В 2022 году доля отказов по ипотеке достигла 46,2% и стала максимальной за всю историю наблюдений. На увеличение отказов повлияли как общая экономическая ситуация, так и программы от застройщиков по минимальным ставкам, которые привлекли новых заемщиков.
В такой ситуации получить одобрение банка на ипотеку становится сложнее. Как повысить шансы — рассказываем вместе с экспертами и банками.
Как банки оценивают заемщика
Несмотря на заинтересованность в новых клиентах, банки тщательно проверяют каждого потенциального заемщика, чтобы обезопасить себя от возможных неплатежей и дефолтов. Перед выдачей ипотеки банки оценивают потенциального заемщика по множеству параметров: уровню доходов, кредитной истории, сфере деятельности и возрасту.
Кредитная история
По словам директора по стратегии ИК «Финам» Ярослава Кабакова, первое, что делают банки при оформлении ипотеки, — запрашивают у бюро кредитных историй информацию о ранее выданных кредитах, просрочках и различные скоринговые баллы. «Если у потенциального заемщика были просрочки по кредитам, банк может отказать в ипотеке или ставка будет существенно выше», — отметил эксперт.
Возраст
Следующим важным фактором является возраст — зачастую кредит согласовывают гражданам от 21 года, на момент погашения заемщику не должно быть более 65 лет. Например, взять ипотеку сроком на 30 лет в возрасте 40 лет, скорее всего, не получится. «Обычно банки не склонны выдавать займы клиентам моложе 21 года, так как у них нет законченного образования и полноценного трудового стажа», — отмечает директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрий Веселков. Редко банки одобряют ипотеку пенсионерам, даже работающим, добавил он.
Доход
Ключевым фактором наряду с кредитной историей является доход клиента (зарплата, допдоходы, например в виде арендных платежей). На одобрение могут повлиять стаж работы и сфера, в которой работает заемщик, а также наличие созаемщика. По оценкам экспертов, выплаты по жилищному кредиту не должны превышать 50% от общей суммы доходов клиента. «Например, если ежемесячный платеж составляет 50 тыс. руб., заемщик должен зарабатывать не менее 100 тыс. руб. в месяц», — привел пример Дмитрий Веселков.
Банки рассчитывают кредитный лимит не только на основании дохода самого потенциального заемщика, но и его ближайших родственников (чаще всего это супруг, дети, родители), уточнили в пресс-службе ВТБ. «Как правило, кредитные организации стремятся максимально удовлетворить запрос клиента, при этом предоставляя ему такую сумму, с погашением которой он справится без излишней нагрузки», — объяснили представители банка.
Платежеспособность клиента подтверждается внесением первоначального взноса от 15%, поскольку ипотечные программы с минимальными взносами считаются высокорисковыми. Многие банки при рассмотрении возможных рисков пользуются автоматической системой скоринга. Данные из анкеты загружаются в специальную компьютерную программу, оценивающую их с точки зрения большого массива статистики. «Система может отклонить заявку, даже если к клиенту нет персональных претензий. Например, он работает в сфере, представители которой часто стали пропускать платежи в последний год. В таком случае проще обратиться в другой банк, чем доказывать несправедливость решения», — пояснил Дмитрий Веселков из компании «Метриум».
Как повысить шансы на одобрение
Учитывать возрастной ценз
Перед обращением в банк за ипотекой эксперты советуют, во-первых, убедиться, что вы подходите по возрасту в качестве заемщика. Некоторые банки за последние год-два смягчили требования к возрасту заемщиков. Например, разрешили оформлять ипотеку с 18 лет. Но стандартно минимальный возраст для подачи заявки — 21 год.
Проверить кредитную истории и закрыть долги
Во-вторых, необходимо проверить свою кредитную историю. Сделать это можно бесплатно в бюро кредитных историй. Если есть просроченные задолженности, необходимо их закрыть. Кроме того, можно исправить плохую кредитную историю, отмечает Дмитрий Веселков. По его словам, нередко проблемы связаны с ошибками сотрудников банков.
«Например, если вы заметили в истории просрочку платежа, хотя всегда гасили долг своевременно, необходимо подать заявление в БКИ, которое сформировало отчет, приложив к нему основания для удаления неверных записей», — порекомендовал эксперт. К таким основаниям относятся справка банка об отсутствии долгов, квитанции с датой внесения платежей или выписка по счету, заверенная кредитной организацией. Корректировки вносятся в течение 30 дней.
Оценить финансовые возможности
В-третьих, необходимо тщательно оценить свои финансовые возможности: какую сумму ежемесячно вы сможете тратить на погашение кредита. Лучше исходить из того, что на погашение кредита будет уходить не больше половины доходов. Предварительно можно сделать расчет на ипотечном калькуляторе. Такие бесплатные сервисы есть на сайтах практически любого банка. С помощью ипотечного калькулятора можно понять, каким должен быть минимальный доход при определенной сумме кредита и первоначальном взносе. Если ваш доход меньше указанного минимума, можно снизить сумму кредита или при возможности повысить первый взнос.
Уплатить налоги и штрафы
В-четвертых, до обращения в банк следует оплатить все налоги, штрафы и долги, поскольку они могут быть отражены в кредитной истории. Проверить возможные виды задолженностей можно через портал «Госуслуги». «Наличие даже незначительного долга может оказаться препятствием для оформления ипотеки», — предупредил Дмитрий Веселков.
Накопить больший взнос
В-пятых, постарайтесь накопить больший первоначальный взнос — выше стандартных 15–20%. Так не только повысятся шансы на одобрение, но и будет ниже ежемесячный платеж. Эксперты не советуют вносить первый взнос только маткапиталом или так, чтобы сертификат занимал бо́льшую долю в первом взносе. В таком случае шансы на одобрение будут ниже.
Проверить все документы
В-шестых, перед подачей документов необходимо перепроверить их правильность. «Например, бухгалтерия может допустить опечатку в справке о доходах. В результате ошибки сведения будут признаны подложными и вам откажут в получении кредита», — привел пример Дмитрий Веселков. «Помните, что нельзя подписывать справки самому себе, даже если вы работаете директором компании, и родственникам. Сделать это должно стороннее лицо: бухгалтер, исполнительный директор, руководитель отдела кадров», — предупредил он.
Эксперты не рекомендуют относиться к подаче документов кредитному специалисту как к формальности. «Сотрудник банка оценивает не только документы, но и ваши личностные качества: поведение, опрятность, манеру речи. Если какие-то детали насторожат специалиста, он поставит в анкете отметку «подозрительный» и далее вас будут проверять тщательнее, что может привести к неудачному исходу», — отметил ипотечный эксперт из «Метриума». Поэтому соблюдайте дресс-код, концентрируйтесь, но не нервничайте, подытожил он.
Рекомендации банков
Пресс-служба Сбербанка:
— Решение о выдаче ипотечного кредита принимается индивидуально по каждому клиенту, но, как правило, для отказа у банка есть несколько основных причин: плохая кредитная история, наличие других кредитов, недостаточный доход или расхождения в указанных клиентом сведениях и результатах проверки банка. Для повышения вероятности одобрения мы можем порекомендовать погасить действующие кредиты и закрыть кредитные карты, если они у клиента есть, или снизить лимит по ним. Когда банк дает ипотечный кредит, он должен быть уверен, что заемщик сможет его ежемесячно выплачивать.
В качестве дохода могут быть учтены:
- заработная плата;
- пенсия;
- доход от аренды квартиры — в качестве дополнительного (подтвердит его копия декларации 3-НДФЛ и договор аренды, но только если до окончания его срока действия осталось не менее 12 месяцев).
В качестве дохода не учитываются алименты, стипендии, государственные пособия, декретные выплаты по уходу за ребенком. Не берутся в расчет доходы от инвестирования в ценные бумаги, а также от выигрыша в лотереях.
Пресс-служба ВТБ:
— Принимая решение о предоставлении кредита, банки ориентируются на следующие параметры: наличие/отсутствие негативной информации о потенциальном заемщике в официальных источниках, достоверность предоставленных данных, качество кредитной истории, размер долговой нагрузки и уровень дохода. Для повышения шансов на одобрение ипотеки и любого другого кредита рекомендуем:
- контролировать качество своей кредитной истории, поскольку несвоевременное исполнение финансовых обязательств, даже если клиент не является злостным неплательщиком, может негативно сказаться на решении банка. Наличие кредитов без просрочек в прошлом повышает шансы на одобрение;
- погасить просроченную задолженность по кредитам, если она имеется;
- закрыть кредитные продукты, в которых вы не нуждаетесь (например, кредитные карты, которыми вы не пользуетесь), так как любое обязательство учитывается при определении долговой нагрузки и влияет на размер кредитного лимита;
- внести больший первоначальный взнос: чем выше первоначальный взнос, тем меньше сумма кредита, а значит, платеж клиента и необходимый уровень дохода тоже уменьшаются. Кроме того, чем выше первоначальный взнос, тем надежнее клиент для банка;
- пригласить в сделку созаемщика — это поможет увеличить суммарный уровень дохода клиентов;
не завышать сумму дохода в заявке, так как достоверность данных подлежит проверке.
