойчивого развития территории исторического поселения. Какие смыслы и ограничения в нее вложены?
— Если сейчас оглянуться назад, становится очевидным, что Казань — один из первых российских городов, который взял на себя труд выстроить работу по сохранению исторического центра и объектов исторического наследия. В условиях несовершенного законодательства, отсутствия подготовленных кадров, непонимания со стороны собственников, заинтересованных в скорейшем получении прибыли, мы много лет последовательно и принципиально стремились к сохранению и бережному возрождению нашего архитектурного наследия.
Все прекрасно помнят время, когда старые здания то и дело горели, а древние улицы Казани были похожи на рот, полный гнилых зубов. Тогда при личной поддержке главы Татарстана Рустама Минниханова и жителей-активистов нам удалось остановить уничтожение старой Казани. И сразу же встал вопрос — что дальше? Законсервировать ситуацию, превратить ядро Казани в территорию тотальных запретов — этот подход тоже был бы большим упрощением. По этому пути не шли и европейские города. Ведь исторический центр — это живой организм, он должен стать пространством возможностей, а не запретов.
Разработанная нами с участием экспертов концепция, образно говоря, должна «поженить» интересы муниципалитета, инвесторов, застройщиков и всех горожан. Это своего рода градостроительная конституция, обеспечивающая как сохранение исторического облика центра Казани, так и возможности его развития с учетом множества составляющих. Не ручное управление, не субъективная оценка, а продуманные профессионалами подходы.
Институт развития города также подготовил типовые проекты ИЖС для территории исторического поселения. В случае когда собственник выбирает типовой проект, не требуется прохождение долгой процедуры согласования с органом охраны объектов культурного наследия, как это предусмотрено для других объектов в историческом центре.
— Работает ли город в направлении нормирования ИЖС за пределами территории исторического поселения? Ведь доля индивидуальных домов в общем объеме строительства в Казани традиционно высокая, около трети.
— Сегодня это больной вопрос. В Казани всегда были требования к согласованию облика индивидуальных жилых сооружений, фасады которых выходят на улицы, набережные, другие общественные пространства и таким образом участвуют в формировании образа города. Не мы первые это придумали — во многих туристических городах Европы обязательна определенная цветовая гамма не только домов — цветов на карнизах! И это действительно создает цельный визуальный образ. Но с 1 сентября Градкодекс утвердил, что согласование АГО ИЖС на территории России не требуется — за исключением индивидуальных домов в границах исторического поселения. Это сделано, безусловно, в благих целях — для ускорения прохождения документов, избавления людей от бюрократии, но, думаю, это как раз тот случай, когда с водой выплеснули и ребенка. Город хорошо себя чувствует и хорошо выглядит, когда в нем соблюдается баланс общественных и частных интересов. А в данном случае общественные интересы оказались проигнорированы.
— Архитектурно-строительный форум «Казаныш», который сегодня открывается в городе, буквально за несколько лет вырос из локальной истории в ожидаемое событие для архитекторов и проектировщиков из разных регионов России и зарубежья. Как удалось городу наладить диалог с профессиональным сообществом и чего вы ждете от форума?
— Форум организует Институт развития города. Это не просто площадка для честного обмена мнениями и лучшими практиками, он стал уже модным местом для сбора и общения международного профессионального комьюнити. Ожидается более 5 тыс. участников и 150 спикеров из России, а также эксперты из стран БРИКС, Ирана, ОАЭ, Катара и Италии.
В программе — обсуждения и презентации международных кейсов, связанных с привлечением креативных кадров, влиянием крупных транспортных проектов на развитие регионов и природных территорий, редевелопмент производственных зданий и зон и многое другое.
Также в программу «Казаныша» включены авторские тематические треки: о развитии водной инфраструктуры Казани, чему мы сейчас уделяем большое внимание, исследование Высшей школы экономики «Города для инноваций». Мне как мэру давно интересно, какой должна быть новая архитектура школ и университетов как драйверов развития новейших методик преподавания, какими должны быть современные студенческие кампусы, какой — инфраструктура для привлечения цифровых кочевников.
Есть идея создать ассоциацию главных архитекторов городов стран БРИКС. На форуме мы ее обсудим, и, уверен, она получит поддержку у наших коллег из других стран.
