Сервис возврата части средств, заплаченных за товар или услугу, уже не новость для россиян – это давно практикуется разными банками. Схема проста: после покупки оговоренная сумма возвращается на банковскую карту клиента. Чем больше платеж, тем большую сумму можно получить в виде кэшбэка. Сейчас такую же технологию стали использовать застройщики, включив кэшбэк в программы покупки жилья в ипотеку.
Заплати за квартиру и верни часть денег
Суть программы «Кэшбэк за ипотеку» сводится к тому, что при оформлении сделки в ипотеку на условиях застройщика заемщик получает заявленный продавцом возврат. Это реальные деньги, которые можно тратить на любые нужды. Таким образом, квартира обойдется на эту сумму дешевле. Программа действует при оплате кредита картами банка-партнера и в указанных застройщиком ЖК. В такой коллаборации застройщик увеличивает продажи, а банк получает новых клиентов.
Пример такого продукта – программа ГК ПИК «Кэшбэк 15%». Застройщик предоставляет кэшбэк в размере 15% покупателям, которые взяли кредит в банке Тинькофф. Для участия в акции они обязаны использовать дебетовую карту Tinkoff Black или Tinkoff Black Premium.
Как посчитали в компании «Метриум», по итогам января 2023 года в проектах ГК ПИК совершено 49% всех ипотечных сделок на первичном рынке столицы. Большая часть из них проходила с соблюдением условий акции «Кэшбек 15%». Соответственно, доля таких кредитов на московском рынке ипотечного кредитования сейчас равна примерно 30%.
По оценке Наталии Кузнецовой, генерального директора «НДВ Супермаркет Недвижимости»,доля субсидированной ипотеки в общей структуре ипотечных сделок в Москве составляет не менее 60-70%. А ипотека с кэшбэком равносильна по своему содержанию ипотеке без первоначального взноса. Этот продукт может помочь тем, у кого нет возможностей получить первоначальный взнос. Дмитрий Веселков, директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум», согласен, что в какой-то мере эту программу можно назвать ипотекой без первоначального взноса, ведь клиенты могут взять потребительский кредит для его оплаты и затем погасить его с помощью кэшбека.
Давайте посчитаем
Возьмем конкретную однокомнатную квартиру площадью 34 кв. мстоимостью 8,985 млн рублей в одном из московских жилых комплексов от ГК ПИК и сравним, во сколько она обойдется потребителю по разным платежным схемам. Сейчас на эту квартиру действуют скидки.
- При 100% оплате дается максимальная скидка 22%, что составляет 1,946 рублей. Таким образом, покупателю она обойдется в 7,039 рублей.
- При ипотеке с кэшбэком 15% жилье будет стоить 7,718 млн рублей. Размер скидки составит 1,267 тыс. рублей. Ставка ипотеки — 5,7%, срок кредитования – до 30 лет, ежемесячный платеж – 32,54 тыс. рублей. Первоначальный взнос по ипотеке в размере 15% составляет 1,157 млн рублей, и он вернется клиенту на карту после покупки.
- При покупке по ипотеке с господдержкой квартира будет стоить, как и при 100% оплате – 7,039 млн рублей. Здесь тоже дается скидка 22%. Фиксированная ставка по ипотеке 7,7% действует на весь период до 30 лет. Первый взнос – от 15%, ежемесячный платеж – 35,13 тыс. рублей.
- По программе «семейная ипотека» цена та же самая – 7,039 млн. Ставка от 5,5%, срок кредитования до 30 лет, ежемесячный платеж – 27,97 тыс. рублей.
- Еще застройщик предлагает программу «Пять лет без процентов», когда он берет на себя оплату процентов по ипотеке на 5 лет. По ней квартира будет стоить 8,847 млн. рублей – тут скидка составит всего 138 тыс. рублей. Первый взнос от 20%, максимальный кредит составляет 12 млн рублей. С шестого года ипотеки процентная ставка возрастет до 8%. Первые 5 лет ежемесячный платеж равняется 5,5 тыс. в месяц, а с 6-го года – 49,4 тыс. Срок кредитования до 30 лет.
«Таким образом, квартира, купленная по программе «Кэшбэк 15%», в данном примере оказывается на 10% дороже, чем по другим программам, – комментирует Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». – А самую высокую цену заплатят покупатели, выбравшие программу «Пять лет без процентов», по которой заемщики в течение пяти лет не платят основной долг («тело кредита»), а оплачивают только проценты банку. Но начиная с шестого года размер ежемесячных платежей оказывается заметно больше, чем по другим программам».
А теперь рассмотрим преимущества и недостатки ипотеки с кэшбэком.
Преимущества
- можно взять кредит на любой срок, от 1 года до 30 лет;
- небольшой первоначальный взнос, который можно оформить как потребительский кредит. Сумма первоначального взноса не ограничена: можно внести больше и снизить общую стоимость ипотеки и сумму ежемесячного платежа;
- ставка кредита от 6,9%,
- можно получить льготную ипотеку;
- минимальный размер кредита – 500 тыс. рублей;
- подать заявку на оформление ипотеки можно онлайн;
- нужно всего два документа: паспорт и СНИЛС;
- кредитный договор можно гасить в любом банке, аккредитованном на объекте застройщика;
- взять ипотеку может любой гражданин России в возрасте старше 21 года;
- программа распространяется также на самозанятых и индивидуальных предпринимателей.
Недостатки
- фактическая переплата за квартиру на 10-15% от ее стоимости;
- небольшой максимальный размер кредита: для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области – 12 млн рублей, для других регионов – 6 млн рублей;
- обязательное страхование жизни и здоровья и страхование объекта недвижимости после регистрации права собственности;
- банк для начисления кэшбэка выбирает застройщик.
В ГК ПИК начисляет кэшбэк только банк Тинькофф. Карты для кэшбэка –Tinkoff Black или Tinkoff Black Premium. Соответственно, первоначальный взнос нужно перевести только в этот банк. Если у заемщика нет там счета, ему нужно его открыть. Под условие программы не подходят заемщики, которые перечислят первый взнос со счета в другом банке – кэшбэк им не положен. Если покупатель квартиры уже является клиентом банка Тинькофф, кэшбэк ему переведут автоматически.
Скоро запретят?
Нестандартные схемы ипотеки, которые множатся с июля 2022 г., – это ответ рынка на жесткую позицию Центробанка к ипотечным программам от застройщиков с околонулевыми ставками и первоначальным взносом ниже 10%. Ипотечная программа ГК ПИК и Банка «Тинькофф» – это элегантное новое решение. Фактически это способ продать квартиру на 10-15% дороже, чем аналогичная. «Он пока не запрещен ни регулятором, ни законом, – поясняет Ярослав Баджурак, коммерческий директор финансового маркетплейса «Выберу.ру». – В отличие от схем с отложенным первым взносом или перечислением ипотечных денег траншами, которые предлагают многие банки и застройщики, ипотека с кэшбэком от ПИК – действительно новинка».
Одним из аргументов, подстегивающим покупателей приобретать квартиру в ипотеку в текущих условиях, является рост цен в будущем. Однако этот аргумент вряд ли уместен в ближайший год на стагнирующем рынке из-за упавшего потребительского спроса.
«Тем не менее, схема ипотеки с кэшбэком может быть интересна людям, которые берут квартиру для себя по льготной госпрограмме, а не в инвестиционных целях, – считает Ярослав Баджурак. – И им сейчас стоит поторопиться, потому что 10 февраля 2023 года регулятор прямо заявил, что продолжит борьбу с подобными изобретениями девелоперов, так как видит в них риски для ипотечного рынка. Причем мнение Банка России по нестандартным ипотечным схемам стало жестче, и ограничения могут быть приняты на законодательном уровне».
