Обычно в редакционных материалах на HomesOverseas мы рассказываем о том, как купить жильё в той или иной стране; Однако процесс продажи также имеет множество нюансов; Сложности, в частности, связаны с расчётами и переводом средств в РФ, если собственник – россиянин; Для первой публикации в новой рубрике мы выбрали направление с достаточно активным рынком – Черногорию.
Продажи жилья в Черногории несколько снизились по сравнению с бумом 2020 – 2022 годов, тем не менее, спрос на недвижимость у моря и в горах есть. Владелец квартиры или виллы, который выставляет её за реальную, а не завышенную цену, может найти покупателя на свой объект за один-два высоких сезона (весна, осень). Горячие предложения при этом, бывает, улетают и за пару недель.
Этапы продажи недвижимости в Черногории
Изучаем рынок и обращаемся в агентство
Продажа недвижимости – сложный и долгоиграющий процесс. Для начала необходимо «осмотреться на рынке», поискав в Интернете аналогичные объекты, определить для себя минимальную цену, за которую вы согласны расстаться с собственностью, подумать, как и где сможете принять оплату. Если затрудняетесь с оценкой, посоветуйтесь с риелтором. Агенты отслеживают ситуацию в моменте и помогут не продешевить – с одной стороны, и не отпугнуть клиентов – с другой.
Рекомендуем сразу обратиться в агентство по недвижимости в вашем муниципалитете. Специалист проконсультирует по поводу того, как принять оплату, поможет снять обременения, если таковые есть, станет вашим представителем во время сделки, если вы уезжаете.
На рынке Черногории много так называемых серых риелторов. Не стоит связываться с ними, рискуя своими деньгами и нервами! Выбирайте компанию, которая зарегистрирована официально как юрлицо, имеет офис, сайт. Профессионалы берегут свою репутацию, качественно оказывают услугу и заботятся о клиентах.
Конечно, можно заняться продажей объекта и самостоятельно, особенно если вы проживаете в стране, хорошо знаете контекст и готовы к определённым хлопотам и рискам.
Рекламируем объект и показываем его возможным покупателям
Понадобятся хорошие фото непосредственно квартиры или дома, которые стоит дополнить видами из окна и снимками прилегающей территории. Важно наиболее выигрышно преподнести покупателю ваш «товар»!
Точное и в меру подробное описание также поможет клиенту не пропустить предложение в ряду подобных. О том, как избежать ошибок, размещая рекламное объявление на портале недвижимости, мы недавно рассказывали.
Если вы доверили продажу брокеру, поиском покупателя, а, значит, и рекламой на разных площадках занимается он. Кстати, агентства иногда находят покупателя и среди своих «старых» клиентов, сделав рассылку по закрытой базе.
Показы обычно также берёт на себя риелтор. Вы оставляете агентству ключ на ответственное хранение, и он проводит «полевую работу», демонстрируя клиентам ваши апартаменты или виллу. Профессионалы не просто водят экскурсии из комнаты в комнаты, а делают правильные акценты, убеждая сделать выбор в пользу вашего лота.
Если показываете объект самостоятельно, стоит подготовить фразы-магниты, которыми будете сопровождать демонстрацию спален, санузлов и террас. Это может быть информация о расстоянии до моря/подъёмников в горы – для курортного жилья или о магазинах, поликлинике, школах – для городских квартир, а также, например, упоминание о приятных соседях, сведения о системах безопасности, транспортном сообщении, брендах техники, толщине стен, наличии звукоизоляции и так далее.
Проводим переговоры и заключаем договор резервации
Допустим, покупателю понравилась ваша квартира. Далее идёт обсуждение деталей:
- окончательная стоимость,
- сроки и способы оплаты,
- размеры штрафов, если кто-то не выполнит обязательства,
- перечень того, что из мебели/техники остаётся в квартире,
- дата подписания основного договора.
Если по всем вопросам стороны пришли к консенсусу, составляется договор резервации. Покупатель вносит депозит в размере 2000 – 5000 евро для подтверждения своих намерений. Агентство недвижимости выступает гарантом-посредником для дальнейшего успешного завершения сделки. После этого продавец, если он живёт за границей, может прилетать на подписание контракта.
Подписываем договор купли-продажи
Все сделки с недвижимостью, в соответствие с законодательством Республики Черногория, регистрируются у нотариуса.
Необходимо зарезервировать свободный временной слот в нотариальной конторе для подписания договора купли-продажи.
Что нужно подготовить продавцу до сделки?
- Квитанцию об оплате налога на недвижимость за последний год. Заранее запрашиваете выписку из налогового управления вашего муниципалитета о задолженностях и погашаете их.
- Квитанции об оплате коммунальных услуг: электричество, вода, вывоз мусора, обслуживание комплекса.
- Банковские реквизиты, по которым покупатель должен будет перевести сумму.
- Согласие на продажу от супруга, если недвижимость была куплена в браке, или брачный договор.
Кто присутствует на сделке?
- нотариус;
- вы как продавец или ваш агент по доверенности;
- покупатель или его представитель по доверенности;
- судебный переводчик, который выполнит синхронный перевод во время чтения договора. Присутствие судебного переводчика обязательно для всех иностранцев, которые не имеют сертификата о знании черногорского языка!
Поскольку вся информация по сделке предоставляется нотариусу заранее, в его присутствии остаётся лишь подписать контракт и расписаться в книге регистрации нотариальных актов. Далее сторонам выдаются сшитые и заверенные копии договора. При этом покупатель до оплаты получает неполную версию – без статьи о переходе права собственности.
Принимаем оплату от покупателя
При подписании договора купли-продажи у нотариуса оплачивается задаток наличными. По законодательству он не должен превышать 10 000 евро (задаток, который был оставлен во время резервации объекта, может быть включён в эту сумму). Оставшуюся сумму покупатель переводит на банковский счёт продавца, открытый в любом государстве в любой валюте (эквивалент по курсу на оговорённую дату), либо передаёт наличными, либо через трансфер валюты. Повторимся, все условия по расчётам прописываются в контракте.
Сделка считается завершённой для продавца после полной оплаты недвижимости покупателем. Как только вы получили всю сумму, сообщаете об этом нотариусу, и запускается процесс передачи права собственности.
На этапе перехода права собственности присутствие продавца не нужно.
Как принять оплату гражданину РФ?
Напрямую на счёт в российском банке от покупателя-гражданина Черногории или другого государства из списка так называемых недружественных перевести средства нельзя, такой платёж не будет принят банком.
Если у продавца есть открытый счёт в Черногории или другой стране не под санкциями, (например, Казахстан, Кыргызстан, Израиль), можно принять оплату на него. Однако нужно уточнять у банка, сможет ли он выполнить транзакцию в Россию, если собственнику нужны деньги в РФ.
Если же счёта нет, начинается разработка стратегии приёма платежа. Может быть использован трансфер валюты, оплата в криптовалюте. Законодательство Черногории ограничило расчёты наличными (не более 10 000 евро), но такие сделки, тем не менее, до сих пор проходят. В этом случае для продавца, опять же, встает вопрос вывода денег из Черногории. Вывезти их через декларацию и по красному коридору будет сложно.
Бывает, что оба участника сделки – граждане РФ и хотят рассчитаться в рублях. Такая возможность существует. Детали также прописываются в договоре: сроки выплат, оставшаяся к оплате сумма в евро, можно даже зафиксировать курс конвертации евро в рублевый эквивалент. Если продавец не имеет счёта вне России, то вариант сделки с соотечественником предпочтительнее.
Ещё один частный случай, когда покупатель – гражданин государства из перечня дружественных. В таком случае возможен перевод напрямую на российский счёт продавца в банке, не отключённом от SWIFT.
Налоги и дополнительные расходы при продаже недвижимости в Черногории
Продавец обязан заплатить налог на доход физического лица в размере 15%, независимо от сроков владения недвижимостью. Налоговая база в этом случае – разница между ценой, за которую продаёте, и ценой, за которую покупали объект. Для уменьшения налоговой базы учитываются подтверждённые расходы на ремонт и оборудование квартиры. Налог оплачивается в начале года, следующего за годом продажи. Срок подачи налоговой декларации: с 1 января по 31 марта. Отметим, фактически оплату этого налога черногорские власти не отслеживают.
Из дополнительных расходов продавца – комиссионное вознаграждение агентству, так как в Черногории покупатель почти никогда не оплачивает услуги брокера.
Нотариальные расходы обычно берёт на себя сторона покупателя, но в некоторых случаях продавец и покупатель могут их разделить.
Также продавцу, повторимся, необходим на сделке судебный (присяжный) переводчик. Его услуги стоят 50 евро в час.
Как защищены права продавца во время сделки?
Продавец защищен в ходе сделки благодаря двум моментам.
Первое – это нотариально заверенный невозвратный задаток. В случае отказа покупателя от сделки, он остается у вас. Но стоит помнить, что если вы откажетесь от завершения сделки, то должны будете выплатить покупателю задаток в двойном размере.
Самый главный пункт, обеспечивающий безопасность сторон, – обременение на продаваемую недвижимость. При подписании договора купли-продажи, нотариус ставит ограничение на объект в кадастре. Для покупателя это означает, что квартира не может быть повторно продана или отчуждена. Для продавца – что она останется в его собственности до закрытия договора купли-продажи, то есть до момента полного расчёта. Если сделка не завершается успешно, собственник остаётся и с недвижимостью, и с задатком!
Подводные камни в ходе продажи недвижимости в Черногории
Правильно подготовленные сделки обычно проходят гладко. Однако бывают и разного рода препоны.
- Несогласованность действий с собственной семьёй. Супруг или супруга могут не дать согласие на продажу. Напомним, оно требуется, если имущество было приобретено в браке и без брачного договора.
- Ограничение на продажу из-за задолженностей по коммунальным. Случается, что собственники не приезжали долгое время, и у них образовался долг перед поставщиками коммунальных услуг и отметка об ограничении на продажу в листе о праве собственности. Чтобы снять запрет, необходимо оплатить счета и подать соответствующее заявление в кадастр.
- Ограничение на продажу из-за нелегальных действий застройщика. Например, компания самовольно достроила этаж, и это привело к незаконному статусу целого здания.
- Незарегистрированные права собственности продавца.
Обязательно ли продавцу приезжать на сделку?
Чтобы продать квартиру, нужно либо прилететь на сделку лично, либо оформить доверенность на агента. Если вы выбрали второй вариант, то лучше заранее подготовить бумагу непосредственно в Черногории. Однако можно сделать её и у нотариуса в своей стране и переслать. Важно составить текст правильно, чтобы не было проблем с государственными органами. Уже на месте доверенность переводится на черногорский язык и апостилируется.
Риелторы не рекомендуют продавцам указывать в доверенности возможность получения всей суммы, так как это сопряжено с большими рисками.
Если вы сами хотите присутствовать на сделке, заложите минимум неделю на поездку. Это время уйдёт на сбор необходимых документов, оплату налогов, запись к нотариусу. Стоит иметь в виду, что очередь у нотариусов в Будванской ривьере больше, чем в Барской, соответственно, ждать свободного временного слота придётся дольше.
Благодарим за помощь в подготовке материала наших экспертов в Черногории:
Светлану Замотину, директора агентства Tradegoria
Ирину Рассказову, менеджера агентства Antarex
