При продаже квартиры или дома хочется получить от покупателя максимально возможную сумму. Но при этом не хочется месяцами публиковать объявления и ждать, когда найдется человек, которого устроит и цена и характеристика жилья. Чтобы не продешевить и не установить цену, которая отпугнет покупателей, обращаются к специалистам. Но можно обойтись своими силами – определить стоимость квартиры самому.
Рассказываем, как самостоятельно оценить стоимость квартиры, что для этого нужно сделать и как будет оцениваться недвижимость при обращении к профессиональному оценщику.
Зачем нужна рыночная стоимость квартиры
Рыночную стоимость используют при определении того, за сколько можно продать недвижимость.
Может казаться, что точное определение стоимости не очень важно. Например, если кого-то не будет устраивать слишком высокая цена, то при просмотре квартиры можно договориться и сделать скидку. Но если установить слишком высокую цену, то потенциальные покупатели могут просто игнорировать объявление — никто не будет звонить. Низкая цена в некоторых случаях может привлечь людей, но иногда и отпугнуть – некоторые могут подумать, что с квартирой что-то не в порядке.
Для определения стоимости квартиры можно обратиться к риэлтору. Опытный специалист, который хорошо знаком с рынком недвижимости и знает реальные цены квартир с конкретными характеристиками, поможет установить цену продажи. Но услуги риэлтора нужно оплачивать, что не всегда устраивает продавца квартиры. В такой ситуации владелец может самостоятельно определить цену, по которой он будет продавать жилье.
Кадастровая стоимость – это другое?
Кадастровая стоимость – это стоимость недвижимости, рассчитанная на основании утвержденной методики. Кадастровая стоимость фиксируется на определенный срок и указывается в ЕГРН. Она отличается от рыночной методикой расчета, получаемым значением и целями, для которых используется.
На основании кадастровой стоимости делают следующее:
- рассчитывают налог на имущество;
- определяют сумму налога, уплачиваемую при принятии недвижимости в дар;
- рассчитывают пошлину за удостоверение сделок с недвижимостью.
Кадастровая стоимость может учитываться при определении налога на доход, полученный при продаже квартиры. Обычно такой налог рассчитывают исходя из стоимости объекта, указанной в договоре, но не всегда. Если рыночная стоимость, указанная в договоре, будет ниже кадастровой на 30%, то налог на доход будет определяться на основании кадастровой.
На что обратить внимание при оценке
Если хочется самостоятельно определить стоимость квартиры, нужно знать, что может влиять на ее стоимость.
Характеристика объекта
Цену определяют такие показатели жилья:
- общая и жилая площадь;
- планировка;
- высота потолков;
- вид из окон;
- наличие балкона, лоджии, террасы;
- наличие дополнительного уровня или этажа — возможно, это двухъярусная или двухуровневая квартира;
- тип санузла. Раздельный часто позволяет продать квартиру дороже;
- этаж. Квартиры на первых и последних этажах часто стоят меньше. Но в некоторых случаях в зависимости от характеристик и расположения дома они могут стоить больше. Например, если квартиру на первом этаже можно перевести в категорию нежилого помещения и сдать в аренду для использования в коммерческих целях;
- наличие ремонта. Капитальный ремонт, сделанный перед продажей, редко окупается — собственники могут потом переделывать все под себя и наоборот — просить снизить цену. А косметический ремонт не помешает, особенно, если есть явные дефекты, например, обои, ободранные кошкой.
Состояние и расположение многоквартирного дома
Учитывают:
- в каком районе расположен дом. Часто квартиры в МКД, расположенных в центре города, стоят больше. Но бывают исключения, поэтому нужно оценивать престижность района, удобство проживания в нем;
- год постройки дома. Обычно чем старше дом, тем жилье дешевле. Но в этом правиле могут быть исключения, например, квартиры в «сталинках»;
- в каком состоянии подъезд, давно ли в нем делали ремонт;
- из какого материала выполнены стены дома;
- есть ли двор и насколько он большой, какие объекты в нем установлены;
- есть ли место для парковки машин.
Инфраструктура возле МКД
На цену влияет:
- удаленность дома от остановок общественного транспорта;
- удаленность от школ, детских садов, поликлиник;
- наличие рядом с домом парка, сквера;
- присутствие рядом торговых центров, супермаркетов.
Особенности реализуемого объекта
Принимают во внимание:
- есть ли на квартире обременение, например, наложенное при оформлении ипотечного кредита. Квартира в залоге может быть продана, но это связано с дополнительными этапами сделки и сбором большего числа документов — их часто продают дешевле;
- есть ли долги по коммунальным услугам;
- сколько у квартиры собственников и какой у них статус. Например, недееспособные собственники или продажа квартиры по доверенности могут снижать юридическую привлекательность сделки;
- свободна ли квартира или новому собственнику придется ждать некоторое время, пока продавец съедет;
- на каком основании возникло право собственности у продавца. Например, продажа квартиры, недавно полученной по наследству, увеличивает риск появления людей, чьи права были нарушены. Поэтому такой объект может стоить меньше;
- есть ли аналогичные объекты на рынке. Если рядом с домом продаются похожие квартиры, это может стать поводом для снижения стоимости.
Как срочно нужно продать недвижимость
Бывает, что квартиру из-за определенных обстоятельств нужно продать срочно. Например, когда собственник уезжает за границу или ему срочно нужна большая сумма средств. В таких случаях цену чаще всего приходится снижать.
Дополнительные факторы
К ним можно отнести:
- особенности дома или самой квартиры. Например, жилье может стоить больше, если дом признан памятником архитектуры;
- наличие неблагоприятных соседей, из-за которых придется снижать стоимость квартиры;
- присутствие рядом с домом определенных объектов инфраструктуры, что позволит продать недвижимость дороже.
Самостоятельная оценка – как узнать стоимость квартиры
Чтобы использовать принятые методы оценки, которые дадут точные показатели, нужны знания и опыт. Поэтому определять стоимость лучше сравнительным методом. Для этого нужно:
1. Изучить объявления о продаже квартир в своем районе.
2. Найти квартиры со схожими параметрами — площадью, количеством комнат, планировкой и т.д.
3. При необходимости узнать дополнительную информацию о квартирах, связавшись с продавцами.
4. Выбрать несколько объектов, которые максимально схожи с квартирой, стоимость которой нужно определить.
5. Уменьшить стоимость каждой квартиры на 3-5% с учетом возможной скидки при торге.
6. Определить стоимость квадратного метра в каждой из квартир.
7. Определить среднее арифметическое значение стоимости квадратного метра квартир.
8. Умножить полученное значение на площадь своей квартиры.
После расчета нужно дополнительно оценить свою квартиру на предмет наличия факторов, которые могут снижать ее стоимость или наоборот — делать дороже.
Обращение к оценщику
Иногда перед сделкой необходимо обратиться к оценщику. Например, к нему обращаются для определения стоимости квартиры перед оформлением ипотечного кредита. Оценка включает в себя шесть основных этапов.
1. Объект ставится на оценку
На этом этапе заказчик определяет эксперта, который будет проводить оценку. Заказчик предоставляет необходимые документы, среди которых могут быть:
- технический план;
- выписка из ЕГРН;
- документ, подтверждающий основание для возникновения права собственности.
2. Подписывается договор
Составляется договор оказания услуг, который подписывают заказчик оценки и оценщик. В договоре прописывается стоимость услуг, которая может отличаться в зависимости от объема работ, характеристик объекта, региона, в котором расположена квартира, и опыта оценщика.
3. Оценщик собирает необходимую информацию
Оценщик осматривает недвижимость, определяет и фиксирует ее техническое состояние. Дополнительно учитывается то, используется ли объект по непосредственному назначению, например, в качестве жилья, если это жилое помещение. Кроме этого оценщик сравнивает фактические данные объекта с теми, которые указаны о ней в документах.
4. Оценщик рассчитывает стоимость объекта
Для этого специалист использует утвержденные методы определения стоимости. Могут использоваться такие:
- сравнительный. Он основан на определении стоимости аналогичных объектов;
- доходный. Учитывается потенциальная прибыль объекта с момента его оценки и до окончания эксплуатации;
- затратный. Включает оценку затрат на строительство объекта с аналогичными характеристиками.
5. Оценщик учитывает особые характеристики объекта
Часто специалисты дополнительно для определения точной суммы используют коэффициенты с учетом особенностей жилья. Они могут снижать или повышать стоимость.
6. Оценщик формирует отчет
Требования к содержанию отчета отражены в Приказе Минэкономразвития РФ №299 и в статье 11 ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Средние сроки оценки составляют от одной до двух недель.
