Перевод нежилого помещения в жилье — процесс хлопотный, самое главное здесь действовать по четкому алгоритму, чтобы помещение получило новый статус. Это непростой и трудоемкий процесс для собственника помещения, который может отнять много сил и завершиться неудачей. С помощью экспертов рассказываем о механизме перевода: какие документы для этого надо собрать и куда обращаться.
Эксперты в статье:
- Татьяна Напольских, юрист юридической группы «Гришин, Павлова и партнеры»;
- Виктория Ляпина, старший юрист МКА «Аронов и партнеры»;
- Наталья Гусева, адвокат МКА «Аронов и партнеры»;
- Александр Павловский, партнер юридической компании a.t.Legal;
- Дарья Хорошавцева, юрист по вопросам недвижимости юридической фирмы «Алимирзоев и Трофимов».
Что такое нежилое помещение
В действующем российском законодательстве нет исчерпывающего объяснения, что такое нежилое помещение. Но в ст. 16 Жилищного кодекса сформулирован перечень помещений, которые имеют жилое назначение. Это жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры) или комната. Вся остальная недвижимость относится к нежилой, объясняет Дарья Хорошавцева.
Что относится к нежилым помещениям:
- торговые площадки;
- производственные площадки;
- офисы;
- медицинские учреждения;
- бары;
- кафе;
- рестораны;
- склады;
- апартаменты.
Чем нежилое помещение отличается от квартиры
По словам Дарьи Хорошавцевой, есть два главных отличия нежилых помещений от жилья.
Регистрация
В нежилых помещениях, в отличие от квартир, невозможно оформить регистрацию. Исключение составляют апартаменты, где разрешена лишь временная регистрация, но только в том случае, если они квалифицируются как гостиница или аналогичное заведение.
Налоги
Налоговый кодекс разделяет ставки для жилых домов, квартир, комнат и для нежилых помещений. Если за жилое помещение налоговая ставка составляет 0,1–0,3% от кадастровой стоимости, то налог за апартаменты рассчитывается по ставке 0,5–2%.
Условия для перевода нежилого помещения в жилье
Дарья Хорошавцева поясняет, что для осуществления подобной процедуры необходимо соблюсти четыре основных условия:
- гражданин, который осуществляет перевод, должен быть собственником помещения. На переводимом помещении не должно быть никаких обременений, например ареста;
- здание должно находиться на землях разрешенного пользования (ст. 23 Жилищного кодекса). Если в проектной декларации указано, что земля, на которой построен дом, носит общественно-деловое назначение, то осуществить перевод в жилой фонд не получится;
- помещение должно соответствовать признакам жилого помещения обычного многоквартирного дома как по шумоизоляции и уровню света, так и по другим техническим нормам жилья (постановление правительства № 47). Например, в нежилом помещении должны быть санузел, кухня, водоснабжение и отопление. Планировка должна соответствовать нормам жилой площади — в каждой комнате должно быть окно;
- переводимое помещение не должно находиться в залоге. В противном случае изменить их статус станет возможным только после снятия обременения.
Довольно часто для перевода требуется проект переустройства или перепланировки помещения для целей приведения помещения в соответствие с санитарно-эпидемиологическими, противопожарными и гигиеническими требованиями, поясняет Наталья Гусева. Данный проект может быть подготовлен собственником помещения самостоятельно или с привлечением специализирующейся на этом организации, добавляет эксперт.
Какие документы надо собрать
Список основных документов при переводе апартаментов в жилое помещение выглядит следующим образом:
- заявление собственника;
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
- план помещения с техническим описанием;
- план переустройства помещения (если нужен);
- поэтажный план;
- согласие на изменение статуса помещения от собственников всех других помещений в доме (если переустройство касается общего имущества).
В некоторых случаях для перевода нежилого помещения в жилое заявителю-собственнику необходимо также получить заключения профильных организаций о соответствии нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилью. Например, заключение о техническом учете и технической инвентаризации, которое выдает БТИ. Этот документ можно получить и через многофункциональный центр (МФЦ), поясняет Виктория Ляпина. Собственнику может потребоваться проведение санитарно-эпидемиологической экспертизы помещения и положительное письменное заключение. Иногда к списку документов может добавиться экспертиза проектной документации, дополняет эксперт.
Перевод помещения в многоквартирном доме
Перевод нежилого помещения в многоквартирном доме в жилье может оказаться сложным. Дело в том, что все жильцы многоэтажки являются собственниками общих пространств. В случае если перепланировка будет затрагивать общедомовое имущество, потребуется общее собрание собственников и положительный вердикт, говорит Александр Павловский. Эксперт замечает, что при этом уровень безопасности всего дома не должен снизиться.
Куда подавать заявление
Документы для перевода надо подавать непосредственно в орган местного самоуправления по месту нахождения апартаментов или через МФЦ, говорит Александр Павловский.
Сколько рассматривается заявление
Заявление должно быть рассмотрено в течение 45 дней. За этот срок перевод в жилое помещение либо будет одобрен, либо собственнику будет отказано, поясняет Александр Павловский.
Случай из практики
Татьяна Напольских, юрист юридической группы «Гришин, Павлова и партнеры»:
— Нежилое помещение находилось на цокольном этаже (нулевой этаж) в одной из московских многоэтажек, ранее оно использовалось для складских целей. До всех квартир лестница вела вверх, а до этого помещения лестница вела вниз. Город выставил такой лот на торги, и нашелся покупатель, который сделал ремонт, а также устранил все нарушения. Затем были поданы необходимые документы на перевод этого помещения в разряд жилого, разрешение было получено и в доме появилась еще одна квартира.
Что делать, если отказали
По итогам рассмотрения заявления о переводе помещения из нежилого в жилое уполномоченный орган принимает решение о переводе помещения либо об отказе в переводе помещения, говорит Виктория Ляпина.
Дарья Хорошавцева поясняет, что согласно ст. 24 Жилищного кодекса предусмотрены следующие основания для отказа в переводе нежилого помещения в жилое:
- непредоставление предусмотренных документов;
- предоставление документов в ненадлежащий орган;
- несоблюдение условий перевода помещений;
- несоответствие проекта переустройства помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.
Решение об отказе в переводе должно быть мотивированным и содержать обоснование. Такое решение может быть обжаловано в судебном порядке, поясняет Наталья Гусева.
