Покупая новое жилье, важно учитывать, как быстро и насколько выгодно его можно будет продать в будущем. Причины для продажи могут быть разными — увеличение количества квадратных метров или, наоборот, размен, покупка дома вместо квартиры или срочная необходимость в деньгах.
Кроме того, о дальнейшей реализации думают покупатели, которые сразу берут недвижимость в качестве инвестиции. В этом материале разберемся, от чего зависит ликвидность квартиры или дома.
Что такое ликвидность
Ликвидность — это способность конвертировать активы в наличные деньги без потери стоимости. Чем быстрее можно продать актив, тем более высокую ликвидность он имеет.
Если недвижимость можно легко и быстро продать по рыночной цене, это говорит о ее высокой ликвидности. И наоборот — если жилье можно продать только с дисконтом либо на продажу нужно потратить много времени, ликвидность оценивается как низкая.
Самым ликвидным активом считаются деньги, затем идут ценные бумаги и ценные металлы. Недвижимость не в лидерах, но ее плюс в том, что инвестировать в недвижимость может любой человек без специальных знаний. Впрочем, даже если вы покупаете квартиру или дом для себя, на ликвидность тоже стоит обращать внимание — чем она выше, тем проще будет продать объект.
Рейтинг ликвидности разных типов недвижимости
Более ликвидна жилая недвижимость — она дешевле и востребованнее. После нее идет коммерческая — несмотря на более высокую стоимость, она может принести и более высокую доходность. В целом рейтинг выглядит так:
1. Жилая недвижимость.
2. Апартаменты.
3. Коммерческая недвижимость — магазины и кафе на первых этажах.
4. Офисы.
5. Торговые центры и отели.
6. Дома-долгострои.
Какие факторы влияют на ликвидность
На оценку ликвидности недвижимости влияет несколько факторов:
- скорость, с которой можно выйти на сделку и закрыть ее;
- расходы на оформление сделки, например, налоги и госпошлины;
- возможность продать или купить недвижимость по цене не ниже, чем цена на аналогичные объекты на рынке.
От чего зависит ликвидность недвижимости
Ликвидное жилье — самое востребованное на рынке. Таким его делают несколько основных характеристик.
Транспортная доступность
Больше ценятся квартиры в районах, где есть разные виды транспорта: метро, автобусы, троллейбусы, трамваи, маршрутное такси. Это особенно важно для спальных районов больших городов.
Если речь о доме, то преимуществом будет рейсовый автобус или другой общественный транспорт, хорошие дороги, возможность без труда добраться до поселка на такси.
Месторасположение объекта
Продать жилье в районе, где поблизости есть парки и скверы, проще, чем в районе с фабриками и заводами.
Площадь недвижимости
Если говорить о квартирах, то более ликвидными считаются одно- и двухкомнатные площадью до 50 квадратных метров.
Инфраструктура
Район, где в достаточном количестве есть детские сады, школы, поликлиники и магазины, будет более привлекателен для покупателей. К этому же пункту относится наличие закрытого и охраняемого двора, детской площадки, паркинга, обустроенной придомовой территории.
Юридическая чистота
Если все документы на жилье в порядке, нет несовершеннолетних собственников и обременений, чистая история в прошлом, продать квартиру получится быстрее.
Состояние объекта недвижимости
Ремонт, этаж, наличие балкона или лоджии, материал, из которого построен дом, тоже влияют на ликвидность. К примеру, жилье в новостройках более востребовано, чем в старом малоэтажном жилфонде с деревянными перекрытиями.
Тип недвижимости
Несмотря на то, что элитное жилье стоит в разы дороже жилья экономкласса, продается оно хуже — число покупателей дорогих квартир и домов ограничено. Поэтому на ликвидность влияет и тип недвижимости.
Ситуация на рынке
Спрос тоже оказывает влияние на ликвидность. Чем активнее рынок, то есть чем больше квартир или домов покупается и продается, тем выше ликвидность объекта.
Еще один фактор — наличие или отсутствие ипотеки у собственника объекта.
«Наличие ипотеки у собственника удлиняет цикл сделки. Поскольку продажу такой недвижимости ему нужно согласовывать с банком, по сравнению с альтернативными вариантами, это может в моменте снижать ликвидность объекта, — говорит аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова. — Однако правильнее оценивать ликвидность недвижимости, принимая во внимание вкупе все факторы: расположение, квадратуру, этажность и т.д. Кроме того, сейчас многие банки стараются максимально сократить времязатраты заемщиков на каждом этапе сделки. Поэтому перед покупкой просто уточните, как можно максимально ускорить процесс переоформления и что от вас потребуется для этого».
Какое жилье пользуется меньшим спросом
Есть несколько характеристик, которые снижают ликвидность квартиры на рынке. Это отсутствие балкона, маленькая прихожая и коридор, в которых нельзя поставить шкафы для хранения вещей. Меньше востребованы квартиры в домах с деревянными перекрытиями. Также сложнее продать жилье, у которого больше одного владельца или запутанная история владения в прошлом, например, с оспариванием сделки.
Проигрывают в ликвидности квартиры с проходными комнатами, квартиры, в которых все окна выходят на одну сторону, а также те, в которых окна смотрят на большие автомагистрали или железнодорожные пути.
Традиционно меньше ценится жилье на первом и последнем этажах. На первый этаж проще залезть с улицы преступникам, а хозяевам приходится все время держать задернутыми шторы, чтобы спрятаться от любопытных глаз. Если за домом недостаточно хорошо следит управляющая компания, из подвала могут наведываться насекомые и грызуны. Кстати, жилье и на втором этаже менее востребовано, если под ним кафе или ресторан.
Квартиры на последнем этаже не любят из-за риска протечек с крыши и сложностей в случае, если сломается лифт. Хотя если речь идет об элитном жилье, то на последних этажах, наоборот, располагаются квартиры с лучшими видами, а иногда и личными террасами.
Как определить ликвидность объекта недвижимости
Чтобы самостоятельно оценить ликвидность квартиры, которую планируете продать или которую рассматриваете для покупки, можно проверить ее на соответствие нескольким параметрам. Чем больше соответствий, тем ликвиднее будет объект недвижимости.
- В десяти минутах ходьбы от дома есть остановка общественного транспорта.
- В шаговой доступности есть магазины.
- К району есть несколько удобных подъездов из центра и других районов, дороги не загружены пробками.
- Поблизости есть детские сады, школы, детская и взрослая поликлиники.
- Территория у дома и двор благоустроены, есть хорошие детские площадки.
- Коммуникации и инженерные системы дома в хорошем состоянии.
- Квартира одно- или двух комнатная с удобной планировкой.
- Квартира находится в хорошем состоянии, сделан ремонт.
- Дом относится к экономклассу.
- Документы готовы к сделке, нет подводных камней с юридической точки зрения.
