В ноябре 2024 года власти распределили очередную часть денег на семейную ипотеку. Это значит‚ что семьи с одним или несколькими детьми могут получить льготный ипотечный кредит по ставке 4% или 6% годовых. Составили подробную инструкцию‚ как оформить такую ипотеку.
Шаг 1. Выяснить, полагается ли семье ипотека под 6%
Согласно опубликованным в июле 2024 года условиям, получить семейную ипотеку могут:
- любые семьи с детьми, где есть хотя бы один ребёнок младше шести лет;
- семьи с двумя детьми до 18 лет, живущие в малых городах с населением до 50 тысяч человек, за исключением Московской и Ленинградской областей;
- семьи, где есть несовершеннолетний ребёнок с инвалидностью;
- семьи с двумя детьми, живущие в регионах с низкими объёмами строительства или участвующие в специальных программах развития.
Список регионов, где могут купить квартиру по семейной ипотеке родители двух детей, у которых нет малыша младше шести лет или ребёнка с инвалидностью:
Еврейская автономная область;
Чукотский автономный округ;
Ненецкий автономный округ;
Мурманская область;
Республика Ингушетия;
Республика Коми;
Новгородская область;
Республика Дагестан;
Белгородская область;
Саратовская область;
Республика Алтай;
город Севастополь;
Кемеровская область — Кузбасс;
Республика Мордовия;
Республика Калмыкия;
Курская область;
Забайкальский край;
Томская область;
Костромская область;
Омская область;
Оренбургская область;
Карачаево-Черкесская Республика;
Алтайский край;
Тамбовская область;
Чеченская Республика;
Магаданская область;
Кировская область;
Нижегородская область;
Псковская область;
Республика Марий Эл;
Курганская область;
Республика Хакасия;
Республика Тыва;
Чувашская Республика;
Республика Адыгея.
Процентная ставка по семейной ипотеке равна 6% годовых для всех регионов РФ. При этом застройщики и банки зачастую предлагают оформить семейную ипотеку по ставке 4% — в таком случае разницу в процентной ставке банку компенсирует сам застройщик, который заинтересован в привлечении покупателей.
Минимальный первоначальный взнос по семейной ипотеке составляет, согласно условиям программы, 20% от стоимости жилья. Но банки могут повышать взнос в случае, если у них заканчиваются лимиты на семейную ипотеку. Например, Сбербанк в октябре поднял первоначальный взнос до 50,1%, а в ноябре после получения новых лимитов опять его снизил до 20,1%.
Шаг 2. Получить предварительное одобрение на ипотеку от банка
Чтобы получить предварительное одобрение банка на семейную ипотеку, нужно заполнить заявку на сайте банка или застройщика. Во втором случае застройщик направит запрос сразу в несколько банков, но самостоятельно обратиться в банк за семейной ипотекой всегда быстрее.
Для одобрения кредита банк оценивает каждого заёмщика по собственной шкале — такие системы называются скорингом. Основной критерий — это наличие постоянного стабильного дохода в течение как минимум последнего года на одном и том же месте работы.
Если у человека есть дополнительные официальные источники дохода, например он подрабатывает в качестве самозанятого или сдаёт квартиру в аренду, то это тоже можно указать. Банк с большой вероятностью потребует от будущего заёмщика справку о доходах по форме 2-НДФЛ за два последних года. Даже если такая справка пока не нужна, её лучше в любом случае запросить в отделе кадров и отсканировать, чтобы при необходимости быстро отправить в банк.
Уже на этом этапе стоит определить, будет ли супруг или супруга выступать в роли созаёмщика по кредиту. Если будет, в таком случае сумма дохода складывается, и можно получить предварительное одобрение на более крупную сумму. Тогда жильё приобретается в совместную собственность, и у него будет два владельца. При этом, независимо от того, кто выступит владельцем и будет ли второй супруг созаёмщиком, купленная в браке квартира считается совместно нажитым имуществом. Если нет брачного договора, указывающего иное.
Наконец, нужно указать — будет ли использоваться материнский капитал. Если у заёмщиков он есть, деньги можно использовать при покупке. Однако важно учитывать, что если квартиру придётся впоследствии продавать, то без участия органов опеки сделать это будет невозможно. Это может существенно затянуть процесс сделки.
В заявке на ипотечный кредит необходимо сразу указать сумму, которую заёмщик хочет взять в долг у банка. Максимальная сумма кредита на льготных условиях составляет 12 миллионов ₽ для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. И до 6 миллионов ₽ для остальных регионов. Лучше указывать сразу самый высокий уровень — чтобы выбранная квартира была точно дешевле одобренной суммы. Иначе если квартира окажется дороже, то одобрение придётся запрашивать снова.
Шаг 3. Найти подходящую квартиру
Если банк одобрит заявку на ипотеку, он пришлёт на электронную почту и на телефон сообщение: «Вам предварительно одобрен ипотечный кредит». Обычно процесс одобрения занимает от одного до нескольких дней.
В сообщении также будет указана сумма, на которую одобрен кредит, — это деньги, которые заёмщик может взять в долг у банка, а не цена самой квартиры. К предварительной сумме кредита нужно прибавить первоначальный взнос. И получится цена, в пределах которой надо искать жильё.
По условиям программы, размер первоначального взноса не может быть ниже 20%, а некоторые банки могут его устанавливать ещё выше, например 30% или 50%.
Например
У заёмщика есть 2 миллиона ₽, а банк одобрил ему ипотечный кредит до 10 миллионов ₽. С учётом того, что первоначальный взнос не может быть меньше 20%, он может начинать искать квартиру стоимостью до 10 миллионов ₽, из которых 2 миллиона ₽ составят его собственные деньги, а еще 8 миллионов ₽ — деньги банка.
Под семейную ипотеку попадают только квартиры от застройщика на первичном рынке — это означает, что предложения надо искать на сайтах застройщиков.
Некоторые компании предлагают более выгодные условия по определённым объектам, тогда можно получить ставку по кредиту 4% годовых. По семейной ипотеке можно купить только жильё, а не апартаменты.
После того как квартира нужной стоимости найдена, нужно уточнить, работает ли одобривший ипотеку банк с этим жилым комплексом. Для этого надо спросить у застройщика, аккредитован ли конкретный проект в этом банке. Если ответ положительный, можно бронировать подходящую квартиру — обычно это делается через сайт застройщика и стоит около 5000 ₽.
Шаг 4. Согласовать выбор квартиры с банком
После того как квартира забронирована, нужно отправить застройщику предварительное одобрение по ипотечному кредиту. Затем застройщик начинает изучать данные покупателя и, если всё в порядке, направляет документы в банк. Процесс может занимать от одного дня до нескольких недель.
На этом этапе начинается уже настоящее, а не предварительное одобрение ипотеки банком, поэтому он может затребовать новые документы.
Например, если человек — зарплатный клиент банка, то на предварительной стадии справка 2-НДФЛ может быть не нужна, однако позднее она точно потребуется. При этом банк может изменить условия кредита, например повысить минимальный размер первоначального взноса, особенно если у него заканчиваются лимиты на семейную ипотеку.
Если банк подтверждает условия ипотеки и согласен выдать кредит, то можно назначать дату и время сделки. Об этом сообщит сотрудник банка. Важно, что большая часть сделок проходит онлайн, то есть никуда ездить не нужно. С учётом того, что банк может изменить условия по кредиту, «выходить на сделку», как это называется на профессиональном языке застройщиков, нужно как можно быстрее.
Шаг 5. Подготовить всё для сделки
Открыть счёт эскроу
Для того чтобы провести сделку на покупку строящегося жилья, необходимо открыть счёт эскроу. Из-за того, что много лет в России существовала проблема обманутых дольщиков, которые не могли получить квартиру от застройщика, в России ввели счета эскроу. Это особый вид счетов, где деньги покупателя хранятся до момента, пока строители не закончат стройку и не сдадут готовый объект Госкомиссии. Только после того, как все работы завершены и приняты, строительная компания получит деньги дольщиков. Если вдруг стройка не завершится в нужные сроки, то деньги с эскроу-счёта вернутся покупателю.
Открывается счёт эскроу в том банке, где застройщик получил кредит на строительство этого жилого дома, — чаще всего это Сбербанк.
Если будущий заёмщик — клиент банка, в котором нужно открыть счёт эскроу, то сделать это можно в личном кабинете. Если нет, то нужно прийти с паспортом в офис. Обычно открытие счёта эскроу занимает от часа до одного дня. При этом застройщик сам направляет в банк остальные документы для открытия счёта. Важно, что счёт эскроу оформляет только основной заёмщик по кредиту.
Оплатить полис страхования
К моменту заключения сделки необходимо оплатить полис страхования жизни основного заёмщика. Если в сделке принимают участие два созаёмщика, то страховать нужно жизнь только основного заёмщика, на созаёмщика договор страхования не распространяется. В случае если с заёмщиком что-то случится, страховая компания погасит долг по кредиту.
Важно, что в случае оформления семейной ипотеки отказаться от такого полиса нельзя.
Полис на оплату заёмщику направляет компания-застройщик — его надо оплатить до самой сделки. Стоимость полиса зависит от суммы кредита, но обычно не превышает 70 тысяч ₽.
Выпустить электронную подпись через Госключ
Практически все сделки по продаже недвижимости в России подписываются через систему Госключ. Для этого необходимо установить на телефон приложение «Госключ» и зарегистрироваться в нём через Госуслуги.
В приложении «Госключ» существует два типа электронных подписей для физического лица: УНЭП и УКЭП. Подпись второго типа считается более защищённой, и именно она нужна для заключения сделки. Оформить такую подпись можно как через МФЦ, так и удалённо при помощи загранпаспорта нового образца и смартфона с технологией NFC. Нужно просто приложить смартфон к паспорту, и подпись будет активирована.
Все необходимые шаги подскажет приложение «Госключ», а сам процесс выпуска подписи займёт не более пяти минут.
Шаг 6. Провести сделку
В назначенный день и время для заключения сделки надо созвониться с банком, в котором заёмщик оформляет ипотечный кредит. Обычно на каждую сделку назначается конкретный менеджер. В момент созвона он отправит заёмщику кредитный договор — это основной документ для оформления кредита.
Его надо внимательно изучить и, если всё в порядке, подписать электронной подписью в приложении «Госключ». Документы на подпись придут в приложении автоматически, ничего дополнительно для этого делать не нужно. Если супруги выступают созаёмщиками, то подписать договор они обязаны оба.
После подписания кредитного договора необходимо отправить его застройщику. В течение одного или нескольких дней после этого застройщик составит договор купли-продажи или долевого участия, если квартира ещё строится. И также направит его на подписание заёмщику в системе Госключ. Как и в случае с кредитным договором, договор с застройщиком должны подписать оба созаёмщика.
Шаг 7. Зарегистрировать сделку
Последний этап проведения сделки — это её регистрация в Росреестре. Все заботы по этому процессу застройщик берёт на себя. Заёмщик должен только получить документы о регистрации в Росреестре в личном кабинете в системе Госуслуги. После этого можно считать, что квартира с помощью ипотеки куплена.
