Взимание комиссий с застройщиков при выдаче льготной ипотеки создает риски, считает ЦБ. В Банке России считают, что такие комиссии могут быть переложены в цены на жилье, что, в свою очередь, неизбежно приведет к увеличению разрыва между «первичкой» и «вторичкой». Есть ли риски для ипотечных заемщиков? Может ли застройщик изменить стоимость квадратных метров в большую сторону? Как изменится ценовой разрыв между первичным и вторичным рынками? Об этом «МК» рассказали эксперты.
Иван Самойленко, управляющий партнер коммуникационного агентства B&C Agency: «Комиссия, которую намерены взимать банки с застройщиков при продаже жилья по льготным программам, обязательно будет перенесена в цены. Это означает, что стоимость недвижимости на первичном рынке может увеличиться на 10%. Это первая проблема для покупателей, ведь за последние два года недвижимость в стране уже подорожала на 60-90% (по данным ЦБ). Вторая сложность заключается в том, что ужесточатся требования по первичному взносу: если уже сейчас по льготным программам банки предлагают кредиты при условии наличия у заемщика 30% стоимости жилья, эта граница может вырасти. Что станет очередной сложностью для людей, которые хотят купить недвижимость в ипотеку с льготной ставкой. Рост стоимости недвижимости и увеличение объема первоначального взноса наверняка приведет к сокращению спроса на рынке новостроек. А это, в свою очередь, будет серьезным фактором для всего строительного сектора. Наверняка в текущем году мы будем наблюдать замедление темпов ввода нового жилья в эксплуатацию. То есть количество предложений в новостройках сократится, а темпы роста строительного сектора и смежных отраслей замедлятся – это уже увидит Росстат в оценке ВВП по году».
Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ fam Properties: «В самом деле, сейчас сложилась такая ситуация, что условия выдачи льготной ипотеки ужесточаются. Банки пытаются избежать потерь. Для этих целей, в том числе, планируют вводить комиссии для застройщиков, которые будут работать по льготным программам. Те, в свою очередь, тоже не хотят нести дополнительные расходы, а поскольку до 70% продаж в новостройках обеспечивается как раз ипотекой – зачастую, льготной – увеличение стоимости квартир на размер комиссии выглядит вполне реальным шагом со стороны девелоперов.
Рыночные программы из-за высокой ключевой ставки ЦБ РФ сегодня по карману широкому кругу заемщиков. Поскольку некоторые банки уже ограничили выдачу льготной ипотеки проектами застройщиков-партнеров, получается замкнутый круг. Если власти не займутся регулированием этого вопроса, я думаю, что «первичка» подорожает. Один из крупных банков вводит комиссию 7,5–11,5% от суммы кредита для девелоперов, чьи покупатели воспользуются льготными жилищными займами, значит, как минимум на такую же величину девелоперы повысят стоимость квадратных метров в собственных проектах.
Скачок цены на квартиру на 10% – это довольно много, так что покупатели, скорее всего, перейдут к ожиданию лучших условий. А значит, с учетом общего охлаждения на рынке, со временем банкам и застройщикам придется пересмотреть ценовую политику и предложить некий дисконт – но на это может уйти около полугода. Вместе с тем, такое резкое подорожание новостроек может обновить интерес к «вторичке», ведь такое изменение цены несколько сгладит разницу между рынками и даже на фоне стандартных ипотечных программ может сделать вторичное жилье конкурентным, а в отдельных случаях и более предпочтительным, чем новое».
