Дагестан называют регионом с большим потенциалом развития рынка жилья. Здесь активно развивается туризм, строится инфраструктура, появляются проекты комплексного развития территорий.
Вместе с экспертами разбираемся, в чем особенности рынка новостроек Дагестана и где его точки роста.
В стадии формирования
Рынок новостроек Дагестана только формируется — здесь происходит переход на эскроу-счета и проектное финансирование. В то же время, по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), в Дагестане сейчас строится 875 тыс. кв. м жилья, в том числе 770 тыс. кв. м по эскроу. По данным Росстата, за 2021–2023 годы застройщики ввели в эксплуатацию 1,5 млн кв. м жилья.
О несформированности рынка новостроек в Дагестане говорят сами застройщики, которые перешли на эскроу-счета. До реформы долевого строительства многоквартирные дома в основном строились и покупались в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). «Рынок новостроек пока еще сырой, культура строительства только формируется. Когда мы запускались с эскроу — примерно два с половиной года назад, — было переживание, как это будет работать. Ипотека в тот момент тоже была слабо распространена», — говорит представитель компании ARDV Developer, которая строит жилые комплексы в Каспийске. «Но в итоге механизм заработал, люди стали брать ипотеку, потому что условия были комфортные», — добавил представитель застройщика.
Похожим образом ситуацию описали в компании Effect development, которая реализует проекты в рамках КРТ микрорайона Южный в Дербенте и планирует запуск проекта в Каспийске. «Большая часть рынка недвижимости Дагестана продолжает находиться в серой зоне. Основная масса девелоперов работает не по 214-ФЗ», — говорит руководитель отдела маркетинга Effect development Юлия Титоренко. По ее словам, компания одна из первых перешла на новую схему. Например, застройщик провел одну из первых в Дагестане сделок в рамках проектного финансирования с применением эскроу и одну из первых сделок в России по ипотеке Мурабаха (продукт, позволяющий приобрести жилье с соблюдением принципов исламского финансирования).
С переходом на новые правила финансирования поменялся подход к строительству самих ЖК, отмечают застройщики. Если раньше могли сдаваться просто бетонные коробки без коммуникаций, то сейчас это ЖК, готовые для жизни. «Раньше проект согласовывался только в местных органах власти, сегодня добавился банк, который имеет своих экспертов по строительству. Они досконально изучают проект и предъявляют свои требования, которые застройщик не может проигнорировать», — пояснил представитель ARDV Developer.
Одновременно удалось нарастить долю сделок с ипотекой, добавила Юлия Титоренко. По данным сервиса «Продома», около 50% ипотечных сделок в регионе за 2023 год пришлись на Effect development.
Точки роста — Каспийск и Дербент
Активнее всего в республике сейчас застраиваются Дербент, Каспийск и Махачкала (в столице долгое время действовал мораторий на строительство). По данным ЕИСЖС, больше всего жилья на начало ноября возводится в Дербенте (252 тыс. кв. м, ) и Каспийске (226 тыс. кв. м). В Махачкале строится 172 тыс. кв. м.
Эти города развиваются под влиянием нескольких факторов, поясняет президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. Во-первых, в них растет население. Во-вторых, активно развивается инфраструктура для жизни. «Это повышает интерес граждан и инвесторов к покупке новостроек. Например, в Дербенте реализуется проект по комплексному развитию», — пояснил президент НОСТРОЙ. В-третьих, положительное влияние оказывает туризм. «Дербент и Каспийск стали центрами туристической активности региона, что не может не влиять на повышение количества курортной недвижимости в регионе», — сказал эксперт.
Дербент сегодня переживает бум своего развития благодаря вниманию правительства России по развитию новых морских курортов. Каспийский прибрежный кластер, который расположится в Дербентском районе, в числе приоритетных. Поддержку развитию Дербента оказывает сенатор Сулейман Керимов, который родился в этом городе.
Популярность Каспийска объясняется расположением — от него удобно добраться в любую точку Дагестана. Здесь также реализуются проекты КРТ. По оценкам властей, в Каспийске на стадии строительства и проектирования 71 объект с жилым фондом на 1,2 млн кв. м. Одновременно город становится деловым центром региона. «Каспийск давно стал второй неформальной столицей Дагестана. Там проводится много форумов, масштабных мероприятий» — отмечал глава Дагестана Сергей Меликов.
Цены и спрос
Развитие региона, запуск новых проектов и спрос на строящееся жилье привели к резкому росту цен на жилую недвижимость. Согласно ЕИСЖС, в сентябре 2024 года средняя цена 1 кв. м нового жилья в Дагестане достигла 50 тыс. руб. Для сравнения, в сентябре 2023 года цена «квадрата» была 37 тыс. руб., а в сентябре 2022 года — 26 тыс. руб. Таким образом, за два года новостройки подорожали почти вдвое.
По данным ЦИАН, средние цены предложения на первичном рынке в Дагестане сейчас составляют 119 тыс. руб. за 1 кв. м. «За год они выросли на 32%, за два года — почти в два раза. Это существенно выше, чем по стране в целом (в среднем по РФ новостройки подорожали на 13% и 24% соответственно)», — отметил руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.
Что касается спроса на новое жилье, то, по словам застройщиков, его формируют в первую очередь местные жители. На инвесторов и приезжих из других регионов приходится около 10%. Но после отмены льготной ипотеки и ужесточения условий по семейной ипотеке застройщики столкнулись с падением спроса, в том числе со стороны местных. «Сейчас рынок переживает тяжелый период как со стороны покупателей (высокие ставки по ипотеке и другой уровень цен), так и со стороны застройщиков, у которых упали продажи», — сказал застройщик, работающий в Каспийске. «Если до 1 июля мы закрывали на старте 50–60 квартир в квартал, то сегодня это несколько сделок. Мы находимся в постоянном диалоге с банком и надеемся, что этот период закончится», — заключил он.
Большой потенциал развития
Несмотря на то что переход на схему проектного финансирования еще идет, а рынок формируется, регион имеет большой потенциал, считают эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». Об этом свидетельствует статистика. Согласно ЕИСЖС, за год объемы строительства жилья выросли почти в два раза, а за два года — в 3,6 раза. В ноябре 2023 года объем строительства жилья составлял 459 тыс. кв. м, а в ноябре 2022 года — 241 тыс. кв. м.
Одновременно в Дагестане растет ввод жилья. По данным Росстата, с января по сентябрь 2024 года в регионе было построено более 2,7 млн кв. м жилой недвижимости. Прирост к аналогичному периоду прошлого года составил 151%. В то же время большая часть пришлась на частные дома — 2,2 млн кв. м. Благодаря высоким темпам ввода Дагестан вышел на первое место по жилищному строительству среди регионов Северо-Кавказского федерального округа, отмечает гендиректор РАСК Федор Выломов.
«Такая динамика обусловлена акцентом на предоставление инфраструктурной поддержки: в республике активно строят новые школы, детские сады, больницы, дороги, обновляется коммунальная инфраструктура», — пояснил Федор Выломов. «Это также подтверждается и переходом на реализацию проектов комплексного развития территорий: Дагестан входит в топ-15 регионов России по внедрению данного механизма», — уточнил эксперт.
Среди факторов развития Дагестана президент НОСТРОЙ Антон Глушков называет стабильный спрос на жилье и невысокие цены относительно других регионов. «Рынок новостроек Дагестана привлекает многих инвесторов, поскольку данный регион является очень перспективным в части развития туризма и инфраструктуры», — указал еще один драйвер развития Глушков.
По мнению президента Национального объединения организаций в сфере технологий информационного моделирования (НОТИМ) Михаила Викторова, Каспийское побережье и Дагестан имеют большой индустриальный и туристический потенциал и являются конкурентом Сочи и побережью Краснодарского края.
Среди факторов развития рынка жилья эксперты указывают невысокую обеспеченность населения строящимся жильем в Дагестане — 20,9 кв. м на 100 жителей против 78,9 кв. м в целом по России, отметили в консалтинговой компании Key Capital. В то же время в регионе растет численность населения, он занимает десятое место по этому показателю, добавил Алексей Попов. «Одновременно идет внутрирегиональная миграция (переезд из сельской местности в крупные города и столицу республики). Существующий жилой фонд Махачкалы явно недостаточен для возросшего спроса», — отметил он.
