Уже ни для кого не секрет, что рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) набирает популярность. А ипотека на ИЖС выгодна не только покупателям домов, но и банкам, и застройщикам. Эксперты рынка в ходе "круглого стола" "Ключевые тренды и перспективы развития ИЖС в России в 2023 году" рассказали о возможностях частного домостроения и ипотеки в этом сегменте.
Интерес к ИЖС и ипотеке
Как заявила руководитель департамента развития сервисов сделок с недвижимостью "Метра квадратного" Юлия Рыкунова, на платформе "М2" за пять месяцев провели 21 тыс. сделок по договорам купли-продажи земельного участка или дома. При этом в 2022 году провели 42 тыс. сделок.
"По данным нашего аналитического центра "М2", мы видим, что с начала года количество объявлений на "СКАН-Интерфаксе" выросло почти в два раза", — уточнила Рыкунова, говоря об интересе к ИЖС со стороны россиян.
Руководитель направления "Ипотечные продажи" Банка ДОМ.РФ Светлана Дусмухамедова уточнила, что далеко не все россияне могут позволить себе покупку или строительство частного дома из-за нехватки денег. Но при этом в домах хотят жить 42 млн семей, и только 54% желающих переехать в дом готовы взять его в ипотеку.
По мнению начальника управления "Ипотечное кредитование" ВТБ Сергея Бабина, в крупных российских городах есть тренд на субурбанизацию.
"По всем крупным городам наблюдается отток в пригород", — сказал Бабин.
Жители с регистрацией внутри города, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, получают одобрение лимита по ипотеке, но покупают жилье за пределами города. Жилищный кредит на ИЖС, как подчеркнул эксперт, "становится доступнее", однако доля его проникновения сегодня составляет порядка 10%.
Проникновение ипотеки на частные дома
Дусмухамедова отметила, что доля проникновения ипотеки на ИЖС должна быть не менее 50%. Тогда можно говорить о том, что отрасль частного домостроения поддерживается жилищным кредитом.
"Если смотреть на статистику, сколько мы выдали кредитов, 33 тыс., я напомню, мы выдали, и перемножить на потенциал, то в среднем мы понимаем, что мы – банки – в целом можем выдавать где-то 100-150 тыс. кредитов (в год – ИФ). Это, наверное, та целевая история, куда нужно всем банкам идти. И целевая история – сделать проникновение в ИЖС именно ипотеки, уйти от рассрочек, от каких-то других историй", — добавила Дусмухамедова.
Также, по мнению эксперта Банка ДОМ.РФ, нужно поднимать тему привлечения профессиональных застройщиков к строительству. Согласно данным опроса ВЦИОМ и ДОМ.РФ, только 57% респондентов готовы привлекать к возведению дома профессиональных подрядчиков.
"И банкам, и сообществам нужно поднимать эту тему, распространять информацию о том, что есть аккредитованные подрядчики, что есть профессиональные игроки рынка", — отметила эксперт.
Почему ипотека на ИЖС выгодна банкам
По данным ВТБ, к концу 2023 года объем кредитования по ИЖС может превысить 250 млрд рублей.
Бабин пояснил, что пока всего семь банков вышли на рынок ипотеки на частное домостроение.
"Там выше намного риск недостроя и потери залога", — сказал он.
Президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов считает, что рынок частного домостроения нужно отфильтровать.
"На рынке, к сожалению, появляются такие компании, у которых есть задача получить только проектное финансирование. Они разочаровывают банки. Банки, видимо, думают, что сфера ИЖС не такая выгодная. Сфера ИЖС выгодная, просто надо подумать над тем, чтобы отфильтровать рынок от псевдоучастников", — дополнил Усманов.
По мнению Дусмухамедовой, для банков может быть выгоднее жилищный кредит на домокомплекты.
"Домокомплект – это такой же дом, только он собирается на производстве. И здесь есть теория о том, что такие дома, возможно, более качественные за счет того, что они собираются на производствах", — подчеркнула руководитель направления "Ипотечные продажи" Банка ДОМ.РФ.
По ее словам, для банка этот вариант кредита выгоднее, потому что такой залог закрывают быстрее, а именно, в среднем через год.
"Еще производители дают гарантии больше, чем обычные подрядчики", — добавила Дусмухамедова.
При этом, как рассказал руководитель управления ипотечного кредитования Почта Банка Николай Дубакин, банк планирует развивать ипотеку на частное домостроение в небольших городах и населенных пунктах. По его словам, там есть спрос. Льготные программы жилищного кредита на квартиры недоступны в таких местах, потому что строительство многоквартирных домов не востребовано.
"Наша задача – дать возможность жителям небольших городов и населенных пунктов, в том числе поселков, получить финансирование на строительство собственного дома", — сказал Дубакин.
По его мнению, у россиян в небольших городах только два варианта получения денег для строительства дома: взять кредит в банке или одолжить деньги у знакомых.
Крупные застройщики идут на рынок ИЖС "неохотно"
Если банки могут получить гарантии через домокомплекты, то для крупных застройщиков рисков в этом сегменте намного больше. Бабин уточнил, что всего 4% от общего объема ИЖС возводится крупными застройщиками. По его словам, они идут на этот рынок "неохотно".
"Тому есть объективные причины: высокая капиталоемкость строительства, низкая рентабельность и достаточно высокий средний чек", — пояснил начальник управления "Ипотечное кредитование" ВТБ.
По его мнению, цифровизация и стандартизация помогают застройщикам идти на рынок ИЖС.
Кроме того, как считает Бабин, дополнительный толчок могут дать проектное финансирование крупных застройщиков, поддержка государственной власти в выделении хороших земельных участков, упрощение процесса кредитования и популяризация среди населения программ ИЖС.
"У этого рынка большое будущее, большой потенциал. Совместными усилиями всех сторон можно активно стимулировать его рост и развитие", — подытожил Бабин.
