Договор купли-продажи квартиры или иного недвижимого имущества необходим для того, чтобы зафиксировать все условия сделки и зарегистрировать право собственности. Но иногда обстоятельства складываются так, что договор купли-продажи расторгается.
Эксперты в статье:
- Олег Дубинин, управляющий партнер консалтинговой компании «Дубинин & партнеры», соучредитель адвокатского бюро «Дубинин, Финкель и партнеры», член Ассоциации юристов России;
- Татьяна Напольских, юрист юридической группы «Гришин, Павлова и партнеры»;
- Виктория Ситдикова, юрист;
- Жанна Колесникова, руководитель практики недвижимости адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»;
- Юлия Батталова, руководитель практики сопровождения сделок и практики разрешения споров FTL Advisers.
Что такое договор купли-продажи
Договор купли-продажи регулируется гл. 30 Гражданского кодекса. Он представляет собой соглашение между сторонами, в рамках которого одна из них передает право собственности на определенное недвижимое имущество, а другая обязуется оплатить его стоимость. Этот договор является подтверждением перехода права собственности и необходим для его регистрации, объясняет Татьяна Напольских.
Договор должен содержать все условия такой продажи, о которых договорились стороны, а также обязательные условия, предусмотренные законом, говорит Жанна Колесникова.
Законодательство предъявляет требования также к содержанию договора, без которых он не может считаться заключенным. К таким условиям относятся как сам предмет договора, то есть данные, позволяющие определенно идентифицировать недвижимое имущество, подлежащее передаче, так и его цена (ст. 554 и ст. 555 ГК), добавляет Олег Дубинин.
Еще одним обязательным условием является государственная регистрация сделки в Росреестре, после которой переход права собственности считается завершенным и сведения о новом собственнике закрепляются в ЕГРН, добавляет эксперт.
Что должно быть в договоре купли-продажи
В договоре купли-продажи необходимо обозначить следующие пункты:
- состояние передаваемого объекта недвижимости (наличие отделки, состояние отделки, коммуникаций и иные);
- сроки передачи объекта недвижимости от продавца покупателю;
- сроки предоставления документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на объект;
- обязательства, которые должны исполнить стороны (снятие с регистрационного учета, согласование неузаконенной перепланировки (при наличии) и т. п.);
- заверения сторон относительно психического здоровья (предоставить справки из наркологического и психоневрологического диспансеров), отсутствие долгов и обязательств, при наличии которых в отношении одной из сторон может быть возбуждено дело о банкротстве, сведения о семейном положении (например, заверить у нотариуса информационное письмо о том, что сторона в браке не состоит, или предоставить согласие супруга на совершение сделки).
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи
Согласно ст. 450 Гражданского кодекса, расторжение договора купли-продажи возможно по общим правилам, установленным законом, а также по правилам, предусмотренным сторонами в самом договоре, говорит Жанна Колесникова.
Татьяна Напольских замечает, что если стороны не достигли взаимного согласия или не существует оснований, то расторжение договора неосуществимо. Иными словами, если одна из сторон вдруг захочет отказаться от исполнения заключенного договора, то легко сделать это не получится.
Действующим законодательством не предусмотрено расторжение договора, если обязательства по нему сторонами исполнены надлежащим образом. Согласно ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса, договор может быть изменен по требованию одной из сторон или расторгнут по решению суда. Но это относится только к случаям существенного нарушения договора одной из сторон, поясняет Юлия Батталова. По словам эксперта, существенным признается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Например, неоплата или неполная оплата покупателем или же уклонение от государственной регистрации ДКП.
Основания расторжения купли-продажи квартиры
По словам экспертов, договор купли-продажи можно расторгнуть:
- по соглашению сторон;
- если другая сторона допустила существенное нарушение;
- в иных случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором;
- при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
В первую очередь, договор может быть расторгнут по соглашению сторон. Например, после подписания договора продавец передумал продавать квартиру, а покупатель готов отказаться от ее покупки. В таком случае стороны подписывают соглашение, в котором констатируют расторжение договора по обоюдному согласию. Стороны в этом соглашении также могут предусмотреть последствия прекращения сделки. Например, компенсацию стороной, которая выступила инициатором расторжения, понесенных другой стороной расходов по сделке, объясняет Жанна Колесникова.
«Если же условия расторжения договора не прописаны, а соглашение уже прошло Росреестр, то подается исковое заявление в суд. К нему прикладывается соглашение между продавцом и покупателем о расторжении договора. Далее решение суда о расторжении прикладывается к заявлению в Росреестр», — добавляет Виктория Ситдикова.
В какой срок можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры
По соглашению сторон нарушенный договор может быть расторгнут в любой момент после его заключения, в том числе и в случае, когда договор уже фактически исполнен (недвижимость передана и полностью оплачена), говорит Жанна Колесникова. По словам эксперта, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора (п. 65 совместного постановления пленума Верховного суда № 10 и пленума ВАС № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
По общему правилу, расторжения договора одна из сторон может требовать в течение трех лет — срока исковой давности. Кроме того, стороны, предусмотрев в договоре дополнительные основания для его расторжения, могут установить и соответствующие сроки для этого, добавляет Олег Дубинин.
Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи может быть расторгнут как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке. Как объясняет Юлия Батталова, для одностороннего выхода из сделки у покупателя могут быть следующие причины:
- продавец уклоняется от регистрации перехода права;
- продавец не передал квартиру покупателю вовремя;
- жильцы не выезжают из квартиры или не хотят сниматься с регистрационного учета;
- квартиру передали не в том состоянии, которое описано в ДКП;
- продавец скрыл обременения на квартиру (например, арест) или людей, имеющих права на нее.
Основаниями для расторжения договора купли-продажи со стороны продавца могут быть:
- отказ от приемки квартиры без причин;
- несвоевременный платеж по договору;
- полный отказ от перевода денег.
Можно ли расторгнуть договор после сделки
В этом случае, по словам Виктории Ситдиковой, есть три варианта:
- в случае неперехода права собственности достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации;
- в случае если переход был, а расчет по сделке не завершен, то нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, право собственности возвращается к предыдущему владельцу;
- в случае полного исполнения обязательств. Однако лучше всего совершить зеркальную сделку, то есть составить ДКП, но поменять местами покупателя и продавца. Такой вариант возможен при условии, что обе стороны согласны, иначе это также делается в судебном порядке.
Как подать иск в суд
1. Перед обращением в суд с исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи квартиры истец должен отправить второй стороне письменное предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК).
2. Если обращение остается без ответа, то подается исковое заявление в суд. В нем необходимо описать существо нарушения и заявить требование о расторжении договора купли-продажи и/или возврате имущества, если оно было передано по договору.
3. К исковому заявлению нужно приложить:
- документы, подтверждающие обстоятельства, на которых основываются требования. Это сам договор, акт приема-передачи квартиры, а также документы, подтверждающие факт нарушения договора или наступления обстоятельств, дающих право требовать расторжения, переписка сторон;
- документы, подтверждающие направление ответчику предложения расторгнуть договор;
- расчет взыскиваемой суммы, если истец требует возврата денег, или требование отменить переход права собственности, если продавец хочет вернуть квартиру;
- документы, подтверждающие направление ответчику копий искового заявления;
- документ, подтверждающий уплату госпошлины.
4. Исковое заявление о расторжении договора подается в районный суд по месту нахождения спорной квартиры (ст. 24, ч. 1 ст. 30 ГПК).
5. После принятия искового заявления к производству необходимо принимать участие в судебных заседаниях. Это можно сделать как лично, так и направив своего представителя по доверенности (ст. 48 ГПК).
6. Получить на руки судебный акт.
Если истцом выступает продавец
Продавец действует в том же порядке, что и покупатель, когда доказывает существенные нарушения со стороны покупателя. Но в этом случае, по словам экспертов, есть несколько нюансов.
1. Если одновременно с расторжением договора истец требует возврата квартиры, то наряду с иском целесообразно подать ходатайство о применении обеспечительных мер в виде запрета регистрационных действий, чтобы у ответчика не было возможности распорядиться квартирой во время рассмотрения дела (ст. 140 ГПК), говорит Жанна Колесникова.
2. Продавец должен убедить суд, что покупатель не оплатил стоимость квартиры. При этом продавцу достаточно заявить о данном обстоятельстве и приложить документы, подтверждающие оплату в части (при условии, что какая-то часть договора была оплачена). Кроме того, продавец должен направить покупателю претензию относительно оплаты договора купли-продажи, после чего подавать иск в суд, добавляет Татьяна Напольских.
3. После получения на руки судебного акта о возврате квартиры с отметкой о вступлении его в законную силу его надо подать в Росреестр. Этот документ является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя на квартиру и государственной регистрации права собственности на квартиру продавца, объясняет Жанна Колесникова.
Как обезопасить себя при расторжении ДКП
Для того чтобы обезопасить себя при расторжении договора купли-продажи, эксперты советуют:
- изначально проверять сделку, состояние имущества, четко указывать все обязательства и сроки в договоре, обговаривать и прописывать все условия сделки. Лучше всегда предупредить, чем разбираться с последствиями;
- при расторжении договора по обоюдному согласию необходимо четко определить обязанности каждой стороны, указать сумму возвращаемых денежных средств и запросить расписку о получении этих средств;
- после того как договор был расторгнут в суде, требуется подать заявление и необходимую документацию в Росреестр. Важно удостовериться, что право собственности на квартиру было возвращено продавцу.
