В Испании можно купить недвижимость за криптовалюту, а вот за наличные — не получится. О новшествах на испанском рынке, а также о том, где продается самая дешевая недвижимость в Испании, в каких регионах лучше покупать жилье для себя, а в каких — для инвестиций, на какие налоги и ставки по ипотеке рассчитывать, нам рассказала Елена Бекишева, директор по развитию группы компаний Alegría (агентство недвижимости, центр услуг и застройщик в Испании).
Об объемах продаж и тенденциях на рынке
— Каковы последние новости/изменения на рынке недвижимости Испании?
— В целом, на рынке недвижимости Испании наблюдаются положительные тенденции: рост цен продолжается, но в умеренном темпе, что исключает риск возникновения пузыря.
Главной новостью за последние месяцы стало то, что Euríbor, который не переставал расти в течение всего 2023 года, к концу декабря рухнул до 3,679%. Это должно привести к снижению стоимости ипотек. Снижение Euríbor связано, прежде всего, с тем, что Европейский Центробанк с октября прошлого года перестал повышать ключевые ставки, которые до этого пересматривались в сторону увеличения 10 месяцев подряд.
— Как изменился спрос на недвижимость в стране за последнее время, скажем, за год-два? Каковы сейчас в принципе объемы продаж жилья?
— Объемы продаж недвижимости в Испании в 2023 году несколько снизились по сравнению с 2022 годом, однако показатели все еще находятся на очень высоком уровне. При этом в лидеры по объемам продаж выходит Валенсийское сообщество и, в частности, регион Коста-Бланка.
Наблюдается увеличение число покупателей, которые сразу вносят всю сумму, а не берут ипотеку. Особенно заметна такая тенденция среди иностранцев. Иностранные покупатели вообще с каждым годом ведут себя все более активно, покупая жилье в Испании как для проживания, так и в качестве инвестиций.
— Какие тенденции появились на рынке, которых вы раньше не замечали?
— Стабильно растет спрос на недвижимость класса люкс, в большей степени среди иностранцев. Новшество — покупка недвижимости за криптовалюту. Думаю, что вскоре эта опция наберет большую популярность — мы уже, например, провели несколько таких сделок.
Этот процесс проходит в несколько этапов:
1. подготовка данных клиента;
2. проверка кошелька — AML-проверка и проверка финансовых документов (проверка биржей и нотариусом);
3. техническая часть сделки — обмен криптовалюты в евро через посредника — криптообменник с учетом всех налогов и комиссий, а также перевод евро нотариусу или застройщику;
4. подписание договора купли-продажи у нотариуса.
В этом процессе также требуется подтверждение происхождения средств покупателя, как и при обычной сделке. Срок самой сделки также не отличается — до 3 месяцев. К варианту покупки недвижимости через криптовалюту чаще прибегают те, кто имеет ряд ограничений по открытию счета в банке в Испании, выводу средств из своей страны и т.д.
— Какие проблемы есть на рынке недвижимости Испании? Может быть, есть подводные камни, которые стоит учитывать при покупке испанской недвижимости?
— В целом, каких-то подводных камней или специфических проблем я не вижу. Думаю, что риски при покупке могут быть такие же, как и в других странах. Рекомендую обратиться к агентам по недвижимости, которым вы доверяете, чтобы избежать их.
На сегодня недвижимость в Испании считается одной из самых надежных инвестиций, есть даже термин — актив-убежище. Рынок недвижимости в стране стабилен, политической и экономической нестабильности тоже не наблюдается.
Могу отметить, скорее, не проблему, а тенденцию увеличения спроса по отношению к предложению. Если вам понравился объект, то стоит его бронировать сразу, так как завтра, скорее всего, его уже не будет в продаже. Рынок сейчас достаточно «горячий» на спрос.
И я наблюдаю это даже внутри нашей компании, которая считается одной из самых крупных на побережье Испании. При появлении нового интересного объекта существует даже конкуренция среди наших отделов продаж. Самые «вкусные» предложения продаются сразу по своей базе клиентов, не попадая на рынок. Этому часто способствует возможность и дистанционной покупки недвижимости в Испании без приезда покупателя. Мы таких совершаем более 50% от общего числа продаж.
Ну и, думаю, стоит упомянуть про феномен «окупас» в Испании. Однако страх в этом отношении сильно преувеличен. Во-первых, сквоттеры предпочитают недвижимость, которая давно пустует, в основном банковскую, а во-вторых, всегда можно обезопасить себя установкой охранных систем, бронированных дверей и прочего. Такое жилье оккупантов просто не интересует.
Про цены на жилье в разных регионах страны
— Какие объекты, в целом, пользуются в Испании постоянным спросом?
— Постоянным спросом пользуются недорогие объекты недвижимости на вторичном рынке с одной-двумя спальнями, в районах с хорошей инфраструктурой, желательно не очень далеко от моря. Также с каждым разом растет спрос на новостройки — мы видим это по количеству и скорости резервов строящегося жилья.
Дело в том, что новостроек в Испании не хватает, а спрос на них высокий, и люди стремятся забронировать жилье на ранних стадиях строительства по выгодной цене. В числе наших продаж большинство объектов со сроком окончания строительства — 2025–2026 гг. Также мы наблюдаем стабильный спрос на элитное жилье, и он с каждым годом растет.
— Сколько в среднем стоит жилье в Испании в разных регионах страны?
— Средняя стоимость недвижимости в Испании на январь 2024 года составляла €2049 за кв.м.
В Валенсийском сообществе — €1794 за кв.м, в городе Валенсия — €1411, в провинции Аликанте — €2077, в городе Аликанте — €1949, в городе Торревьеха — €1816.
На побережье Коста-дель-Соль дела обстоят так: автономия Андалусия — €2081 за «квадрат», провинция Малага — €3099, город Малага — €2687, город Марбелья — €4510.
В регионе Мадрид цена за кв.м составляет €3247, а в городе Мадрид — €4190.
Сообщество Мадрид, Балеарские острова (€4148 за 1 кв.м) и Страна Басков (€2867) — самые дорогие регионы Испании для покупки недвижимости, тогда как Кастилия и Леон (€1178 за «квадрат»), Кастилья-Ла-Манча (€917) и Мурсия (€1192) — самые доступные.
— Недорогая недвижимость в Испании — она какая? И где ее можно купить?
— Если говорить о недорогой недвижимости, то однозначный ответ дать очень сложно, ведь все относительно.
С уверенностью можно сказать, что времена, когда можно было купить студию или апартаменты в Испании за 30,000–40,000 евро остались в прошлом — сейчас речь идет о суммах в 2-3 раза больших. Найти доступную и при этом достойную недвижимость в Испании сейчас довольно сложно, ведь спрос на такое жилье очень большой, и действительно достойные объекты продаются за считанные дни.
Если говорить о локациях, идеальным местом для покупки недорогой недвижимости может стать Торревьеха и другие подобные ей городки на Коста-Бланке, как, например, Гуардамар-дель-Сегура или зона Ориуэла-Коста. Здесь можно найти как недорогие апартаменты с 1-2 спальнями, так и небольшие бунгало по доступной цене. При этом рядом море, пляжи, прекрасная инфраструктура.
Если брать упрощенные цифры и самый минимальный бюджет для покупки недвижимости в Испании (студии или односпальной квартиры), то стоимость сильно различается по городам.
Приведу примеры минимального бюджета для покупки ликвидного жилья в городах, где мы совершаем большее число продаж: в Торревьехе он начинается от 85 тысяч евро, в Аликанте — от 100 тыс., в Бенидорме и окрестностях — от 180 тысяч евро, в Валенсии и Малаге — от 200 тыс., в Марбелье и окрестностях — от 250 тыс. евро.
— В каких регионах лучше покупать жилье для себя, а в каких — для инвестиций?
— Все зависит от ваших предпочтений. Кто-то хочет жить в большом городе, а кто-то в уютном маленьком городке; кому-то важно море, а для кого-то это отнюдь не обязательное требование.
Если вы ищете недвижимость для проживания с семьей, первое, на что стоит обратить внимание — это хорошая инфраструктура (школы, больницы, кружки для детей и прочее); кроме того, нужно убедиться, что район относится к благополучным, и вы не будете иметь проблемных соседей.
Среди тех, кто имеет небольшой стартовый капитал, высокий спрос на покупку недвижимости «для себя» мы наблюдаем в Торревьехе и окрестностях. Большой скачок запросов со стороны клиентов мы наблюдаем по Валенсии: она привлекает молодых иммигрантов, а также семьи с детьми старшего возраста, для которых есть перспектива поступления в вуз.
Покупатели с достатком выше среднего выбирают побережье Коста-дель-Соль и окрестности Марбельи. Это обусловлено не только стоимостью жилья на данном рынке, но и наличием лучших частных школ, обилием спортивных заведений и школ, теннисных кортов, гольф-полей и всевозможных развлечений, а также престижем этого места, известным на международном уровне.
Развитость инфраструктуры относится и к инвестиционной недвижимости, но тут стоит разграничить, планируете ли вы сдавать жилье в долгосрочную или в туристическую аренду.
К примеру, Торревьеха отлично подойдет как для долгосрочной, так и для туристической аренды, поскольку имеет очень удачное расположение и испытывает крайне высокий спрос на аренду жилья в последние два года. Здесь, как я упомянула, стартовая цена квартиры под сдачу в аренду — 85 тысяч евро.
В Бенидорме нужно определиться, хотите ли вы сдавать жилье семьям или туристам — от этого зависит выбор района. В Марбелье, Эстепоне, Бенальмадене на побережье Коста-дель-Соль нет откровенно неблагополучных районов для покупки арендного жилья.
В таких городах, как Кальпе, Альтея, Дения, хорошо жить временно, наслаждаясь красивой природой и спокойствием курортов, но можно подобрать и объекты для аренды (учитывая, что здесь цены намного выше, чем, например, в Торревьехе).
Мадрид хорошо подойдет для инвестиций в доходную недвижимость — квартиры и апартаменты для деловых людей, цифровых кочевников, студентов. Однако размер инвестиций здесь намного выше, чем в более дешевых зонах. Но и прибыль больше.
— Как обстоят дела с коммунальными платежами в стране? Можем ли мы привести несколько примеров?
— Коммунальные платежи в Испании — это свет, вода, газ, сбор за вывоз мусора, плата за комунидад*. Отдельностоящие дома не имеют комунидада, соответственно, и платы за него нет. Размер платы за комунидад зависит от наличия на территории жилого комплекса различных удобств: бассейн, сауна, тренажерный зал и пр.
В среднем взнос может составлять 50–300 евро в месяц в регионе Коста-Бланка и выше — на побережье Коста-дель-Соль в элитных закрытых охраняемых урбанизациях*.
Электричество в Испании недешевое, однако по меркам ЕС цены вполне доступные — от 80 евро в месяц и выше. Вода — около 150 евро за 3 месяца. Сбор за вывоз мусора — 30–150 евро в год.
* Комунидад (исп. comunidad) — это сообщество собственников жилья в многоквартирном доме или комплексе таких домов. Комунидад имеет выборный руководящий орган, который принимает решения по управлению и содержанию общего имущества — подъездов, лифтов, придомовой территории и т.д. Члены комунидада платят ежемесячные взносы на обслуживание и ремонт общедомового имущества.
* Урбанизация (urbanización) — это закрытый жилой комплекс, который может находиться как в городской черте, так и за городом. Он состоит из группы домов, окруженных общей придомовой территорией. Как правило, это охраняемая территория с удобствами вроде бассейнов, зон отдыха и спортивных площадок.
Про покупку недвижимости, налоги и ипотеку
— Можно ли купить недвижимость в Испании без гражданства? Вообще, что нужно для покупки недвижимости в Испании, если ты иностранец?
— Недвижимость в Испании доступна практически всем — ее можно приобрести и без гражданства, и без ВНЖ.
Нужно предоставить документы, доказывающие официальный доход, получить идентификационный номер иностранца (NIE) и открыть счет в банке Испании. Купить квартиру в Испании за наличные невозможно.
Важно. На сегодня россиянам и белорусам не открывают счета в банках, поэтому покупка вторичной недвижимости возможна через криптовалюту и несколько других инструментов.
— На какие налоги рассчитывать при покупке и владении недвижимости?
— К основным налогам, которые платит покупатель жилой недвижимости в Испании, относятся НДС (IVA) в размере 10% — платится при покупке новостройки, и налог на передачу собственности (ITP) — при покупке вторичного жилья (7-10%, зависит от региона).
Также в список входят гербовый налог (IAJD) и госпошлина за регистрацию сделки купли-продажи в Реестре собственности. От общей суммы расходов это займет 3–4%.
Главный налог для владельцев недвижимости — ежегодный налог на недвижимое имущество (Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)). Он начисляется и уплачивается по единой схеме резидентами и нерезидентами. Ставки устанавливаются на уровне муниципалитетов: от 0,3 до 1,3% от кадастровой стоимости объекта.
— Кто из иностранцев покупает недвижимость в Испании чаще всего?
— По аналитике продаж нашей компании, которая работает с покупателями на 20 языках мира, большой объем приходится на покупателей из Великобритании, Польши, Украины, Финляндии, Франции, а также стран Балтии — Латвии и Литвы, в частности. Спрос последних существенно вырос в последние два года в связи с политическими и экономическими обстоятельствами.
Высокий уровень продаж мы поддерживаем среди покупателей из США и Канады. Чаще клиенты из этих стран приобретают жилье с целью переезда и собственного проживания, обосновывая дороговизну жизни, недвижимости и высокого уровня налогов в своих странах. То же самое происходит и с покупателями Германии.
Если верить данным статистики Регистраторов собственности (Registradores de la Propiedad) за 2023 год, больше всего недвижимости в Испании покупают граждане Великобритании, Германии, Франции, Марокко и Бельгии.
— Могут ли иностранцы взять ипотеку на покупку недвижимости?
— Да, иностранные граждане могут взять ипотеку на покупку недвижимости в Испании практичесеи на тех же условиях, что и граждане королевства.
Но и есть ограничения в отношении некоторых стран, например, Украины, России, Казахстана, Беларуси — гражданам этих стран ипотеку в Испании не выдают.
— Кстати, в последнее время почти во всех странах говорят про очень высокие процентные ставки по ипотеке. Как с этим обстоит дело в Испании и как это влияет на рынок, цены и спрос со стороны покупателей?
— Действительно, в последние годы наблюдался рост процентных ставок по кредитам, что было связано, прежде всего, с ростом индекса Euríbor. К октябрю 2023 года он достиг 4,16%. Рост был связан с несколькими факторами, такими как повышение инфляции в Еврозоне, а также повышению на протяжении 10 месяцев ключевых ставок Европейского Центробанка.
Тем не менее, с октября ЕЦБ объявил о том, что замораживает ставку, и уже к концу декабря рухнул до 3,679%. Специалисты говорят о том, что Euríbor продолжит снижаться, однако не стоит ждать его обрушения, снижение будет постепенным. Вместе с этим может несколько снизиться и стоимость ипотечных кредитов. На сегодня средняя процентная ставка составляет от 4,5% в первые два года кредитования.
Про инвестиционную привлекательность рынка
— Чем привлекателен рынок недвижимости Испании для обычных покупателей и для инвесторов? Можно ли, к примеру, получить ВНЖ или гражданство путем таких инвестиций?
— Рынок недвижимости сегодня привлекателен для инвесторов, прежде всего, стабильностью, высоким потенциалом для роста, гарантированной окупаемостью инвестиций.
Что касается вида на жительство или гражданства, в этом отношении не стоит делать основную ставку на покупку недвижимости в Испании, ведь сам факт владения собственностью здесь не дает вам право на получение ВНЖ и тем более гражданства. Есть, конечно, программа «Золотая виза», предполагающая вид на жительство для всей семьи при покупке недвижимости стоимостью более 500 000 евро, однако это подходит не всем.
Тем не менее, владение недвижимостью в Испании — это дополнительный плюс при запросе вида на жительство. В последние годы испанское государство существенно расширило программу получения внж, поэтому помимо «Золотой визы есть другие более «доступные» варианты переезда.
Кроме того, цены на первичного и вторичном рынках, а также аренду в Испании стремительно растут, что, с одной стороны, является фактором в пользу покупки недвижимости в Испании, если вы собираетесь здесь жить, а с другой гарантируют хороший доход от сдачи недвижимости в аренду, если вы рассматриваете покупку с целью инвестиций.
По нашим наблюдениям, рост стоимости жилья в самых популярных городах и регионах Испании составил не менее 25% за прошлый год. Эта динамика продолжает сохраняться, поэтому недвижимость в Испании остается ликвидной и представляет собой одну из самых выгодных инвестиций, по моему мнению.
— Сколько можно заработать на недвижимости в стране и какие для этого есть способы?
— Основной и самый популярный способ — сдача недвижимости в аренду, как туристическую, так и долгосрочную. Если брать среднюю доходность в год, то она составит от 5 до 8%. Есть более рентабельные инвестиции — до 12%, но таких предложений немного и у них есть свои особенности.
Если говорить о долгосрочной аренде, цены на нее в Испании очень быстро растут, а предложение довольно ограничено, особенно в зонах с повышенным спросом. Это дает большой потенциал для инвесторов.
Еще один способ заработка — покупка и перепродажа недвижимости, что позволяет заработать на при росте стоимости. Особенно популярен этот способ на рынке новостроек.
Про аренду и феномен «окупас»
— Теперь перейдем к арендному жилью, как этот рынок развивается в стране? За сколько сегодня можно в среднем снять жилье в столице и в других регионах? Поменялась ли ситуация за последние полгода/год и если да, то каким образом?
— Ситуация с арендой в Испании меняется практически каждый день, цены стремительно растут, а предложение падает. В некоторых городах, таких как Мадрид, правительство принимает меры для ослабления напряжения на рынке аренды с целью вывести на рынок больше доступного жилья. Для этого принимаются меры по поддержке собственников.
В целом, сегодня найти хорошее жилье в Испании в аренду по невысокой цене довольно сложно, а собственники предъявляют более строгие требования к потенциальным арендаторам.
Средняя стоимость аренды в Мадриде, по данным портала enalquiler, составляет €2316 в месяц, в Барселоне €2559, в Торревьехе — €812, в Малаге €1336, в Марбелье — €5861 в месяц.
— Сталкивались ли Вы с проблемой сквоттеров в Испании в своей практике? Как Вы можете прокомментировать этот феномен на рынке?
— Феномен так называемых «окупас» отпугивает многих потенциальных покупателей недвижимости в Испании. Ходит такая страшилка: вот пошел за хлебом, вернулся, а квартиру уже кто-то захватил. Но, исходя из нашей практики, страх перед окупас сильно преувеличен.
Проблема действительно существует, отрицать этого нельзя, однако оккупанты предпочитают пустующее жилье, в основном банковскую недвижимость. Также можно легко обезопасить себя с помощью современных охранных систем и бронированных дверей — такая недвижимость сквоттерам неинтересна.
Кроме того, уже намечаются определенные подвижки в области законодательства относительно захватчиков жилья: в Конгрессе рассматривается законопроект об экстренном выселении окупас в течение 24 часов и введении уголовной ответственности за это преступление.
— Чего, исходя из нынешнего положения на рынке, на Ваш взгляд, можно ожидать в будущем?
— Мы ожидаем дальнейшего роста объемов продаж, особенно со стороны иностранных покупателей, возможное снижение, хотя и небольшое, ставок по ипотекам, стабильный рост спроса на элитную недвижимость, а также увеличения количества сделок за криптовалюты.
