Конец бурной вечеринки. Цены на московские квартиры уже не будут расти, как раньше

Конец бурной вечеринки. Цены на московские квартиры уже не будут расти, как раньше

На московском рынке жилья формируются новые тренды. Из-за «перегретых» цен, сложной ситуации в экономике и сворачивания программы льготной ипотеки количество новых проектов и дальше будет сокращаться. Каким образом и как скоро сокращение предложения отразится на ценниках на первичном и вторичном рынке жилья, разбирался «МК».

Новостройки

В минувшем году на первичном рынке жилья Москвы царил необычный ажиотаж. Особенно горячо было в начале осени, когда многие частные инвесторы, вложившиеся в новостройки, запаниковали на фоне ужесточения денежно-кредитной политики ЦБ. Опасаясь снижения спроса на новое жилье, они спешили выставлять новые квартиры на продажу. Активность покупателей подогревали и слухи о прекращении льготной ипотеки.

Как сообщил «МК» управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов, если по итогам 2022 года средняя стоимость 1 кв. м московских новостроек увеличилась примерно на 4%, то в 2023 году один «квадрат» вырос в цене на 12%. При этом объем предложения в 2022 году вырос на 25%, а в 2023 году сократился на почти на 5%.

В связи с высоким спросом столичные новостройки дорожали темпами, опережающими инфляцию. «Средняя цена 1 кв. м в декабре 2023 года достигла 453,8 тыс. руб.», — отметила директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» Светлана Бардина. С ее слов, в 2023-м доля ипотечных сделок достигла 77%, что на 10 п.п. выше, чем годом ранее. Ажиотажный спрос на льготные кредиты вызвала политика ЦБ, подразумевающая резкое повышение ключевой ставки.

Покупатели новостроек привыкли к тому, что в любых локациях столицы социальная, транспортная, развлекательная инфраструктура активно развивается. Эксперты зафиксировали всплеск интереса к домам, построенным рядом с зелеными парками и водоемами. «Интерес к таким ЖК всегда на 30–40% выше, чем к аналогичным. В городских каменных джунглях соседство с водоемом поднимает стоимость жилья на 20–25%», — подчеркнул директор направления «Новостройки» «ИНКОМ-Недвижимости» Валерий Кочетков. По его мнению, слабый спрос наблюдается на квартиры, расположенные на первых двух жилых этажах, жилье с видом на промзоны, железнодорожные пути, ЛЭП, свалки и т.д. Сегодня меньше обращают внимание на квартиры нерыночных площадей. Например, 1-комнатная в 52 кв. м не будет попадать в фильтры при поиске, т.к. как 90% потенциальных покупателей «однушек» поставят ограничение по площади до 35–40 кв. м. То же относится к объектам других форматов. Так, неликвидными считаются 2-комнатные квартиры с габаритами более 80 кв. м при хорошем спросе на лоты площадью 50–60 кв. м.

Площадь квартир в новых домах продолжила сокращаться. Чтобы продать низко востребованные лоты в проекте, девелоперы предоставляют на них скидки — декларируемая может доходить до 20–30%, но фактически на рынке разница между медийной ценой и стоимостью сделки составляет не больше 15%, говорят эксперты.

Как полагает Валерий Кочетков, ужесточение кредитования по льготным программам приведет к переходу спроса из высокобюджетных и многокомнатных квартир в сторону бюджетных 1- и 2-комнатных объектов. Также внимание покупателей будет смещаться за пределы МКАД, что поспособствует росту рынка Подмосковья. Ужесточения условий по ипотеке, в отличие от рынка вторичного жилья, не приведет к снижению цен на новостройки, т.к. в этом сегменте на конечную стоимость лотов влияет не только спрос, но и себестоимость строительства. Соответственно, цены в Москве будут стагнировать или немного корректироваться вниз — до 5–7% в сегменте 3- и 4-комнатных квартир. «Бюджетное предложение начнет активно сокращаться, за такими объектами будет охота, а цена вырастет на 10–15%. В Подмосковье вслед за спросом рост цены может составить плюс 5–10%», — уверен Кочетков.

Уже очевидно, что власти готовят строительной отрасли «мягкую посадку». «Финансировать разницу между ключевой ставкой в 15–17% и льготными кредитами под 6–8% годовых государству дорого, особенно с учетом роста других расходов. В связи с этим программа льготной ипотеки в ее нынешнем виде, вероятно, будет пересмотрена. Возможно, мы увидим увеличение льготных ставок до более приближенного к рынку уровня (скажем, до 12–13% годовых)», — добавил коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.

По мнению риелторов, бурная вечеринка на московском рынке жилой недвижимости подходит к концу.

«Скорее всего до завершения избирательного цикла власти не будут предпринимать радикальных решений относительно программы субсидирования ипотеки», — заметил Сырцов.

Вторичка

Интересные изменения происходят и в соседнем сегменте. Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова отметила три важных фактора: флиппинг (инвест-стратегия, предполагающая покупку жилья в «убитом» состоянии, с целью быстро ее отремонтировать и перепродать по большей стоимости. — Ред.), хоумстейджинг (метод декорирования жилья для улучшения его внешнего вида и повышения его рыночной стоимости при продаже. — Ред.), влияние сформированного комьюнити дома на покупку квартиры в нем. Все перечисленные тенденции связаны с актуальными запросами покупателя.

— Сегодняшнее поколение выбирает жизнь «здесь и сейчас», максимально готовые варианты — квартиры с уже выполненной отделкой, — говорит Дымова. — Изменилось предпочтение по формату: наиболее популярны стали евро-«двушки», которые постепенно заменяют спрос на студии. Еще один тренд — повышение стоимости 1 кв. м вторичного жилья. Это во многом связано с обновлением жилого фонда, улучшением качества жилья, реализацией программы реновации.

На цены, понятное дело, будет влиять и взятый властями курс на сворачивание льготной ипотеки. «При сохранении нынешних ипотечных ставок, и тем более с учетом их возможного повышения, неизбежно ослабление спроса: в 2024 г. рынок будет работать на 70% от своей нормы. Соответственно, последуют рост числа объектов в экспозиции и постепенное снижение цен», — считает директор направления «Вторичный рынок» «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома. По его прогнозу, удешевление составит примерно 10%, и произойдет оно не раньше второго квартала 2024 г.

При этом Шлома не ждет массового оттока покупателей московских «квадратов», ведь большинство сделок — альтернативные, когда человек продает одну квартиру и на вырученные деньги покупает другую. По его оценке, 40% собственников — продавцов вторичных квартир взамен приобретают тоже вторичное жилье, 30% покупают объекты в новостройках и только 30% на рынке составляют чистые продажи. «Покупателей не отпугнули кредитные ставки по 17%, как мы того ожидали, поскольку ипотечные средства обычно нужны им лишь для доплаты. И это не огромные суммы», — добавил аналитик.

Советы по делу

Светлана Бардина рекомендует потенциальным покупателям новостроек выходить на сделку на начальном этапе строительства, так как это в перспективе позволяет не только сохранить, но и приумножить средства. Желательно, чтобы проекты обладали развитой инфраструктурой, качественным благоустройством, хорошими видовыми характеристиками и эргономичными планировками.

На вторичном рынке помимо характеристик дома и квартиры особо ценится транспортная доступность. Жителям должно быть удобно добираться на работу или учебу, поэтому стоит заранее проанализировать все возможные маршруты и время в пути, напоминает Юлия Дымова.

— Универсальный совет покупателям жилья — выбирайте наиболее ликвидные проекты с прицелом на то, что при определенных обстоятельствах вы захотите квартиру перепродать или сдать в аренду, — заметил Руслан Сырцов. — Смотрите на приобретаемое помещение (даже для себя) немного как инвестор: есть ли рядом школа, детсад, поликлиника, магазины, если придется искать покупателей квартиры среди семей; далеко ли идти до метро и ехать в центр, что важно для потенциального арендатора; будет ли пользоваться спросом квартира без гардеробной, второго санузла, балкона, кладовой.