Долевая собственность - распространенный формат владения недвижимостью в России. Порой обстоятельства заставляют продавать свою долю. Чтобы сделать это по закону и без убытков для себя, нужно учесть ряд нюансов. Разбираемся, каков алгоритм продажи доли в квартире, какие документы для этого нужны, что необходимо учесть и на что обратить особое внимание.
Отвечаем на вопросы о продаже доли в квартире
Что нужно знать о долевой собственности
Очень многие квартиры в России имеют нескольких владельцев. Чаще всего совместное владение недвижимостью - следствие приватизации, брака или принятия наследства несколькими родственниками. Однако закон не запрещает совместно владеть имуществом и совершенно чужим друг другу людям.
Есть разные виды владения частью квартиры.
1. Общая совместная собственность. При этом конкретные доли каждого владельца не определены и не выделены. Права и обязанности всех владельцев равны. Любые действия с недвижимостью сособственники должны согласовывать друг с другом. К примеру, можно ли кого-то прописать и - тем более - как-то распорядиться имуществом. Если недвижимость необходимо продать, то решение об этом принимают все собственники - нужен будет документ об их согласии.
2. Общая долевая собственность. Хозяев несколько, и определено, какой долей владеет каждый из них. Доли могут быть разными. Например, у одного из них половина квартиры, еще у двоих по четверти. Или у одного 85/100, у другого 15/100.
Если квартира оказалась в общей совместной собственности, но несколько собственников живут обособленно (не одной семьей), то лучше определить, какая доля находится в распоряжении каждого владельца. Часто доля равна комнате или ее части. Своей частью жилплощади хозяин может распорядиться, как хочет (согласием других собственников заручаться необязательно), но продавая ее, обязан в первую очередь предложить покупку своим соседям по квартире. При этом независимо от величины доли каждого собственника право пользоваться квартирой у них одинаковое.
Совладельцы могут договориться между собой или через суд об использовании каждым из них определенной комнаты в квартире. Однако это лишь соглашение, и при смене собственника (например, при продаже доли) оно действовать уже не будет.
Важно!
Такой ситуацией злоупотребляют "черные риелторы". Покупая небольшую долю в квартире, они получают право пользоваться всей недвижимостью, притесняют других владельцев долей и вынуждают их дешево продать свои части.
3. Владение комнатой (часть коммунальной квартиры). Отличить этот вариант от общей долевой собственности можно по документам:
- у владельца доли вид собственности - "квартира", а далее указана величина доли в праве собственности. Кадастровый номер у всех совладельцев одинаковый.
- у владельца комнаты в выписке из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН) под видом собственности указана "комната", есть кадастровый номер именно на комнату. Хозяин комнаты при продаже также должен предлагать недвижимость соседям по квартире. Пользоваться его комнатой другие владельцы не имеют права, даже в случае смены владельца.
Комментарии экспертов
"Общая совместная собственность чаще всего встречается применительно к объектам недвижимого имущества и именно в этой области встречается наибольшее количество вопросов, - говорит юрист, руководитель правового центра "Фортис" Екатерина Новыйдарскова. - На данный момент на российском рынке недвижимости большинство объектов находятся в долевой собственности, и здесь важно понимать, что долевая собственность, общая собственность и доля, выделенная в натуре - это разные понятия и, соответственно, распоряжение такими долями происходит с учетом ряда особенностей".
"Комната - это отдельный объект, у которого есть свой кадастровый номер, это понятный формат недвижимости, сложившийся еще в коммунальных квартирах, - рассуждает Юлия Дымова, директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet. - Нужно четко проводить грань между долей и комнатой, хотя схема реализации и того, и другого объекта идентична: необходимо уведомление сособственников. Разница в том, что, когда ты владелец комнаты и уведомляешь сособственников, позже обычно не возникает сложностей с заселением в объект. Когда же это касается доли, то четко определить, какая часть данного объекта недвижимости является вашей в пользовании, достаточно сложно. Здесь требуется либо подписывать добровольное соглашение с сособственниками, либо обращаться в суд для установления тех самых волшебных метров, которыми вы можете распоряжаться".
В каких случаях продаются доли в квартире
Чаще всего долевая собственность возникает:
- при получении наследства,
- при покупке жилья в браке,
- при разводе,
- в результате дарения,
- из-за использования маткапитала, поскольку родители обязаны выделить долю каждому члену семьи.
Почему обычно продают доли?
- Нередко доли поступают в продажу потому, что распоряжаться такой недвижимостью - даже, например, сдавать комнату в аренду - можно только с согласия других собственников. Зачастую в связи с этим возникают трудности. Поэтому многие стремятся избавиться от проблемного имущества.
- Другой вариант - натянутые отношения между бывшими супругами при разводе или родственниками, вступившими в наследство. В этом случае роль играют как технические сложности (вроде обязательного согласия сособственников на сдачу доли в аренду), так и эмоциональные - нежелание иметь общие дела с бывшим супругом или родственником, с которым собственник в плохих отношениях.
Чаще всего вопросы с долями возникают при бракоразводных процессах, когда бывшие супруги не могут договориться, говорит Новыйдарскова.
Потенциальному покупателю нужно учитывать, что в ситуациях конфликта и его отношения с будущими соседями по квартире могут оказаться, мягко говоря, натянутыми.
Комментарий эксперта
"Часто встречаются и случаи продажи так называемых микродолей, что происходит при продаже доли после вступления в наследство, где несколько наследников, или после приватизации. И люди становятся собственниками, к примеру, 1/9 доли. И именно в таких случаях, когда родственники не могут договориться, они продают такие доли так называемым "черным соседям", - пояснила юрист. - Любая доля, которая составляет менее ¼, считается микродолей, и в таких случаях сложно выделить ее в натуре и проживать изолированно. Самый удобный и безопасный вариант приобретения доли в квартире возможен при условии, когда все собственники согласны на отчуждение своих долей одним договором и будут присутствовать на совершении сделки ".
Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция
Шаг первый. Выделение доли
Для того, чтобы продать долю в квартире, ее сначала нужно выделить, определив ее размер. Сделать это можно по соглашению собственников.
Чаще всего недвижимость делят на равные доли. Например, владельцев трое, тогда каждому причитается по 1/3. Такая доля называется идеальной. Другой вариант - выделение комнат. Например, два владельца двухкомнатной квартиры с комнатами 16 и 12 кв. м договариваются, что каждому будет принадлежать отдельная комната, тогда доли будут неравными. Однако это не всегда возможно, если квартира небольшая, а собственников много. Поэтому идеальные доли - распространенное явление.
Подавать документы о выделении долей нужно в Росреестр - например, через МФЦ.
Важно!
В 2022 году вступил в силу закон, который запрещает дробить жилье на доли площадью менее 6 кв. м. Стать владельцем доли менее 6 кв. м можно только при наследовании, приватизации или распределении долей между членами семьи в квартире, купленной с использованием маткапитала. Закон был направлен на борьбу с "резиновыми" квартирами - зачастую приезжие покупали долю в квартире в несколько сантиметров, чтобы получить прописку.
Шаг второй. Уведомление других собственников
Прежде чем продать свою долю в квартире, нужно уведомить остальных собственников и удостовериться, что они не хотят выкупить вашу долю. Важно, чтобы было зафиксировано, что вы оповестили соседей. Просто сказать им об этом недостаточно.
Поэтому нужно подготовить извещение, в котором указать:
- продаваемый объект,
- адрес недвижимости,
- цену
Передать извещение соседям по квартире можно:
- лично в руки. При этом нужно взять расписку о получении, которая будет являться доказательством в спорных ситуациях.
- через нотариуса. Он сам предпримет действия по надлежащему извещению других владельцев.
- отправить письмо с уведомлением по месту прописки собственника.
Если у вас есть подтверждение, что уведомление соседям вручено, но в течение месяца соседи не воспользовались правом покупки и даже не ответили на обращение, то долю можно продавать посторонним людям.
Идеальный вариант - уговорить собственников других долей вместе с продавцом доли прийти к нотариусу, чтобы оформить отказ от покупки.
В случае отказа других собственников приобрести долю и продажи недвижимости постороннему лицу цена сделки должна быть не ниже той, которую он предложил соседям по квартире. Иначе соседи смогут позже оспорить сделку.
Совет эксперта
Получить отказ соседей от преимущественного права покупки лучше заранее, советует риелтор Мария Кудреватых. Иначе может сложиться ситуация, что вы нашли покупателя, решили оформить отказ, но ваш сосед уехал в отпуск. Скорее всего, покупатель ждать не будет.
Шаг третий. Поиск покупателя: особенности
Скрывать, что продается доля, не имеет смысла: укажите в объявлении полную информацию о доле и квартире, характеристики недвижимости, наличии других долей и т. д.
Чтобы определить примерную цену, возьмите среднерыночную стоимость аналогичной недвижимости и поделите на число, равное доле (если продается ¼ доли в квартире за 10 млн руб., то примерная стоимость доли будет 2,5 млн руб.) Однако учтите, что из-за больших сложностей и меньших прав у владельца доли такие части в квартире продаются по цене ниже, чем аналогичные по площади комнаты, оформленные именно как комнаты (с отдельным кадастровым номером).
Перед показом квартиры важно уделить внимание местам общего пользования: в каком они виде и состоянии, поскольку это может повлиять на решение потенциального покупателя, рекомендует Мария Кудреватых. Покупатель, осматривая кухню или санузел, получает представление о том, с кем ему предстоит жить в будущем.
Важно также предварительно поговорить с соседями, советует эксперт. Может случиться, что они готовы на все ради того, чтобы новый человек в квартире не появился. Предварительная беседа о намерениях продажи доли может помочь избежать недопонимания.
Шаг четвертый. Сбор документов для сделки
Для сделки необходимы:
- договор купли-продажи;
- удостоверения личности продавца и покупателя;
- документы, подтверждающие, что о продаже уведомлены сособственники;
- свидетельство о праве собственности или выписка о правах из ЕГРН;
- согласие органа опеки, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних.
Шаг пятый. Составляем договор купли-продажи
Договор не особенно отличается от аналогичного документа при продаже квартиры целиком.
В нем нужно отразить, что у продавца есть право общей долевой собственности на квартиру, обозначить:
- условия сделки,
- порядок расчета с продавцом,
- цену доли (не ниже, чем было в уведомлении соседей!),
- кадастровый номер и адрес квартиры, в которой находится доля,
- перечислить основные характеристики квартиры.
Шаг шестой. Нотариальное заверение сделки
Чаще всего необходимо нотариальное заверение сделки по продаже доли в квартире. Это нужно, если доля продается сторонним покупателям или кому-то из сособственников.
Если же все собственники решат продать свои части квартиры, то нотариальное заверение не потребуется. При этом, если продажа будет происходить не в одно время и не по одному договору, нотариус все же понадобится.
Расходы продавца и покупателя
Расходы обычно продавец и покупатель делят поровну (кроме налога на доход, который оплачивает продавец). Вот перечень основных трат:
- госпошлина за регистрацию договора (2 тыс. руб.);
- оплата услуг нотариуса (до 20 тыс. руб.).
Налоги при продаже доли в квартире
При продаже доли в квартире налог будет таким же, как при продаже квартиры целиком.
Налог на доходы физических лиц в 13% придется заплатить при продаже доли в квартире, если она была продана менее чем через три года после возникновения права собственности (при ее безвозмездном получении - дарение, приватизация, наследство, по праву ренты).
В остальных случаях нужно ждать пять лет.
Если срок владения недвижимостью больше, то платить налог не нужно.
Как продать квартиру с долями несовершеннолетних
Общий порядок такой же, как и при обычной продаже квартиры, принадлежащей детям.
- За маленьких детей-владельцев доли участие в сделках принимают родители.
- С 14 лет дети могут принимать участие в сделке, но с согласия родителей.
- В 18 лет владелец является полностью дееспособным: согласия родителей и органов опеки не нужно.
При этом на сделку с недвижимостью несовершеннолетних необходимо получить согласие органов опеки. Какие у них требования - лучше уточнить у местных чиновников. Обычно требуется предоставить ребенку другую аналогичную недвижимость.
При сделках с долями согласие органов опеки потребуется также для оформления отказа от покупки, если ребенок - не продавец доли, а сосед продавца (владелец другой доли).
Популярные вопросы
Можно ли продать часть доли?
Можно продать и часть доли, но ее нужно выделить в отдельную долю. При этом каждая новая доля должна быть площадью не менее 6 кв. м.
Можно ли продать долю в ипотечной квартире?
Можно. Но, как и при продаже ипотечной квартиры целиком, есть нюансы. Во-первых, потребуется согласие банка-кредитора. Во-вторых, как правило, придется найти покупателя, который сначала готов дать деньги на погашение ипотеки, а потом уже оформлять сделку.
Можно также оформить переуступку прав. Обычно это делают, когда покупатель - владелец другой доли и созаемщик по кредиту (как правило, речь о супругах).
Можно ли продать доли в квартире родственнику?
Можно. Но само родство, если при этом родственник не является сособственником, не влечет права на преимущественную покупку или не дает других преференций.
"Как правило, доля - это достаточно сложный объект недвижимости, - резюмирует Дымова. - И если мы говорим о приобретении какой-то части объекта, то мы всегда советуем клиентам выбрать и приобрести комнату в объекте недвижимости, а не долю".
