Купля-продажа индивидуальных жилых домов и земельных участков, несмотря на сложные времена, остается одной из самых популярных сделок на рынке недвижимости. В этой статье адвокат Олег Сухов ознакомит читателей с общими условиями совершения подобных сделок, а также расскажет о наиболее типичных ошибках продавцов и покупателей, которые встречаются в судебной практике.
Общие условия сделок с загородной недвижимостью
Купля-продажа загородной недвижимости подчинятся общим правилам продажи объектов, изложенным в ГК РФ. Стороны заключают такие договоры только в письменном виде. Для их оформления требуется стандартный пакет бумаг: выписки из ЕГРН и домовых книг, документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя, правоустанавливающие документы на недвижимость, нотариальное согласие супруга на продажу, документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг, нотариальная доверенность (если сделку оформляют представители) и т. д. Это примерный перечень документов. Он варьируется в зависимости от индивидуальных особенностей сделки.
После проверки документов, полномочий и согласования условий стороны подписывают договор купли-продажи. Он содержит сведения о предмете, стоимость продажи, список лиц, сохраняющих право пользования домом после приобретения его покупателем. Кроме того, в договоре указываются адрес, площадь, а также кадастровые номера постройки и участка, категория земель и вид разрешенного использования надела. В соглашении также отражаются порядок расчетов, сроки освобождения и передачи жилого дома и земельного участка от продавца к покупателю, информация об обременениях
Договор купли-продажи загородной недвижимости не требует нотариального удостоверения, кроме случаев, когда субъект отчуждает дом и участок, принадлежащие несовершеннолетнему гражданину или человеку, признанному ограниченно дееспособным. Дополнительно нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на жилой дом и земельный участок.
Переход права собственности на недвижимое имущество проходит обязательную государственную регистрацию в Росреестре (п. 1 ст. 8.1, п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Продажа дома без участка совершается по схожей схеме. Вообще, в законодательстве существует принцип единства участка и объекта недвижимости. Покупая жилой дом, субъект приобретает и участок. Однако на практике встречаются случаи, когда продавец, являясь собственником дома, арендует участок либо владеет им на праве бессрочного или безвозмездного пользования. Бывает и так, что земля принадлежит ему на праве пожизненного наследуемого владения.
В подобных ситуациях гражданин, покупая дом, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец. Стоит также упомянуть, что собственник дома вправе продать объект и без согласия владельца участка. Если конечно, иное не следует из закона или договора. Исходя из вышеизложенного, покупатель сначала должен убедиться, что условия предоставления продавцу земельного участка не предусматривают обязанности получить согласие на совершение сделки от собственника земли. Если такое согласие требуется, то следует обратиться за его получением к владельцу участка. Получив согласие, стороны могут составить договор купли-продажи, а потом сдать документы в Росреестр на регистрацию перехода прав собственности.
Типичные ошибки продавцов при продаже загородной недвижимости
Скажу сразу, что абсолютное большинство исковых заявлений, которые подают в суд продавцы, связаны с неоплатой (или несвоевременной) оплатой недвижимости покупателями. Иногда в этом виноваты продавцы, пытающиеся уменьшить налогооблагаемую базу путем дробления продажной цены.
В таких случаях стороны обычно оформляют два соглашения. Одно на продажу недвижимости (дом и участок), а второе – на реализацию хозяйственных построек — бани, гаража, бассейна и так далее. Смысл сделки состоит в том, что у многих владельцев дом и участок находятся на кадастровом учете, а хозяйственные постройки — нет. Поэтому возникает естественное желание продать домовладение по частям и заплатить налог только за дом и участок. Как правило, эта схема вполне себе работает. Однако иногда возникают и накладки.
Например, гражданин покупает дом и участок. Одновременно он выдает продавцу расписку о том, что дополнительно обязуется передать деньги за хозяйственные постройки (гараж, баня, бассейн), находящиеся на участке. Впоследствии, оформив на себя недвижимость, покупатель отказывается платить за хозяйственные постройки. Возмущенный продавец идет в суд, а тот отказывает ему в иске. Всё дело в том, что хозяйственные постройки в соответствии с техническим паспортом обычно являются частью домовладения и не стоят на кадастровом учете. Вынося решение, судья указывает, что, согласно договору, покупатель уже оплатил все эти объекты, так как они входят в состав домовладения, а расписка не отвечает требованиям, предъявляемым законом к договору купли-продажи недвижимости (Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции № 88-675/2023 от 16.01.2023 г).
Кроме того, для того чтобы уменьшить стоимость объекта, подлежащего налогообложению, стороны иногда разбивают цену продажу на стоимость домовладения и неотделимых улучшений. В этом случае покупатель оплачивает приобретение дома, хозяйственных построек и участка. После этого стороны вносят в ЕГРН запись о переходе права собственности. Оставшуюся сумму покупатель обязуется заплатить по отдельному договору о компенсации неотделимых улучшений. Но вот беда, продавец забывает указать в соглашении конкретные виды неотделимых улучшений, а строительно-техническая экспертиза, назначенная судом, вообще их не находит. В результате судья отказывает во взыскании задолженности, а продавец опять же теряет деньги (Определение Восьмого суда общей юрисдикции № 88-19474/2021 от 02.12.2021 г).
Поэтому в договоре следует сразу указывать всю сумму, которую покупатель должен заплатить за домовладение, включая хозяйственные постройки и неотделимые улучшения. А если уж продавец желает сэкономить на уплате налогов, то ему надо тщательно составлять договоры, четко и скрупулезно перечисляя все объекты и улучшения, за которые платит приобретатель, с указанием стоимости каждого из них. Либо обратиться за помощью к грамотному и опытному юристу.
И, кстати, возвращаясь к односторонним документам, изменяющим основные условия договора купли-продажи. Иногда по устному соглашению сторон покупатель составляет и подписывает расписку, в которой уточняет условия договора: изменение (как правило, в сторону увеличения) цены, порядок, время и способ оплаты и так далее. Однако суды наотрез отказываются признавать такой документ соглашением об изменении условий договора, так как он не подписывается продавцом (Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции № 88-9025/2020 от 22.07.2020 г). В результате продавец опять же несет существенные убытки. Следовательно, если стороны после оформления договора купли-продажи решили изменить условия сделки, то они обязаны составить нормальное двустороннее соглашение, а не «придумывать» односторонние расписки или письменные обязательства.
Следующая ошибка, которую допускают продавцы, состоит в сочетание штрафа и неустойки за одно и то же нарушение условий договора. Но это скорее ошибка юриста, сопровождающего сделку, чем самого продавца. Пытаясь по максимуму защитить клиента, юристы вводят в договор купли-продажи многочисленные варианты штрафов, пени и неустоек за неисполнение покупателем обязательств. А потом сами путаются в их целевом предназначении. В результате некоторые соглашения содержат неустойку в виде сочетания штрафа и пени за одно и то же нарушение. Например, за просрочку платежа (Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции № 88-11592/2022 от 16.06.2022 г). Естественно, суд признаёт такие условия недействительными.
Типичные ошибки покупателей загородной недвижимости
Ситуация с покупателями – гораздо хуже. Они подают в суд в три-четыре раза чаще, чем продавцы. Как правило, предметом судебных разбирательств с их стороны становятся дефекты недвижимости. Покупатели требуют уменьшить стоимость, выплатить неустойку или признать сделку недействительной. Причины подобных демаршей самые разнообразные. Кто-то после приобретения дома вдруг обнаружил, что в подвале скапливаются грунтовые воды и постройка разваливается на глазах (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции № 88-18829/2020 от 22.07.2020 г.). Другой в ходе ремонта с удивлением узнал, что в его новом доме когда-то был пожар, и все скрытые элементы повреждены огнем (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции № 88-17211/2022(2-1548/2021 от 27.07.2022 г). Третий, заказав экспертное исследование, получил информацию о том, что коттедж построен с многочисленными нарушениями технологии производства работ и требований нормативной документации (Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции № 88-6390/2022 от 11.04.2022 г).
В большинстве таких случаев суды отказывают покупателям в удовлетворении требований, указывая на то, что «... выявленные дефекты являются явными, имелись на момент совершения сделки купли-продажи... Данные дефекты установлены при проведении экспертизы в ходе натурного осмотра органолептическим методом (читай – пальцами) без применения специального диагностического оборудования или лабораторных испытаний. Вследствие чего данные дефекты могли быть установлены при осмотре жилого дома до заключения договора купли-продажи...» (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции № 88-24847/2020(2-161/2020 от 02.12.2020 г).
Другой вопрос, что далеко не всякий выявленный факт можно связать с дефектом. Точнее, с его проявлением. Например, находящиеся недалеко от дома рассохшиеся деревянные «мостки» свидетельствуют о том, что иногда (раз в несколько лет) участок затапливают вешние воды. Так, в одном из случаев приобретения загородной недвижимости в первый же год после покупки дома и земли вода затопила не только участок, но и все жилые помещения и хозяйственные постройки на 5-7 сантиметров. Суд и в этом случае отказал покупателю в расторжении договора, указав, что «... затопление спорного земельного участка не носит регулярный, ежегодный характер... а истец знала о том, что приобретаемый ею земельный участок может быть затоплен водой...» (Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции № 88-18405/2021 от 20.10.2021 г).
Поэтому при покупке дома следует уделять внимание не только юридическим аспектам, но и внимательно осматривать сам дом и земельный участок, выискивая возможные недостатки. И если жилище, а также его месторасположение очень нравятся и при этом не жалко денег, то можно заказать еще и строительно-техническое исследование объекта, а также различного рода инженерно-геодезические и геологические исследования земельного участка. Но все это сегодня, конечно, «влетит в копеечку».
Еще один подводный камень, о который бьются покупатели загородной недвижимости, — это наличие правовых ограничений на участок в части его использования, строительства объектов, а также посадки зеленых насаждений.
Например, на земле, входящей в охранную зону поблизости от высоковольтной линии электропередач, нельзя возводить индивидуальные жилые дома и заниматься хозяйственными работами (Определение Первого Кассационного суда общей юрисдикции № 88-25515/2021 от 17.11.2021 г). Точно так же запрещается возводить коттеджи в границах защитных зон объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции № 88-7449/2021 от 14.04.2021 г), в границах красных линий улично-дорожной сети и территории общественного пользования (Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции № 88-12093/2021 от 29.01.2021 г), в зонах санитарной охраны водозаборов и ценных ландшафтов (Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции № 88-19274/2021 от 01.07.2021 г), на землях вблизи аэродромов и так далее.
Пикантность ситуации заключается в том, что такие участки не изъяты из оборота и спокойно продаются на рынке загородной недвижимости. Вот только использовать их почти невозможно. Поэтому, если человек не хочет стать несчастным обладателем такой недвижимости и не желает обивать пороги судов, он должен запросить выписку из ЕГРН и внимательно с ней ознакомиться. И если выписка содержит сведения об ограничениях, то следует отказать от покупки.
Впрочем, иногда даже выписка из ЕГРН не содержит такой информации. Поэтому рекомендуется изучить сведения из публичной кадастровой карты в интернете, градостроительный план, ознакомиться с планом кадастрового квартала, почитать на досуге Правила землепользования и застройки, действующие на территории расположения надела, а также обратиться в местную администрацию с запросом о наличии существующих в отношении участка ограничений и обременений (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции № 88-2700/2022 от 09.02.2022 г).
Следующая неприятность, с которой сталкиваются покупатели загородной недвижимости, — это двойные продажи. К счастью, на этом рынке они встречаются редко. Но встречаются. Продавец заключает договоры купли-продажи одного и того же объекта сразу с несколькими субъектами и получает от них деньги. Обман вскрывается на стадии регистрации перехода права собственности, когда документы поступают в Росреестр (Определение 4-го кассационного суда общей юрисдикции N 88-19960/2020 от 13.10.2020 г). Предупредить возникновение подобных ситуаций в принципе невозможно. Ведь в выписке из ЕГРН в качестве владельца фигурирует только продавец. Поэтому до того момента, как в реестре появится запись о новом собственнике, он может продать объект двум-трем покупателям. Остается только надеяться на порядочность продавца, да на хорошего адвоката.
В последние 5-6 лет перед покупателями недвижимости постоянно маячит риск признания продавца банкротом. Это тоже неприятная ситуация. При банкротстве продавца существует возможность, что по иску кредиторов арбитраж признает сделку купли-продажи недвижимости недействительной, а покупатель лишится дома и участка. Поэтому прежде чем отдавать деньги и подписывать договор, рекомендую проверить, не фигурирует ли продавец на сайте ЕФРСБ и в картотеке арбитражных дел в качестве банкрота. И если эти ресурсы содержат информацию о продавце, то надо немедленно отказаться от сделки. В противном случае незадачливый покупатель лишится и денег, и недвижимости, суд признает сделку ничтожной, а Росреестр приостановит государственную регистрацию перехода права собственности (Определение 1 кассационного суда общей юрисдикции N 88-17806/2022 от 13.07.2022 г).
Другой вопрос, если продавец обанкротиться через год или два после заключения договора, и суд признает сделку недействительной в силу положений закона о несостоятельности № 127-ФЗ. Здесь уже ничего не поделаешь. Придется отстаивать свои интересы в суде.
Далее, судя по практике, большие проблемы покупателям доставляет и отсутствие согласия на продажу со стороны супруга продавца, а также органов опеки и попечительства. Интернет содержит множество статей и комментариев юристов, предупреждающих, что при покупке любой (и не только загородной) недвижимости следует заглядывать на страницу паспорта продавца под названием «Семейное положение». Но так как этого не делается, то судебная практика и сегодня содержит примеры, когда суд признает договор купли-продажи участка и дома недействительными в связи с тем, что продавец не получил нотариального согласия супруга на реализацию собственности. (Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции № 88-12758/2021 от 29.07.2021 г.).
Впрочем, если уж быть до конца честным, то иногда не помогает даже информация из паспорта или ЗАГСа. Например, супруги давно развелись и не ведут совместное хозяйство. Собственник продает дом и землю. А потом выясняется, что коттедж и участок были куплены в браке лет 10-15 назад. В такой ситуации суд, несмотря на возражения покупателя, все равно признает сделку недействительной. (Определение Восьмого суда кассационной инстанции от № 88-10028/2021 от 16.02.2021 г.).
Выводы
Анализ судебной практики, а также опыт показывают, что продавец, как правило, несет меньше рисков, чем покупатель. Самая большая проблема продавцов – это неоплата покупателем недвижимости. И в случае, когда дело доходит до суда, бывший владелец, как правило, легко взыскивает всю задолженность. Другой вопрос — как исполняется решение суда. Но это уже тема для другой статьи.
А вот у приобретателей рисков гораздо больше. Чаще всего они недовольны дефектами и недостатками недвижимости, которые вынуждают их обращаться в суд. По самым скромным подсчетам, такие иски составляют более половины от всех заявлений, направленных покупателями в судебные органы.
Чтобы не попасть в такую ситуацию и не обивать пороги судов, следует внимательно осматривать дом и участок перед покупкой. Нелишним будет и прогуляться по окрестностям. Посмотреть, нет ли поблизости линий электропередач, газопроводов, коммуникаций, аэродромов, железной дороги и так далее. Поинтересоваться подъездными путями к участку, чтобы потом не требовать установления сервитута и снижения цены за неудобное расположение.
В исключительных случаях можно даже заказать строительно-техническое, инженерно-геодезическое или геологическое исследование. Если, конечно, дом (участок) приглянулся и не жалко денег. Дополнительно надо проштудировать документацию, ознакомиться с публичной кадастровой картой, градостроительным планом и планом кадастрового квартала, заказать выписку из ЕГРН. Кстати, в сегодняшней ситуации покупатель может столкнуться с проблемой закрытой информации. Дело в том, что в связи с СВО в ЕГРН скрыты данные о некоторых коммуникациях, проходящих через участки. Этот факт тоже следует учитывать.
Ну, и естественно, не стоит игнорировать правовые аспекты купли-продажи загородной недвижимости: проверять полномочия контрагента, если он действует по доверенности, требовать нотариального согласия супруга на продажу, выяснять, является ли продавец банкротом и т. д.
Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова , президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости».
Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции
