Доходность от сдачи жилья в аренду последние два года сокращается. Несмотря на это, частные инвесторы могут найти перспективные для себя регионы. Эксперты рассказали "Интерфаксу", в каких городах выгоднее купить квартиру для сдачи в аренду.
Выше только звезды
По данным Циан. Аналитики, в целом доходность от инвестиций от сдачи в аренду жилья в 2022 году снизилась с 5,5% до 5%. Причем началась эта тенденция еще в 2020-м. Тогда в начале года доходность рантье была примерно 7,5%, а в 2021-м – 6,1%.
По словам гендиректора портала "Мир квартир" Павла Луценко, наибольший доход могут принести квартиры со свежим ремонтом, с необходимой мебелью и техникой, а также с хорошей транспортной доступностью: в центре или около метро.
"Такая квартира будет высокодоходной в любом "невыгодном" регионе", — отметил Луценко.
Он добавил, что самыми доходными считаются небольшие по площади студии. Такие квартиры продаются дешевле "однушек", но сдаются на их уровне.
Эксперты "Мира квартир" считают, что высокий доход можно получить, сдавая квартиру в посуточную аренду. Однако в таком случае жилье должно располагаться в туристической зоне. Кроме того, в этой ситуации частным инвесторам следует подготовиться к регулярной уборке, более частому ремонту и, соответственно, еще большим расходам.
Перспективные регионы
Аналитики "Мира квартир" уточняют, что анализ не учитывает простоев квартиры, ремонтных расходов и налогов. Так, самыми доходными городами эксперты назвали Магнитогорск, Астрахань, Нижний Тагил, Грозный и Челябинск. По мнению Луценко, именно в этих городах удачно соотносится покупная цена жилья и средняя арендная ставка.
Например, в Магнитогорске аренды стоит в среднем чуть более 19,6 тыс. рублей в месяц, а годовой доход от сдачи жилья превышает 235,6 тыс. рублей в год. Жилье в среднем стоит более 2,8 млн рублей.
В соседнем Челябинске аренда в среднем оценивается в более чем 20,6 тыс. рублей в месяц, а годовой доход равен 248,1 тыс. рублей. Покупка квартиры обойдется частному инвестору в более чем 3,5 млн рублей. Кроме того, Челябинск оказался первым по доходности городом, по мнению специалистов Циан. Аналитики. Годовая доходность будет равна 6,6%.
Самой дешевой для покупки, по данным экспертов "Мира квартир", оказалась квартира в Нижнем Тагиле – более 2,3 млн рублей. Аренда в городе стоит примерно 14,7 тыс. рублей, а годовой доход превысит 176 тыс. рублей.
Специалисты Циан. Аналитики для сдачи жилья в аренду в туристических регионах порекомендовали Калининградскую область, Кисловодск, Пятигорск и Ессентуки. При этом, по их данным, за последние два-три года в списке самых популярных регионов у покупателей жилья оказались Краснодарский край, Свердловская, Тюменская, Новосибирская, Ростовская области, Татарстан, а также Московский регион.
"Если инвестор планирует получать пассивный доход от сдачи в аренду, то лучше выбирать региональные центры, крупные города с высокой миграционной подвижностью. Кроме того, для аренды можно рассматривать не только новостройки, но и вторичный рынок, где жилье, как правило, дешевле", — прокомментировали эксперты.
Где лучше не покупать квартиры для инвестиций
В списке портала "Мир квартир" на последней строчке по доходности оказалась Москва.
"Самые малодоходные города – Москва (она всегда занимает в таком рейтинге последнюю строчку из-за очень высокой стоимости квартир), Белгород, Калининград, Севастополь и Киров", — пояснил Луценко.
Например, в столице квартира в среднем обойдется инвестору в 16,9 млн рублей, а ежемесячная аренда жилья стоит примерно 51,5 тыс. рублей. Таким образом, годовой доход будет равен 618,5 тыс. рублей.
Аналитики подчеркнули, что сдача в аренду квартиры в Севастополе будет приносить 340,2 тыс. в год. При этом ежемесячная аренда стоит в среднем 28,3 тыс. рублей. Покупка квартиры обойдется будущему арендодателю более чем в 8,1 млн рублей.
Что касается популярного по туризму Калининграда, то там аренда квартиры стоит 22,9 тыс. рублей в месяц. Жилье продается в среднем за 6,6 млн рублей, а ежегодный доход от сдачи в аренду чуть превысит 275 тыс. рублей.
По мнению экспертов Циан. Аналитики, в список менее перспективных для рантье регионов можно добавить Казань, Нижний Новгород и Санкт-Петербург. В этих городах годовая доходность составит 3,8%, 3,9% и 4,1% соответственно.
Лидеры по объему выведенных проектов
Также важно покупать жилье в городах, где наблюдается его дефицит. Для этого специалисты Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ) провели мониторинг проектных деклараций.
"В 2022 году на рынок выведено 4 363 объекта от 1 428 застройщиков. Это 822 тыс. квартир совокупной площадью 40,4 млн кв.м", — сообщили аналитики.
По сравнению с годом ранее число новых объектов снизилось на 6,4%, а площадь квартир в выведенных проектах уменьшилась на 1,3%.
Эксперты ЕРЗ.РФ уточнили, что больше всего объектов вывели в Новосибирской области (319), Краснодарском крае (313) и Москве (268). По площади в топе оказались Москва – 6,42 млн "квадратов", Краснодарский край – 3,75 млн кв.м и Подмосковье – 2,80 млн кв.м.
"Несмотря на существенное снижение продаж, в 2022 году застройщики в целом сохраняют темпы декларирования новых многоквартирных домов, по которым планируется привлечение средств дольщиков", — рассказал руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик.
По его словам, это связано с длительным процессом подготовки к продаже. Так, после декларирования проекта застройщику необходимо договориться с банком о проектном финансировании.
"На этой стадии мы наблюдаем существенное сдерживание, большое количество проектов после декларирования не выводятся в продажу длительный срок", — добавил Холопик.
Он пояснил, что и банки, предоставляющие проектное финансирование, боятся обрушить и так перенасыщенный рынок.
Инвестору – на продажу
Эксперты Циан. Аналитики рекомендуют частным инвесторам обратить внимание на уже готовое жилье и продавать именно его, пока есть сниженные ставки по ипотеке от застройщика.
"До 2022 года инвесторы обычно перепродавали жилье на стадии строительства. Но с 2022 года ситуация изменилась", — рассказали специалисты Циан. Аналитики.
Теперь у девелоперов есть субсидированная ипотека, которая позволяет уменьшить размер ежемесячного платежа. Инвесторы такие программы предложить не могут.
Кроме того, стоимость "вторички" от инвесторов в среднем ниже, чем строящееся жилье с продажами от застройщиков. Однако в сегменте массового жилья квартиры от девелоперов дешевле на 3%, чем от частных инвесторов.
"В проектах бизнес-класса новостройки в среднем дороже на 10%, чем жилье от инвесторов на "вторичке". Наценка в премиальном сегменте – 11%", — подытожили эксперты.
