Уже не первый год на рынке недвижимости растет доля квартир, реализуемых с ипотечным обременением. Проводить сделки с такими квартирами сложнее, чем с помещениями без обременения, но бояться их не надо. О самых распространенных схемах купли-продажи залогового жилья рассказывает адвокат Олег Сухов.
Досрочное погашение ипотечного кредита за счет денег покупателя
Это простой и банальный способ. Продавец берет деньги у покупателя, направляет в банк заявление о досрочном погашении, закрывает кредит, снимает обременение и продает квартиру. Как правило, сначала покупатель и продавец заключают предварительный договор купли-продажи (договор задатка) и удостоверяют его у нотариуса. В соглашении указывается, что продавец погашает за счет задатка кредит, а потом снимает обременение и продает жильё покупателю. Задаток, помимо платежной функции, выполняет роль своеобразного обеспечения. Если продавец откажется заключить основной договор, то обязан будет вернуть задаток в двойном размере. Это вытекает из статьи 381 ГК РФ.
В интернете встречаются утверждения, что при использовании такого способа надо получить согласие банка. На самом деле это не так. Если покупатель передал продавцу сумму, эквивалентную оставшемуся долгу, и тот полностью погасил кредит, то банк снимет обеспечительные меры. В итоге предметом купли-продажи станет обычная, не находящаяся в залоге квартира.
В интернете опять же утверждается, что покупатели редко дают деньги продавцу для досрочного погашения ипотеки. Мол, здесь имеется серьезный риск. Правда, это не подтверждается какими-либо цифрами. Статистику подобных сделок никто не ведет. Скажу лишь только, что такой довод чаще всего приводят банкиры и риелторы, которым не нравится, что подобные сделки проходят без их участия. С другой стороны, те же нотариусы уверяют, что нотариальное удостоверение предварительного договора купли-продажи значительно снижает риски. Не берусь судить, кто прав в этом случае.
Погашение ипотечного кредита во время сделки
По сути, это тоже досрочное погашение кредита за счет денег покупателя. Правда, в данном случае непосредственное участие в сделке принимает еще и банк, который является как бы гарантом исполнения обязательств. Ведь сделка проходит под контролем работников кредитной организации.
Вначале продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи, где устанавливают права и обязанности сторон. Согласие банка на заключение такого договора не требуется. После этого стороны обращаются в кредитную организацию, получают согласие на сделку и расчет задолженности для погашения ипотечного кредита. На этом же этапе чаще всего определяется точная цена продажи помещения. Ее стоимость устанавливается продавцом за минусом средств, которые покупатель потратит на погашение ипотечного кредита.
Далее, покупатель погашает кредит, а банк, в свою очередь, направляет в Росреестр закладную или выписку по счету депо для прекращения ипотеки. Затем бывшие залогодатель и залогодержатель получают из Росреестра уведомления о погашении регистрационной записи. Покупатель заключает договор аренды банковской ячейки с бывшим кредитором и закладывает в нее деньги либо открывает аккредитив. После этого покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи недвижимости и направляют его в Росреестр, который регистрирует переход права собственности к покупателю. Продавец получает выписку из ЕГРН, предъявляет ее в банк и получает деньги из ячейки либо по аккредитиву.
Возможен также вариант, когда обременение снимает не банк, а сам продавец. В этом случае, после того как покупатель погасил кредит, банк передает бывшему заемщику документарную закладную (если права залогодержателя удостоверялись такой закладной, и она не была обездвижена) и выдает справку о погашении задолженности. В свою очередь, покупатель закладывает в ячейку, открытую в банке - кредиторе (или в любом другом банке), сумму покупки квартиры с учетом долга продавца за погашенный кредит. Далее продавец снимает обременение в Росреестре и стороны заключают договор купли-продажи. После этого регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю. На последнем этапе продавец получает выписку из ЕГРН, предъявляет ее в банк и получает деньги из ячейки либо по аккредитиву.
Есть еще один вариант, который очень любят банкиры и риелторы. Здесь опять же стороны заключают предварительный договор и обращаются в банк за расчетом для досрочного погашения кредита. При этом покупатель арендует сразу две ячейки. В одну он закладывает деньги для банка в счет погашения кредита, а во вторую — сумму за квартиру для продавца. Далее заключается договор купли-продажи, и Росреестр регистрирует переход права собственности. Затем деньги из первой ячейки перечисляются банку в счет погашения кредита. В свою очередь банк передает покупателю закладную на квартиру, и тот снимает обременение в Росреестре. После этого продавец получает доступ к ячейке, где хранятся деньги. Вместо ячеек может использоваться аккредитив.
Продажа квартиры вместе с кредитом
Покупатель становится не только собственником жилья, но ещё и плательщиком по ипотечному кредиту. Считается, что этот вариант используется только в случаях, когда приобретатель сам нуждается в кредите и у него не хватает денег на покупку обычного беззалогового жилья.
Для осуществления подобной сделки необходимо согласие банка-кредитора, а также полное соответствие покупателя критериям, установленным банком в отношении заемщика-ипотечника. Если покупатель, не соответствует критериям (уровень доходов, плохая кредитная история и так далее), то банк не согласиться на продажу недвижимости.
Здесь тоже есть несколько вариантов сделок. Например, покупатель берет в том же банке ипотечный кредит, закрывает задолженность продавца и покупает у него квартиру. Иногда банкиры требуют, чтобы покупатель самостоятельно внес первоначальный взнос, который идет на погашение части задолженности продавца. Затем банк оформляет на покупателя ипотечный кредит на покупку жилья и погашение остатка задолженности по кредитному договору продавца. При этом обременение с помещения не снимается. В ЕГРН делается соответствующее изменение в записи.
Если же условия ипотеки не меняются, то банк вообще может заключить с покупателем договор цессии. Как правило, это трехстороннее соглашение между банком, продавцом и покупателем о переводе долга. После оформления такого соглашения банк перечисляет бывшему заемщику деньги в размере стоимости квартиры за минусом остатка долга перед кредитором. На последнем этапе банк подает документы в Росреестр на перерегистрацию права собственности.
В результате приобретатель становится новым владельцем помещения и заемщиком по ипотечному кредиту. Обременение в виде ипотеки в данном случае с недвижимости не снимается.
В соответствии с пунктом 1 статьи 353 и пунктом 1 статьи 551 ГК РФ и статьи 38 Закона об ипотеке в ЕГРН будут внесены записи о переходе права собственности на квартиру к покупателю и о смене залогодателя.
Выводы
Все вышеперечисленные способы купли-продажи ипотечных квартир являются примерными. Механизм реализации помещения определяется сторонами и банком в каждом конкретном случае индивидуально. Единого алгоритма нет и не может быть в принципе.
Следует также сказать, что рынок ипотечных квартир, выставляемых на продажу, растет из года в год. В первую очередь это связано с взрывным ростом ипотечного кредитования, который наблюдается в последние несколько лет. Поэтому логично предположить, что чем больше банки выдают ипотечных кредитов, тем больше на рынке недвижимости предлагается квартир с обременением. Вполне возможно, что схема реализации ипотечных квартир (на законных, понятно, основаниях) с течением времени будет стремиться к стандартизации и универсальности.
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.
Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции
