Кредит под залог недвижимости позволяет получить крупную сумму на выгодных условиях. Но при этом возникает риск потерять жилье, если вы по каким-то обстоятельствам перестанете платить. Эксперт МБК Дмитрий Сахаров рассказал, что учесть перед оформлением, чтобы избежать проблем.
Что нужно знать о кредите под залог недвижимости?
Кредит под залог недвижимости — это разновидность потребительского кредита с обеспечением гарантии возврата средств личным имуществом. Клиент пользуется объектом после заключения договора, но с ограничениями. Нельзя прописывать других людей, сдавать в аренду и менять собственника.
Если клиент перестает платить, банк обращается в суд и затем идет в ФССП, чтобы продать залог на торгах. Вырученными деньгами гасят долг, а остаток возвращают заемщику.
Для залогового кредита подходят квартира, земля, частный дом, таунхаус и др. Но чаще выбирают квартиры, потому что это ликвидные объекты — их можно быстро продать с дисконтом.
Требования к заемщику стандартные. Так как есть гарантия возврата, кредит одобряют даже с плохой КИ — на усмотрение банка. Еще залог позволяет получить большие суммы — в пределах 50–70% оценочной стоимости объекта.
Можно ли потерять единственное жилье?
ГК РФ защищает единственное жилье от продажи в счет долгов. Правило действует для банкротства, при потребительских кредитах или других обязательствах.
Однако норма не действует для кредитов под залог недвижимости. Объект залога реализуют в счет долга, даже если это единственное жилье. Не повлияет на решение суда и прописка несовершеннолетних детей. Так что ключевой риск для заемщиков — это потеря единственного жилья.
Но банки не торопятся идти в суд и продавать единственное жилье заемщика. Им выгоднее, чтобы клиент погасил долг по графику. Чтобы избежать проблем, соблюдайте несколько правил — о них далее.
Что делать, если вы столкнулись с финансовыми трудностями?
Если понимаете, что не сможете внести следующий платеж по кредиту:
1. Позвоните на горячую линию или персональному менеджеру. Расскажите о проблеме и готовности искать компромисс.
2. Получите и выберите предложение.
Банки предлагают два варианта: реструктуризацию или налоговые каникулы до полугода.
Первый вариант подойдет, если уменьшился доход и повышение не ожидается. Банк изменит условия, чтобы вы платили и оставались деньги на жизнь. Но это ухудшит КИ и в будущем помешает с оформлением новых кредитов.
Второй вариант — если у вас временные трудности. Например, из-за сокращения производства сократили зарплату на два месяца. Воспользуйтесь каникулами, чтобы избежать просрочек и появления негативных записей в КИ.
Или действуйте самостоятельно: найдите рефинансирование на более выгодных условиях. В отличие от обычного потребительского кредита, процедура будет сложнее, так как придется переоформлять обременение на недвижимость.
Банки идут на компромисс только с добропорядочными клиентами, которые не допускали длительных просрочек. Также могут запросить подтверждение ухудшения финансового положения — например, об увольнении или временном снижении зарплаты.
Худший вариант — не платить и игнорировать кредитора. Тогда компания обратится в суд через 2–3 месяца, после чего недвижимость выставят на торги. После реализации жильцов выселят в принудительном порядке. Поэтому первым идите на контакт и пытайтесь договориться.
Пока рассматривают положение и формируют новые условия, может быть допущена просрочка. Придется заплатить штраф и пеню в размере, установленном договором. Но это лучше, чем лишиться единственного жилья.
Можно ли самому продать квартиру, чтобы расплатиться с банком?
Проблема реализации недвижимости на торгах — заниженная стоимость. Объект выставляют с дисконтом, чтобы привлечь покупателей. И хотя аукционы проводят на повышение, итоговая стоимость залога ниже рыночной на 30–50%.
Есть компромисс, если еще не допущена длительная просрочка. Обратитесь в банк и предложите самостоятельно продать жилье для погашения долга. Компания может на этой пойти, чтобы не заниматься самостоятельно. Но сделка будет контролироваться банком, сразу после продажи компания потребует выплатить остаток.
В итоге вы все равно потеряете недвижимость, но хотя бы получите больше денег — продадите по рыночной стоимости или с небольшим дисконтом по сравнению с аукционом.
Примет ли банк досрочное погашение?
Досрочное погашение кредита с залогом разрешено наравне с займами без обеспечения. Клиент уведомляет банк, а кредитор не имеет права отказывать.
Если уже допустили просрочки, получили штрафы и пеню, узнайте точный остаток. Перечислите деньги и заключите соглашение о расторжении кредитного договора.
Если дошло до суда, после погашения отправьте двустороннее мировое соглашение. Дело закроют, а ФССП прекратит взыскание задолженности.
Через 7–14 дней после погашения проверьте, чтобы банк передал в БКИ информацию о закрытии кредита. Если нет записи, подайте письменный запрос с требованием обновить сведения в БКИ.
Что сделать до оформления, чтобы избежать проблем?
От проблем можно защититься до подписания договора:
1. Оцените свою платежеспособность. Ежемесячный платеж не должен превышать 50% зарплаты или иного дохода. Если зарабатываете 100 000 руб., то платеж должен быть до 50 000 руб.
Если есть другие кредиты, оценивайте совокупную долговую нагрузку. Когда уже тратите 20 000 руб. в месяц, платеж по новому не должен превышать 30 000 руб. — в итоге отдаете 50% дохода. В идеале, чтобы долговая нагрузка не превышала 30%.
2. Изучите договор на предмет скрытых условий. Уделите внимание комиссиям, сборам и страхованию. Некоторые организации обременяют клиентов ненужными услугами. Стоимость включают в основной долг, на который весь срок начисляются проценты.
Отдайте проект соглашения юристу. Предложенные правки передайте в банк на согласование. Если компания откажется убрать заведомо невыгодные условия, рассмотрите другие варианты.
3. Не работайте с частными инвесторами и кредиторами. Банки наравне с выгодой пекутся о лояльности клиентов. Поэтому до последнего идут навстречу и обращаются в суд в крайних случаях.
Частные кредиторы реже соглашаются на компромиссы — например, изменить условия для уменьшения платежа. Им проще обратиться в суд, чтобы реализовать залог и вернуть вложения.
Стоит ли оформлять кредит под залог недвижимости?
Если рассматриваете кредит под залог недвижимости, оцените преимущества, недостатки, взвесьте все за и против.
Плюсы:
- Сумма кредитования зависит от стоимости залоговой недвижимости. Банки финансируют клиентов до 10–50 млн руб.
- Так как возврат долга обеспечен ликвидной недвижимостью, банк несет минимальные риски и предлагает низкие ставки.
- Выше шанс на одобрение даже при плохой КИ. Кредит часто используют, чтобы восстановить кредитную историю после длительных просрочек.
Минусы:
- Риск потерять единственное жилье. Залог не защищен законом, как с обычным потребительским кредитом. Если перестанете платить, квартиру продадут по цене на 20–50% ниже рыночной.
- Дополнительные расходы на комиссии и страховку, которые за долгий срок могут исчисляться сотнями тысяч рублей. Для оформления нужно за свой счет оценить объект в аккредитованной фирме.
- Ограниченное распоряжение имуществом. Обременение запрещает продавать объект и прописывать третьих лиц — есть послабления для родственников, но после согласования с банком.
