Июль для рынка недвижимости оказался насыщенным на события. Завершение льготной программы ипотеки, продление "Семейной ипотеки", Совет директоров Центробанка повысил ключевую ставку до 18%. Участники рынка рассказали, как это отразится на стоимости и спросе на жилье.
Ожидаемое решение
Решение ЦБ повысить ключевую ставку совпало с ожиданиями большинства аналитиков.
"Инфляция ускорилась и складывается существенно выше апрельского прогноза Банка России. Рост внутреннего спроса продолжает значительно опережать возможности расширения предложения товаров и услуг. Для того чтобы инфляция вновь начала снижаться, требуется дополнительное ужесточение денежно-кредитной политики, а для возвращения инфляции к цели – существенно более жесткие денежно-кредитные условия, чем предполагалось ранее", - говорится в сообщении ЦБ.
Банк России будет оценивать целесообразность дальнейшего повышения ключевой ставки на ближайших заседаниях.
По итогам заседания 26 июля ЦБ опубликовал среднесрочный прогноз, он существенно пересмотрен. Регулятор повысил прогноз по средней ключевой ставке в 2024 году с 15-16% до 16,9-17,4%. До конца года средняя ставка ожидается в диапазоне 18-19,4%. В 2025 году она прогнозируется в диапазоне 14-16%, в 2026-м - 10-11%, в 2027-м - 7,5-8,5%.
Прогноз по инфляции на 2024 год повышен до 6,5–7%. С учетом проводимой денежно-кредитной политики годовая инфляция снизится до 4-4,5% в 2025 году и будет находиться вблизи 4% в дальнейшем.
Следующее заседание Совета директоров, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, намечено на 13 сентября 2024 года.
Рост стоимости "квадрата"
Большинство девелоперов ожидали подобного решения от Банка России. По словам коммерческого директора Capital Alliance Ленарии Хасиятуллиной, сейчас ЦБ важно учитывать и геополитические, и инфляционные риски.
"Ставки по ипотечным кредитам в банках могут увеличиться до 20-23%", - уточнила Хасиятуллина.
Она считает, что стоимость кв.м может расти примерно на 5-10% ежегодно. Это связано с сегментом недвижимости, локацией, сроками строительства.
"При существующих условиях рынка недвижимости можно ожидать, что квартиры на первичном рынке продолжат расти в цене, но более низкими темпами в сравнении с периодом 2022-2024 годов", - отметила Хасиятуллина.
К тому же, как подчеркнула гендиректор компании в Иркутске "Грандстрой" Екатерина Прядко, сегодня растет стоимость строительных материалов, на рынке есть дефицит кадров, а отсюда и повышение оплаты труда.
"Резко в этом году выросли логистические затраты и просто в разы стоимость технологического присоединения к сетям", - добавила Прядко.
Что будет со спросом
По мнению директора департамента ипотечного кредитования загородной недвижимости ФСК Family Анастасии Бычковой, глобального оттока спроса не будет. Последние два месяца банки и так поднимали ставку и готовили клиентов к нынешнему "ключу". Что касается девелоперов, в сохранении спроса они используют различные механизмы.
"Для компенсации льготной ипотеки застройщики будут использовать совместные продукты с банками, такие как трейд-ин, траншевая ипотека, рассрочка и схемы с использованием аккредитива", - рассказал директор компании "Философт" Иван Власов.
Он прогнозирует падение спроса на новостройки на 30-35% до конца лета, что, скорее всего, приведет к реструктуризации рынка. Как пояснила Прядко, это сезонный спад. Рынок адаптируется и привыкает к новым ставкам. Некоторые потенциальные клиенты держат свои накопления на депозитных счетах, а это приводит к отложенному спросу.
"Возможно, снизится вывод новых проектов. Часть проектов ляжет пока на полку либо будет более длительный ввод", - подчеркнула Прядко.
Кроме того, росту спроса в дальнейшем способствуют адресные меры поддержки от государства, уточнил директор департамента партнерских продаж ГК "Инград" Рустам Хамдамов.
Ипотека
Если говорить о рынке ипотеки, то продажи будут идти в основном в льготных категориях, считает первый заместитель гендиректора ФСК Регион Роман Капинос.
"Базовый ипотечный кредит сейчас практически недоступен для обычного домохозяйства. Поэтому дальнейшим развитием событий станет переход к сберегательной модели для накопления денег на первоначальный взнос", - добавил он, уточнив, что такой исход может стать "классическим" на фоне нынешних ставок по депозитам.
По его мнению, уровень ставки опустится в дальнейшем, но пока жилье выгоднее покупать тем, кто попадает под льготные программы ипотеки.
