В настоящее время мировые события оказывают влияние на рынок недвижимости. Мы видим, как некоторые страны закрывают свои двери для инвесторов из России, в то время как другие ужесточают условия для получения вида на жительство. В таких условиях Кипр остается одной из немногих локаций, где российские инвесторы могут получить постоянный вид на жительство через инвестиции в недвижимость. Однако в июне 2023 года правительство Кипра начало процесс изменения ставки НДС (налога на добавленную стоимость), что может стать существенным фактором при принятии решения о покупке недвижимости на острове.
Что произошло и почему это важно
Обсуждение изменения ставки НДС на Кипре началось примерно в 2012 году, когда Кипр столкнулся с финансовым кризисом. В этот период Кипр принял финансовую помощь от Европейского союза и Международного валютного фонда. Взамен Евросоюз просил внедрить ряд фискальных реформ, включая повышение ставок НДС. В июне 2023 года правительство Кипра начало процесс изменения ставки НДС на покупку недвижимости.
Сейчас сниженная ставка НДС в 5% применяется к первым 200 кв. м площади при покупке в новостройках, в то время как оставшаяся площадь свыше 200 кв. м облагается налогом в 19% независимо от стоимости объекта. Для вторичной недвижимости ставка НДС составляет 0%. По имеющейся у нас информации, эти правила будут действовать до 1 октября 2023 года, поскольку Евросоюз выступает за применение льготы в 5% лишь на первые 130 кв. м, на остальную площадь ставка будет 19%. Однако сроки принятия решения могут сдвигаться в зависимости от процесса обсуждения. Кроме того, в планах Евросоюза — ограничить действие льготной ставки на недвижимость стоимостью выше €495 тыс., то есть более дорогие объекты будут реализовываться по ставке 19% на всю сумму, и не имеет значения, какой метраж у апартаментов или виллы. Таким образом, объект площадью 150 кв. м и стоимостью €600 тыс. с учетом повышенной ставки НДС будет стоить €714 тыс.
При покупке апартаментов площадью 120 кв. м (это достаточно просторные лоты в бюджете до €400 тыс. и популярный вариант среди клиентов) НДС составит €20 тыс. (5%), а итоговая стоимость апартаментов – €420 тыс.
В целом повышение ставки НДС может привести к временному снижению спроса на недвижимость среди покупателей, которые планировали приобретение для собственного использования, поскольку у них больше не будет возможности воспользоваться льготной ставкой в 5%. Однако для инвесторов, намеревающихся покупать недвижимость для сдачи в аренду, ситуация не изменится, так как льгота для коммерческого использования недвижимости не предусматривалась и в прежних правилах выплат НДС.
Сейчас на кипрском рынке наблюдаем активный спрос со стороны инвесторов из Евросоюза и Израиля, готовых покупать недвижимость с повышенной ставкой. Это связано с тем, что в этих странах достаточно высокие налоги. Возможно, мы увидим усиление интереса ко вторичному рынку недвижимости, где ставка НДС не применяется. В целом увеличение налоговой ставки также может снизить рентабельность инвестиций, особенно для тех, кто планировал краткосрочные вложения.
Льготы и возможности для инвесторов
Кипрское законодательство предусматривает возможность использования льготной ставки НДС в размере 5% при покупке недвижимости в проектах, которые уже получили разрешение на строительство. Это позволяет существенно сократить налоговые расходы и увеличить доходность инвестиций. Также первые €19 тыс., полученные от сдачи недвижимости в аренду, не облагаются налогом, и эти правила пока не планируется менять.
Кроме того, важно понимать, что технический этаж зданий (basement, ground floor), который по европейским нормам считается минус первым, а по российским — первым, не облагается НДС. В связи с этим некоторые застройщики могут оформить часть площади виллы (скажем, 130 кв. м) как жилую плюс 100 кв. м указать как технический этаж — и покупателю нужно будет заплатить НДС в размере 5%.
Ситуация на рынке жилой недвижимости Кипра в 2023 году
В первой половине 2023 года рынок недвижимости Кипра продемонстрировал устойчивую динамику. С точки зрения спроса особенно активными были покупатели из России, которые считают Кипр привлекательным направлением для инвестиций в недвижимость. Так, по данным NF Group, Кипр по-прежнему входит в топ-3 самых популярных стран по запросам состоятельных покупателей. На него пришлось 17% всех запросов, таким образом, он уступает только Турции (27% запросов) и ОАЭ (22% запросов).
Многих инвесторов привлекает стабильность экономики страны, высокий уровень жизни. Ожидается, что в 2023 году темпы роста ВВП Кипра составят около 3% против 5,7% в 2022 году, а инфляция — около 4% по сравнению с 8,1% в 2022 году. К тому же Кипр стал популярным направлением для тех, кто ищет второе жилье у моря.
С учетом растущего спроса на недвижимость девелоперы Кипра активизировали свою деятельность. Началось строительство новых жилых комплексов, особенно в курортных районах. Это, в свою очередь, способствует созданию новых рабочих мест и стимулирует экономику страны.
Одним из значимых трендов первой половины 2023 года стал рост цен на жилье. Это было обусловлено несколькими факторами, включая увеличение спроса и ограниченное предложение недвижимости на Кипре. Согласно совместному исследованию RICS Cyprus Property Index и KPMG, за период с первого квартала 2022 года по первый квартал 2023 года был зафиксирован рост цен на апартаменты (+11%) и виллы (+8,5%). Что касается курортного жилья, то рост цен на апартаменты составил 9%, на виллы — 9,5%. Также было отмечено изменение стоимости аренды год к году на апартаменты (+29%) и виллы (+28%). Аренда апартаментов и вилл для отдыха подорожала на 31% и 18% соответственно.
Данный материал не является персональной инвестиционной рекомендацией.
Об авторе
АННА ЛАРИНА
директор департамента зарубежной недвижимости NF Group
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
