По оценкам аналитиков, россияне продолжают брать рыночную ипотеку, несмотря на высокие ставки. Особенно активно на относительно небольшие суммы берут сегодня жилищные ссуды экономически активные граждане, срочно нуждающиеся в качественном жилье, но не подходящие под критерии ни одной из льготных ипотечных программ, а также люди, планирующие закрыть обязательства перед банком досрочно после продажи имеющегося жилья. Как правильно выбрать банк и продукт, чтобы ежемесячный платеж не перегружал семейный бюджет?
«В конце 2024 года средние базовые процентные ставки по рыночной ипотеке в крупнейших банках вплотную приблизились к отметке 30% годовых. И чтобы иметь возможность обслуживать дорогой кредит и при этом максимально сэкономить на процентных платежах, нужно заранее определиться с выбором типа жилья и с кредитором, ответив себе на несколько простых вопросов», — сообщил «МК экономист, директор по коммуникациям BitRiver Андрей Лобода.
Новостройка или вторичка?
«Если для вас не принципиальна покупка именно вторичного жилья, лучше выбирать новое. На новое жильё процентные ставки по ипотеке ниже, чем на вторичное», — напомнил экономист. Правда, сегодня вторичка в большинстве российских городов зачастую стоит дешевле. Например, по оценке АЦ «Домклик», в конце минувшего лета в Москве новостройки стоили на 40% дороже вторичного жилья.
Банк или застройщик?
Сегодня многие девелоперы, чтобы стимулировать спрос, предлагают разнообразные программы рассрочки. «С одной стороны, у застройщика стоимость квартиры в рассрочку может оказаться ниже и выгоднее по обслуживанию этого долга, чем ипотека у банка. Но, с другой стороны, более выгодные условия по рассрочке, чем по ипотеке, зачастую распространяются только на дорогостоящие квартиры», — отметил Лобода.
По каким критериям выбирать кредит?
«Безусловно, первое, на что всегда обращает внимание потенциальный заемщик, — процентная ставка по кредиту», — сообщила «МК» руководитель направления ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью банка «Санкт-Петербург» Мария Гретченко. Однако, по ее мнению, важно учитывать не только на процентную ставку, но и специфику сделки. Например, необходимость выделения доли несовершеннолетнему ребенку, использование материнского капитала и субсидии в качестве первоначального взноса, возможности оформления специальных программ кредитования с дополнительными скидками к ставке.
По мнению Лободы, прежде чем принять решение взять ипотеку, важно узнать размер первоначального взноса по ипотеке в данном банке и далее спросить себя — есть ли у вас деньги на первоначальный взнос? Если необходимая сумма уже есть, и вы уверены в том, что далее сможете аккуратно обслуживать ваш кредит без просрочек, то ипотеку есть смысл брать. Однако надо понимать — чем длиннее срок заимствования, тем будет ниже размер вашего ежемесячного платежа и тем выше шанс быстрее погасить ипотеку. Это особенно важно для заемщиков, имеющих в собственности старое жилье, которое после заключения договора на ипотеку можно продать и досрочно частично погасить значительную часть кредита. Такая сделка поможет уменьшить ежемесячный платёж и облегчить нагрузку на семейный бюджет. По оценке аналитиков «Авито Недвижимости», 60% россиян гасят ипотеку досрочно.
Другой важный момент — чем больший процент от стоимости жилья вы внесёте в качестве первоначального взноса, тем меньше окажется оставшаяся сумма кредита и тем дешевле вам обойдётся его обслуживание. Есть, впрочем, другие варианты. Например, некоторые банки выдают ипотеку без первоначального взноса, но под залог уже имеющегося жилья.
Как сообщила «МК» руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру Инна Солдатенкова, поскольку в настоящее время одним из наиболее весомых факторов для банков является уровень долговой нагрузки заёмщика, то при выборе программы нужно следить за тем, чтобы ежемесячный платёж по ипотеке не превышал половины ежемесячного дохода заёмщика, или совокупного дохода заёмщика и созаёмщика. В противном случае существует высокий риск отказа. В идеале платёж не должен «съедать» трети дохода. Если есть платежи по другим кредитам или кредитным картам, их также нужно включать в расчёт этого показателя.
При текущих высоких ценах на недвижимость и ставках по рыночной ипотеке размер ежемесячного платежа будет весьма существенным. И для повышения шансов на одобрение заявки лучше ориентироваться на максимально доступный в тарифах банка срок. «Но важно иметь в виду, что это увеличит размер общей переплаты по ипотеке. Поэтому, если вы не планируете погашать кредит досрочно, целесообразнее привлечь созаёмщика и взять ипотеку на более короткий срок или уменьшить сумму кредита», — отметила Солдатенкова. В то же время, когда регулятор перейдёт к снижению ключевой ставки, появятся возможности для рефинансирования. Это может стать выходом для заёмщиков, рассматривающих ипотеку для срочного решения жилищного вопроса или покупки выгодного объекта.
Какой выбрать банк?
Как рекомендует эксперт, начинать поиск банка-партнера следует с кредитной организации, в которой вы получаете в течение более одного года зарплату. Не исключено, что он может вам предложить более низкий процент по рыночной ипотеке, чем другим заёмщикам. Сегодня на рынке немало ипотечных игроков, которые предоставляют постоянным «зарплатным» клиентам небольшие дисконты (на 0,5% – 1% ниже среднерыночных) по некоторым ипотечным программам. Но такие льготы, как правило, распространяются не всю ипотечную линейку « Этим условием стоит воспользоваться. Но только не спешите сразу подписывать договор, заранее узнайте все нюансы кредитования в «зарплатном» банке. Обязательно подсчитайте полную стоимость кредита (ПСК), ведь у «зарплатного» банка ПСК из-за, например, более дорогой страховки, может оказаться дороже, или размер первоначального взноса выше, чем у других банков», — советует эксперт. По его мнению, выбирать следует тот банк, где ниже именно ПСК.
«При сравнении предложений банков важно учитывать не только размер процентной ставки, но и требования по страхованию, оценке (если приобретается вторичное жильё), размеру первоначального взноса, стоимости дополнительных услуг (например, единовременного платежа за снижение ставки), но и размер полной стоимости кредита», — согласна с оценкой коллеги Солдатенкова.
Добавим, что в условиях падения спроса на ипотеку на рыночных условиях ряд крупных государственных и частных банков запустили в конце 2024 года опцию, которая гарантирует снижение ставки по ипотеке вслед за снижением ключевой ставки ЦБ. Однако такие кредиты целесообразно брать только после того, как ЦБ возьмет курс на смягчение денежно-кредитной политики. Согласно консенсус-прогнозу аналитиков, регулятор может приступить к снижению «ключа» не ранее середины лета 2025 года.
А бывают ли скидки по рыночной ипотеке?
По словам Лободы, в некоторых регионах государственные банки предоставляют отдельным социальным группам (врачам, школьным учителям, другим работникам бюджетной сферы) рыночную ипотеку под более низкий (примерно на 3 процентных пункта) процент, чем остальным клиентам. Информацию об этом лучше всего искать на профильных локальных государственных площадках.
Сейчас условия по рыночным ипотечным программам и ставкам многим потенциальным заемщикам кажутся непривлекательным. Но практика показывает, что при стабилизации экономической ситуации заемщикам банки всегда предлагают клиентам инструменты для действующих условий ипотечных кредитов. Например, можно получить на более выгодных условиях новый жилищный кредит для погашения старой ипотеки. «Во время любого кризиса недвижимость всегда была лучшим и надежным средством для вложений средств», — заключила Гретченко.
Главное — хладнокровно оценить свои возможности. Если финансовых средств и текущих доходов не хватает для того, чтобы долгое время выдерживать высокую кредитную нагрузку, лучше не рисковать. Выгоднее положить накопления на долгосрочные рублевые депозиты под высокий процент в надежные банки и дождаться времени, когда цены на квартиры снизятся , а ипотека подешевеет.
