Весной 2023 года вступили в силу нормы, внесенные законом № 266-ФЗ от 14.07.2022 года в закон о государственной регистрации недвижимости № 218-ФЗ. Новеллы ограничили доступ третьих лиц к персональным данным правообладателей недвижимости. Как теперь проверить квартиру перед покупкой и получить расширенную выписку из ЕГРН, рассказывает адвокат Олег Сухов.
Ограничение на получение персональных сведений из ЕГРН
С 01.03.2023 года вступила в силу статья 36.3 закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ. Она запретила указывать в выписке из ЕГРН персональные данные обладателя объекта без его разрешения. Теперь третье лицо, получив выписку, не найдет в ней Ф.И.О. и дату рождения собственника. Однако эти нормы не касаются правообладателей недвижимости, которые являются юридическими лицами. Сведения о них по-прежнему будут общедоступными и указываются в выписках из ЕГРН.
Какие сведения из ЕГРН считаются персональными данными
Фамилия, имя, отчество и дата рождения физического лица, за которым в ЕГРН зарегистрировано право, ограничение права или обременение на объект недвижимости считаются персональными данными. Именно они теперь и являются закрытыми.
Как третьи лица могут получить выписку из ЕГРН, содержащую персональные данные обладателя недвижимости
Для того чтобы посторонние люди смогли ознакомиться с расширенной выпиской из ЕГРН, собственник объекта должен направить в Росреестр заявление о возможности предоставления третьим лицам персональных данных. Правообладатель направляет такое заявление на бумажном носителе либо в электронной форме через единый портал, официальный сайт с использованием единой системы идентификации и аутентификации (личный кабинет) или с использованием информационных технологий взаимодействия кредитной организации с органом регистрации прав (ч. 4 ст. 36.3 закона № 218-ФЗ).
Запись о возможности предоставления информации третьим лицам вносится в ЕГРН в срок не более трех рабочих дней с момента поступления заявления.
Можно ли открыть персональные данные только на время и для одного лица
Нет, нельзя. Персональные данные открываются для всех и на неопределенный срок. В то же время собственник вправе в любой момент направить в Росреестр заявление о погашении записи об их открытии. После этого персональные данные будут вновь закрыты.
Как быть, если помещение находится в долевой собственности
В этом случае каждый из совладельцев должен направить в Росреестр заявление о возможности предоставления третьим лицам своих персональных данных. Если же кто-то из сособственников откажется раскрыть персональные данные, то выписка будет содержать сведения только о тех гражданах, которые согласились открыть их. Сведения о совладельцах, отказавшихся раскрыть информацию, будут скрыты.
Как получить согласие несовершеннолетних собственников на раскрытие персональных данных
Правоспособность несовершеннолетних определяется в соответствии с нормами Гражданского Кодекса РФ. За детей, не достигших 14 лет, заявление о раскрытии персональных данных подают родители, усыновители или опекуны. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет действуют самостоятельно с письменного согласия законных представителей (ст. 26 ГК РФ).
Кто вправе получить выписку из ЕГРН с персональными данными независимо от согласия или несогласия собственника
Выписка из ЕГРН с персональными данными гражданина в любом случае представляется собственнику, доверенным лицам, судам, правоохранительным органам, судебным приставам чиновникам различного ранга, арбитражным управляющим, нотариусам, наследникам, председателям счетных палат, супругу (супруге) собственника, арендаторам, обладателю сервитута или публичного сервитута, кадастровым инженерам, а также иным субъектам, перечисленным в ч. 6 ст. 36.3, ч. 13, ч. 14, ч. 14.1 ст. 62 Федерального Закона № 218-ФЗ.
Как получить выписку при покупке квартиры или дома и проверить недвижимость перед покупкой
Здесь не так уж много вариантов. Во-первых, как уже говорилось выше, владелец недвижимости должен направить заявление в Росреестр и открыть персональные данные для неограниченного круга лиц. И, прежде всего, для покупателя недвижимости. Если же продавец отказывается это сделать, то лучше не рисковать и договор с таким субъектом не заключать. Честному человеку скрывать нечего. Интересно, что достоверность выписки из ЕГРН можно проверить с помощью QR-кода. Лицо, которому передан документ, сканирует QR-код и получает подтверждение или опровержение представленных сведений. Это исключает потенциальные риски при проведении сделки и гарантирует ее правовую чистоту.
Второй вариант получения выписки – обращение к нотариусу. Гражданин, которому нужна выписка, направляет письменное заявление нотариусу. Наличие указанных сведений нотариус удостоверяет свидетельством. В соответствии со статьей 85.1 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» № 4462-1 от 11.02.1993 г. гражданин прикладывает к заявлению документ, обосновывающий необходимость получения выписки. Это может быть основной договор или предварительный договор между заявителем и собственником недвижимости, подтверждающий намерение совершить сделку купли-продажи или иного отчуждения объекта, намерение заявителя обратиться в суд по поводу приватизации объекта или за возмещением причиненного ущерба, наличие у заявителя оснований для обращения взыскания на принадлежащий правообладателю объект недвижимости.
К чему приведут изменения о защите персональных данных в ЕГРН
С момента вступления в силу поправок в закон № 218-ФЗ о персональных данных, указываемых в выписке из ЕГРН, получить сведения о правообладателе стало сложнее. Теперь просто так без наличия существенных оснований узнать подобную информацию нельзя. Это, конечно, усложнит жизнь разного рода борцов с коррупцией, которые лишились возможности напрямую узнать Ф.И.О. собственника объекта. Затруднят новеллы и работу риелторам. Последние, кстати, активно выступали против поправок. Они даже направляли письма в правительство и Минстрой с предложением ограничить доступ только к данным военных и полицейских, а сведения о других владельцах недвижимости оставить открытыми («Практическая бухгалтерия», 2022, № 10// Защита персональных данных: новые требования и обязанности фирм). Риелторов, в принципе, понять можно. Они постоянно обновляют свои базы, работают с широким кругом клиентов. Закрытие персональных данных владельцев недвижимости означает, что риелторы будут вынуждены обращаться к нотариусам за получением выписок и платить за это деньги. Поэтому услуги риелторов подорожают.
С другой стороны, открытость персональных данных о владельцах квартир позволяла мошенникам, получив выписку из ЕГРН с персональными данными собственника, банально подделывать документы и продавать помещения третьим лицам (Апелляционное определение Московского областного суда от 20.07.2020 по делу N 33-14805/2020). Кроме того, аферисты использовали открытые данные из ЕГРН для создания своеобразной базы одиноко проживающих владельцев. Причем речь в данном случае шла не только о пенсионерах и пожилых людях, но и о женщинах, находившихся в активном поиске «второй половины». Мошенники под разными предлогами убеждали жертв продать квартиры, а потом исчезали с деньгами. Либо переоформляли недвижимость на себя. Желающие могут поискать информацию о подобных делах в судебных базах. Они встречаются довольно часто. Поэтому, скорее всего, количество афер с квартирами снизится. Не на много, но снизится.
Выводы
Итак, теперь для того чтобы получить выписку с персональными данными собственника недвижимости, надо попросить его открыть сведения или обратиться к нотариусу. При этом для обращения к нотариусу необходимо иметь веские причины, чтобы получить закрытую для третьих лиц информацию. Эти новеллы, несомненно, усложнили работу отдельным представителям бизнеса (риелторам, юристам и перекупщикам). С другой стороны, поправки никак не сказались на обычных гражданах. Люди не так часто продают и покупают квартиры. Поэтому для обывателя не составит особого труда раз в 15 — 20 лет обратиться к нотариусу, чтобы получить расширенную выписку на квартиру или дом. Точно так же продавец может сам получить выписку и передать ее покупателю, который, в свою очередь, по QR – коду легко проверит ее подлинность.
Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости».
Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции
