Тренд на покупку
Компании в Москве все чаще предпочитают приобретать офисы в собственность, а не арендовать. Об увеличении такого тренда говорится в годовом обзоре рынка офисной недвижимости за январь 2024 года консалтинговой компании NF Group. Тренд подтвердили в других брокерских компаниях, а также профессиональные офисные девелоперы.
В NF Group подсчитали, что в 2024 году около 62% строящихся офисов в Москве предусмотрено на продажу, 32% реализовано до ввода бизнес-центра в эксплуатацию, а 6% будет сдано в аренду. В 2027 году, по оценке NF Group, на долю офисов на продажу придется уже 82% всех строящихся, 10% будет реализовано до ввода и 8% предусмотрено под аренду.
Тренд на покупку офисов стал заметен еще в 2023 году, подтвердили в компании IBC Real Estate. «По итогам 2023 года доля конечных пользователей в структуре сделок по покупке строящихся офисов составила 60%, увеличившись год к году на фоне рекордного спроса на крупные приобретения. Так, крупнейшей сделкой 2023 года стала покупка правительством Москвы башни Time площадью 47 тыс. кв. м в строящемся проекте iCity. Также на этапе строительства одной из компаний, входящих в группу «Нацпроектстрой», был приобретен бизнес-центр Orbital общей площадью 27 тыс. кв. м. Таким образом, за счет нескольких крупных сделок и в целом повышенной бизнес-активности российских компаний в 2023 году доля конечных пользователей увеличилась со средних значений 45–50% до 60% по итогам года», — рассказала член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.
Почему покупка стала выгоднее аренды
Кирилл Бабиченко, директор, руководитель отдела услуг собственникам Core.XP:
— Российские компании всегда отдавали предпочтение владению. Просто раньше в структуре спроса на офисном рынке было много международных компаний, которые, напротив, больше склонялись к аренде, покупка офисов встречалась нечасто. Сегодня иностранцы на офисном рынке неактивны, в спросе доминируют российские компании, соответственно, сделок по покупкам стало больше.
С началом цикла снижения ключевой ставки, которое ожидается во второй половине текущего года, участники рынка могут предпочесть приобретать офисные площади в поиске альтернативных классов активов на фоне сокращения доходностей на денежном рынке и рынке облигаций.
Елена Акатова, NF Group:
— Для компаний приобретение офисов в собственность позволяет захеджировать риски, а в некоторых случаях и получить прибыль. В случае ухудшения показателей бизнеса компании — конечного пользователя собственник помещений может сдать их в аренду либо продать и получить прибыль, если покупка произошла на начальных этапах строительства.
Цели компаний при выборе офиса
Рано или поздно вопрос «покупка или аренда» начинает волновать большинство владельцев бизнеса. На раннем этапе развития бизнеса вопросу покупки собственного офиса уделяют меньше внимания, в то время как собственники компаний, которые уже разрослись и их бизнес приносит прибыль, начинают задумываться о дальнейшем развитии и капитализации.
Арендная модель выгоднее для молодых компаний, у которых нет понимания по оптимальной для себя площади. Или бизнеса, для которого управление недвижимостью — это максимально непрофильный вид деятельности. Как правило, профильный бизнес таких компаний приносит им больший доход, чем недвижимость. Арендатор имеет возможность сфокусировать все свои временные, денежные и трудовые ресурсы исключительно на профильном бизнесе, не затрачивая их на недвижимость. Все хлопоты берет на себя арендодатель, который ее эксплуатирует, страхует, ремонтирует и платит налоги. Из минусов — зависимость от арендодателя, который может диктовать условия.
Покупка офиса дает владельцу свободу в принятии решений по распоряжению пространством. Собственник может произвести ремонт, осуществить частичную или полную продажу, сдать в аренду или субаренду, взять кредит под залог недвижимости. Однако с финансовой точки зрения покупка офиса — это эффективный механизм для сохранения капитала. А также в будущем может стать доходом — например, при наличии высвобожденных площадей их можно сдать в аренду.
В IBC Real Estate отмечают, что большинство офисов в строящихся бизнес-центрах Москвы продается по договору купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ). Это означает, что покупатель имеет право на возврат НДС после каждого транша оплаты по договору. В прошлом году на ДКПБВ приходилось не менее 65% от общего объема сделок в строящихся и перспективных офисных проектах Москвы. «Да, покупатели активно этим пользуются, и возврат НДС остается ключевым преимуществом покупки по ДКПБВ», — говорит член совета директоров IBC Real Estate Екатерина Белова.
С другой стороны, покупка офиса обязывает владельца страховать недвижимость, оплачивать налог на имущество, земельный налог и т. д. Однако наличие собственной недвижимости существенно повышает привлекательность бизнеса в глазах клиентов, инвесторов и кредиторов. Банки гораздо охотнее предоставляют кредиты на развитие бизнеса. В целом недвижимость будет являться надежным инструментом сохранения капитала и станет работать как административный ресурс для развития HR-бренда компании.
Готовые бизнес-центры или строящиеся
Елена Акатова, NF Group:
— По нашим данным, в построенных БЦ наблюдается дефицит крупных блоков, причем как для продажи, так и для аренды: на конец 2023 года всего 2% от общего количества свободных лотов в готовых зданиях класса A и B представляли собой помещения площадью 5–10 тыс. кв. м и всего 1% — более 10 тыс. кв. м. В целом до 2021 года зданий на продажу строили мало — например, в 2017–2021 годах доля проектов на продажу составляла в среднем 11% от общего объема проектов, введенных в эксплуатацию.
Дефицит офисов на продажу в Москве
По данным компании Core.XP, объем ввода новых офисов в 2024 году может вырасти в три раза (до 868 тыс. кв. м) к итогу 2023 года. При этом порядка 69% этих площадей уже реализовано или забронировано. «Дефицит предложения площадей под покупку однозначно есть. Большой спрос на стрессовые активы (объекты с приемлемым или хорошим качеством, но по цене ниже рынка), однако предложение в такой категории встречается крайне редко. Варианты по будущим объектам в стройке на рынке присутствуют, выбор готовых (то есть действующих, операционных зданий) достаточно ограничен», — говорит директор Core.XP Кирилл Бабиченко.
Кроме компаний, приобретающих офисы для себя, покупкой занимаются и инвесторы. «В целом по рынку Москвы наблюдается достаточно равномерный спрос на покупку офисов как среди конечных пользователей, так и среди инвесторов. В отдельных проектах спрос на покупку среди этих групп покупателей составляет 40/60», — говорит директор направления по работе с арендодателями NF Group.
Кто и где строит востребованные офисы на продажу
По данным NF Group, строительством бизнес-центров в Москве занимается 21 девелопер. В стройке находится 35 офисных проектов со средневзвешенной ценой предложения 360,8 тыс. руб. за 1 кв. м. В среднем компании приобретают в собственность офисы площадью 1–3 тыс. кв. м. Крупнейшие по проектному объему девелоперы, реализующие офисы в таком формате, — Stone, MR Group, «Пионер» и др. «Большая часть строящихся офисов (46%) расположена сейчас в зоне ТТК — МКАД. Единичными примерами в зоне Садовое кольцо — ТТК являются объекты Dubinin Sky, Moscow Towers, проект Stone Towers», — заключает директор направления по работе с арендодателями NF Group Елена Акатова.
Крупнейшие девелоперы офисной недвижимости Москвы
Девелопер
Проектный объем офисов, кв. м
Stone
380 400
MR Group
237 383
ГК Пионер
180 169
А101
180 169
Автотех/УК ФИН-Партнер
91 320
Forma
79 595
РБ-парк
62 000
KR Properties
39 688
Vesper
34 067
Coldy
34 000
Источник: NF Group
Комментарии девелоперов
Кристина Недря, директор коммерческого управления Stone:
— В 2023 году был отмечен значительный рост спроса конечных пользователей в структуре покупателей офисной недвижимости Stone. В общем объеме наших продаж за отчетный период их доля достигла 45%, при этом 30% от реализованных площадей составили сделки по крупным блокам от 5 тыс. кв. м. Повышенный спрос на приобретение крупных офисных площадей связан с возвращением компаний к долгосрочному планированию. Стоит отметить, что конечные пользователи смотрят объекты на разной стадии строительства. Ключевым фактором становится уже не только высокая стадия готовности, но и качество продукта, уникальность локации и возможность выстраивания бизнес-связей с другими деловыми районами, интересными для бизнеса. Также в числе факторов, смещающих спрос в объекты на ранней стадии готовности, — дефицит предложения в открытой продаже со сроком ввода в 2024–2025 годах. Крупные блоки в таких проектах уже не представлены, и компании все чаще обращают внимание на объекты на начальном этапе реализации.
Кермен Мастиев, директор по продаже и аренде офисной недвижимости MR Group:
— На рынке офисов, действительно, продажи начали превалировать над арендой. Такой тренд, на наш взгляд, будет сохраняться в ближайшие несколько лет. Причины — в экономической целесообразности: девелоперам стало невыгодно строить офисы для сдачи в аренду из-за роста ставок по кредитам.
Строительство бизнес-центра с офисами на продажу можно разделить на три стадии: 1) начальная стадия с ярко выраженным инвестиционным характером сделок, 2) средняя стадия продаж и 3) продажи на высокой степени готовности либо уже готового офиса. Бизнес-центр считается успешным, если 70–80% офисов продается в период строительства и 20–30% — в готовом виде. На первой стадии превалируют инвесторы, их 90–95%. На второй и третьей стадиях появляются конечные потребители — компании. Сейчас доля инвесторов может доходить до 70–80%, что связано с дефицитом других инструментов для инвестирования и дефицитом предложения качественных офисных площадей на рынке аренды. Особенно это касается формата крупных площадей. Я не исключаю, что в следующие два-три года вырастет объем крупных сделок на рынке продажи офисов на стадии строительства.
Евгения Борзова, руководитель управления коммерческой недвижимости Forma:
— Несмотря на то что продажи делового центра Porta workplace, который входит в портфель проектов девелопера городских кварталов Forma, стартовали не так давно, мы уже видим деление 50/50 между конечными пользователями и инвесторами. Инвесторы мотивированы тем, что хотят выиграть на росте цены, а конечные пользователи заинтересованы в покупке на начальном этапе строительства, потому что могут интегрировать и реализовать свои решения по функциональному наполнению пространства. На данном этапе это, как правило, возможно.
Екатерина Петрова, директор по аналитике и маркетинговым концепциям Pioneer:
— Пропорция инвесторов и конечных покупателей меняется на протяжении строительства объекта. По проектам, которые выходили на рынок в 2020-2021 гг. по завершении продаж мы фиксировали паритет инвесторов и конечных пользователей. В 2023 г. количество инвесторов несколько сократилось, однако их доля осталась весомой и находится на уровне 40%. Увеличение спроса на офисы на продажу обусловлено рядом факторов: адаптация к новым условиям после 2022 г., активное развитие отечественного бизнеса, в том числе крупных компаний, которым в свою очередь нужны бОльшие площади под размещение офиса.
