За последний год каждая четвертая сделка со вторичным жильем в Москве проходила по доверенности. Это максимум за более чем 20 лет. Однако среди продавцов нередко можно встретить не только добросовестных граждан, но и мошенников.
Эксперты объяснили, какие нюансы стоит учесть, приобретая жилье по доверенности.
Основные риски
Покупка квартиры не лично с собственником, а через поверенное лицо сопряжена с различными рисками, которые могут привести к признанию сделки недействительной и потере квартиры и денег.
«Доверитель имеет право в любой момент отменить доверенность, он не обязан уведомлять об этом поверенного. То есть существует риск, что сделка заключается с лицом, полномочия которого прекратились, а собственник недвижимости будет вправе потребовать ее возврата. Аналогичным образом по закону прекращаются полномочия доверенного лица в случае смерти собственника, признания его недееспособным или пропавшим без вести, признания его банкротом. Доверенное лицо может не знать об этом или намеренно скрыть от покупателя», — рассказал партнер юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин.
Также не исключена возможность подделки документов. Если покупатель лично не знаком с собственником квартиры и не имеет представления о продавце недвижимости, он может не заметить подделку документов (паспортных данных собственника или самой доверенности), уточнил Малинин.
«Мошенники могут ввести собственника квартиры в заблуждение и убедить его выдать необходимую доверенность с полномочиями на продажу недвижимости. В таком случае собственник квартиры будет иметь право оспорить такую сделку в суде и вернуть имущество, а покупатель рискует остаться без денежных средств, переданных мошенникам в счет приобретения недвижимости», — резюмирует юрист.
Как избежать встречи с мошенниками
Проверьте подлинность документов
Проверить доверенность на подлинность несложно, поскольку на большинстве нотариальных документов есть специальный QR-код, который позволяет узнать все сведения о заявителях и их актуальности, отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. По ее словам, также для проверки актуальности документа в открытом доступе есть специальные платформы.
«К примеру, проверить доверенность можно через бесплатный сервис на портале Федеральной нотариальной палаты (ФНП). Для этого нужно ввести в соответствующие поля реестровый номер документа, дату выдачи доверенности и фамилию нотариуса — все эти данные вы найдете в документе, который вам представили. Если доверенность выдавалась, то система это подтвердит, если нет, то проинформирует о том, что сведений не найдено. Если документ выдавался, но позже был отменен, проверяющий также увидит эту информацию», — уточнили в пресс-службе ФНП.
Изучите условия
Покупателю обязательно нужно посмотреть на срок действия доверенности — важно, чтобы он не истек на момент совершения сделки. Если документ был выдан очень давно, возникает вопрос, не изменил ли заявитель за это время свое решение.
Также нужно обращать внимание на полномочия, которые предоставляет доверенность, — разрешение на сдачу объекта в аренду или возможность продажи. У доверенного лица обязательно должно быть право на продажу объекта. В документе должен быть прописан и сам объект, на который предоставляется доверенность. «Лучше связаться с собственником и лично узнать причину, по которой сделка совершается по доверенности, удостовериться в том, что он знает о намерениях продать его недвижимость. Также важно убедиться, что деньги поступят на счет собственника», — рекомендует Дымова.
Запросите справки о здоровье владельца
При заключении сделки по доверенности важно удостовериться в том, что психологическое состояние здоровья доверителя и доверяемого позволяет ее провести. «Если, например, продавец окажется недееспособным, сделку могут признать ничтожной. Поэтому важно, чтобы была предоставлена справка из психоневрологического диспансера. Более тщательно стоит проверить доверенность от пожилых людей, а также доверенность на совсем посторонних для доверителя лиц», — рекомендует старший юрисконсульт офиса «Миэль» «Измайловский» Анастасия Ромашова.
