Кипр закрепился в качестве одного из основных направлений для отдыха, релокации и инвестиций среди стран ЕС: всё больше квалифицированных специалистов выбирают остров для открытия технологических стартапов, а число посетивших Кипр туристов в 2023-м показало рост на 20,1% по отношению к 2022 году.
На фоне укрепления экономики всё больше инвесторов задумываются о покупке недвижимости на Кипре для дальнейшей сдачи площадей в аренду. Разберёмся, как сдать квартиру в аренду на Кипре и какой тип недвижимости пользуется большим спросом среди арендаторов в 2024 году.
Аренда жилья на Кипре: основные тренды и популярные районы
Рост арендных ставок в 2023 году оказался более заметным, чем рост цен на недвижимость. Главным драйвером роста стоимости аренды выступает повышение спроса со стороны киприотов и иностранцев.
В сравнении с прошлым годом стоимость аренды выросла во всех сегментах недвижимости, причём наибольший рост был отмечен в сегменте курортных апартаментов, за ним следуют жилые апартаменты, затем частные дома.
Рост стоимости аренды на Кипре в 2023 году
Тип недвижимости
Динамика арендных ставок
Курортные апартаменты
+15,77%
Жилые апартаменты
+14,25%
Частные дома
+12,22%
Курортные дома
+7,66%
Офисы
+5,44%
Источник: Q4 2023 RICS KPMG Index
В 2024 году мы наблюдаем интерес инвесторов к сегменту вилл: несмотря на высокий порог входа, их привлекают заметно большие арендные ставки и, соответственно, высокая доходность.
Дмитрий Божков
руководитель отдела продаж Tranio на Кипре
Драйверы роста рынка аренды на Кипре
Местный спрос на аренду может быть вызван политикой ЕЦБ
По данным Центрального банка Кипра, денежно-кредитная политика ЕЦБ привела к росту ставок по ипотечным кредитам, что повысило стоимость займов для существующих и потенциальных местных инвесторов.
Объём новых ипотечных кредитов за период с января по сентябрь 2023 года значительно снизился на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (746,2 млн евро по сравнению с 932,4 млн евро в январе — сентябре 2023 года).
В условиях роста стоимости домовладений часть потенциальных покупателей недвижимости склоняется в пользу аренды против покупки собственного жилья.
Иностранный спрос подстёгивают сотрудники релоцированных компаний и стартапы
В последнее десятилетие сектор информационно-коммуникационных технологий Кипра продемонстрировал темпы роста в 15%, опережая все остальные секторы экономики.
Политика штаб-квартир и действие режима IP-Box для IT-сектора привлекает на Кипр всё больше технологических компаний и квалифицированных специалистов, которые заинтересованы в долгосрочной аренде или покупке недвижимости.
Технологические компании на Кипре платят меньше налогов в рамках льготного режима налогообложения Intellectual Property Box.
На Кипре действует специальный налоговый режим для компаний в секторе технологий. 80% от квалифицированного дохода не подлежит налогу на прибыль. Остальные 20% дохода облагаются по стандартной ставке 12,5%.
Значительная часть арендаторов в 2024 году — IT-специалисты, цифровые кочевники и сотрудники технологических компаний. В условиях релокации и неопределённости они склонны арендовать недвижимость, а не покупать собственное жильё.
Дмитрий Божков
руководитель отдела продаж Tranio на Кипре
Популярные районы для аренды жилья на Кипре
Кипр продолжает привлекать туристов и иностранцев, которые ищут жильё для аренды в популярных районах острова.
В 2024 году стабильный арендный спрос в основном сосредоточен в прибрежных городах: Лимасол, Пафос и Ларнака. Никосия также пользуется круглогодичным спросом, однако проекты в столице показывают более низкую арендную доходность.
На рынке краткосрочной аренды популярностью пользуются курорты Айя-Напы и Протараса. В этих районах инвесторы сдают недвижимость в аренду туристам с мая по октябрь.
Средние арендные ставки на Кипре в 2024 году
Регион
1 спальни
2 спальни
3 спальни
Лимасол
1800 €
2500 €
3000 €
Пафос
1000 €
1800 €
2100 €
Ларнака
1000 €
1600 €
2000 €
Никосия
800 €
1100 €
1500 €
Источник: RICS KPMG Index
Доходность проектов на Кипре варьируется от 6 до 8,5 процентов в год, в зависимости от типа недвижимости и местоположения.
В 2024 году самые популярные конфигурации недвижимости среди арендаторов — это квартиры с двумя спальнями или апартаменты с одной спальней, которых значительно меньше на рынке.
Для сдачи квартиры в аренду стоит рассмотреть центр Лимасола с высокой концентрацией офисов (подходит для ЦА релоцировавшихся IT-специалистов) и инфраструктуры. Вдобавок, по сравнению с прибрежными районами города, здесь чуть ниже порог входа.
Дмитрий Божков
руководитель отдела продаж Tranio на Кипре
Процесс сдачи недвижимости в аренду
Шаг 1: Покупка недвижимости
Инвестору следует заранее определиться с целью покупки недвижимости.
НДС при покупке недвижимости на Кипре составляет 19%. Однако, если у покупателя нет другого жилья на острове, кроме приобретённого, оно может облагаться НДС по сниженной ставке в 5%. В таком случае инвестор обязуется использовать объект только для собственного проживания в течение 10 лет.
На Кипре нельзя совместить сдачу недвижимости в аренду с программой льготного НДС при покупке первого жилья. Для сдачи квартиры в аренду инвестор должен сразу заплатить полный НДС 19%.
Если собственник решит сдавать недвижимость в аренду до истечения 10-летнего периода, он должен будет возместить разницу между льготной ставкой в 5% и стандартной ставкой в 19% только за оставшиеся годы.
Оплатив полный НДС 19% сразу и оформив сделку, инвестор получает право сдавать жильё в аренду.
Шаг 2: Передача недвижимости под управление
Значительная часть инвесторов на Кипре отдаёт недвижимость под размещение и менеджмент местным управляющим компаниям (УК), нежели сдаёт квартиры самостоятельно.
Преимущества сотрудничества с УК:
1. Гарантированная доходность (5–9%) у части новостроек с управляющей компанией;
2. Снижение налоговой нагрузки и издержек на рекламу и обслуживание;
3. Передача ответственности за подбор арендаторов и обслуживание юнитов на УК;
4. Меблировка от УК.
Для заключения договора с управляющей компанией потребуется подтвердить право собственности и предоставить документы на недвижимость.
Налоги на доход от сдачи недвижимости в аренду на Кипре
Доход от аренды облагается подоходным налогом, ставка которого — от 0 до 35%.
Доход в год, евро
Ставка налога
до 19 500
0%
от 19 501 до 28 000
20%
от 28 001 до 36 300
25%
от 36 301 до 60 000
30%
более 60 000
35%
Источник: Налоговый департамент Республики Кипр
Многие инвесторы сдают недвижимость через юрлицо — налог на прибыль в таком случае составляет 12,5%. Если у инвестора больше одного объекта недвижимости, выгоднее сдавать юниты через компанию, чем платить подоходный налог по прогрессивной шкале.
Дмитрий Божков
руководитель отдела продаж Tranio на Кипре
