Сбор документов — обязательный этап перед сдачей квартиры. Он позволит провести сделку быстро и безопасно для обеих сторон. Мы составили список, что надо подготовить собственнику, прежде чем публиковать объявление и устраивать просмотры.
Осторожность арендаторов объяснима: число мошенников, которые пытаются нажиться на чужом желании выгодно снять квартиру, только растет. Как документально подтвердить, что вы честный арендодатель?
ВАЖНО
Самое главное правило: никаких копий — только оригиналы документов!
1. Правоподтверждающий документ
доказывает, что именно вы являетесь собственником квартиры, — следовательно, имеете право сдавать ее в аренду.
Обычно это свежая выписка из ЕГРН. Дополнением служит свидетельство о регистрации права, которое выдавалось до июля 2016 года (если квартира была куплена позже, такого свидетельства у вас нет, и это нормально).
Получить свежую выписку из ЕГРН можно через портал госуслуг (онлайн-выписка), через МФЦ или в офисе Росреестра (бумажный вариант).
Полная информация о том, кто владеет недвижимостью, содержится только в той выписке, которую заказывает сам собственник. С марта 2023 года посторонние полную выписку с такой информацией получить не могут. То есть потенциальный арендатор не может самостоятельно проверить, кому в действительности принадлежит приглянувшаяся ему квартира.
ВАЖНО
Выписка должна быть свежей — не старше месяца.
2. Правоустанавливающий документ
показывает, на каком основании вы владеете квартирой.
Обычно это договор купли-продажи, договор дарения или свидетельство о праве на наследство. Этот документ может и не потребоваться. Но если попадется «очень опытный арендатор» и захочет узнать, как квартира попала в ваше владение, лучше иметь правоустанавливающий документ под рукой.
3. Нотариально заверенная доверенность,
если вы сдаете квартиру по доверенности, а собственник находится за границей или в другом городе.
Вам необходимо заранее правильно оформить этот документ. Вы с собственником оформляете доверенность у нотариуса, которая регистрируется в реестре доверенностей. Арендатор сможет проверить действительность документа в этом реестре. Второй экземпляр доверенности хранится у нотариуса.
В доверенности должно быть перечислено, что имеет право делать доверенное лицо: устраивать просмотры, подписывать документы, принимать деньги. Если какой-то этап взаимодействия с арендатором в доверенности не указан, тот может засомневаться.
4. Паспорт
Арендатор обязательно захочет удостовериться, что именно вы являетесь собственником квартиры, указанным в правоустанавливающем и правоподтверждающем документах, или тем лицом, на которого оформлена доверенность.
ВАЖНО
Очевидно, паспорт должен быть действительным. Следите за своевременной заменой паспорта — например, по достижении 45 лет.
5. Согласие и нотариально заверенная доверенность от сособственников,
если у квартиры несколько собственников.
Допустим, она оформлена в собственность в браке или досталась по наследству нескольким членам семьи.
Обычно пишется одно согласие сразу от всех собственников, которые не могут приехать на подписание договора лично. В согласии указываются паспортные данные всех собственников, каждый подписывает его собственноручно.
ВАЖНО
Информация о том, сколько у квартиры собственников, содержится в правоподтверждающих документах — скрыть ее не получится.
6. Разрешение органов опеки,
если среди собственников есть дети.
В Москве его можно получить в отделе социальной защиты по месту жительства ребенка, а в других регионах — в муниципалитете.
Есть и ограничение: средства от сдачи в аренду такой квартиры можно будет тратить не в полном объеме. По закону доля ребенка должна дожидаться его совершеннолетия на специальном счете. Доля высчитывается в зависимости от пропорциональных затрат маткапитала на покупку квартиры.
7. Разрешение банка,
если вы собираетесь сдавать квартиру, за которую пока еще не выплатили ипотеку.
Вам придется спрашивать разрешение у банка (возможно, и у страховой компании). Прежде чем идти в банк, советуем перечитать заключенный с ним договор: вдруг в нем изначально установлен запрет на сдачу квартиры в аренду?
8. Справки об отсутствии долгов за ЖКУ
докажут, что по квартире нет долгов.
В этом случае арендатор не будет опасаться, что ему отключат электричество, воду, городской телефон или интернет.
Справки сделают последующую оплату ЖКУ арендатором максимально прозрачной — он будет уверен, что не платит за предыдущих квартирантов.
Получить такие справки можно в офисе управляющей компании, МФЦ, отделениях ресурсопоставляющих компаний, на портале госуслуг и другими способами.
ВАЖНО
Не забудьте при передаче арендатору ключей снять показания счетчиков — с этого момента ЖКУ оплачивает именно он (если вы не договорились об ином).
9. Договор с интернет-провайдером:
держите договор под рукой — интернет нужен большинству арендаторов.
Договор (в первую очередь логин и пароль от личного кабинета) может потребоваться, если арендатор захочет сменить тариф или провайдера на время своего проживания.
10. Регистрация в налоговом органе
поможет сдавать квартиру легально.
Чтобы сдавать квартиру и спать спокойно, надо платить налоги. Самый простой способ — оформить статус самозанятого. Если вы сдаете не апартаменты, то налог составит всего 4%. Понадобится ваш ИНН.
12. Договор аренды
Можно воспользоваться стандартным договором и внести в него все необходимые дополнения и изменения.
Вот список самых важных пунктов договора:
1. Паспортные данные арендатора и арендодателя (стоит перечислить всех, кто будет проживать в квартире).
2. Описание квартиры: адрес, количество комнат, состояние.
3. Условия оплаты: арендная плата, дата оплаты, способ расчетов, реквизиты для оплаты, условия по депозитному платежу, условия оплаты ЖКУ.
4. Условия расторжения договора: за сколько стороны обязаны предупредить друг друга об освобождении квартиры и какие санкции последуют при срыве сроков.
5. Особые ситуации: как часто арендодатель может проверять квартиру, можно ли в ней курить / заводить животных / сверлить стены и пр.
6. Ответственность сторон — что будет, если кто-то нарушает условия договора.
ВАЖНО
Чаще всего срок действия договора — 11 месяцев, а дальше он автоматически продлевается (этот пункт тоже стоит внести в договор).
Если же вы заключаете договор на более долгий срок, его надо регистрировать в Росреестре.
13. Опись имущества:
подробное перечисление всей мебели, техники и утвари убережет от проблем в дальнейшем.
Опись должна быть максимально исчерпывающей: не просто «телевизор», а «ЖК-телевизор фирмы Samsung, диагональю 14 дюймов и стоимостью 25 тыс. рублей». В противном случае разбивший телевизор арендатор купит взамен советский «Рубин» — ведь тоже телевизор.
Опись составляется и подписывается в двух экземплярах и остается на руках у каждой из сторон. Какие-то пункты арендатор попросит вычеркнуть, а ненужное ему имущество вывезти из квартиры. К описи обязательно приложите фото.
14. Акт приема-передачи
Стандартный документ, с момента подписания которого ответственность за квартиру переходит от собственника арендатору.
Чек-лист обязательных документов для арендодателя
Если вы единственный собственник, а квартира не в ипотеке, понадобятся:
1. Правоподтверждающий документ (свежая выписка из ЕГРН).
2. Паспорт.
3. Договор аренды.
4. Справки об отсутствии долгов за ЖКУ.
5. Опись имущества.
6. Акт приема-передачи.
7. Ваш ИНН (нужен вам, а не арендатору).
