Мы любим Черное море. На теплый берег мечтают перебраться жители суровых «северов», здесь проводят отпуска и каникулы, сюда вкладывают деньги инвесторы, планирующие зарабатывать на туристах. Именно с развитием туристической отрасли, а также всевозможной инфраструктуры и транспортного сообщения эксперты связывают будущее городов-курортов Краснодарского края. В пример ставят Сочи, ведь по сравнению с ним города, о которых пойдет речь, находятся в начале пути. О том, какие проекты предлагают покупателям города Краснодарского края, редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» поговорила с экспертами рынка недвижимости.
Для полноты картины Евгений Ткачёв, руководитель федеральной программы «Семейный капитал», эксперт-советник по инвестициям в курортную недвижимость, член экспертного сообщества «Эксперт ЮГ», предлагает рассмотреть не только города и их пригороды, расположенные берегу Черного моря - Геленджик, Анапу, Туапсе (поселки Агой, Новомихайловский, Небуг), Новороссийск, (пос. Мысхако), но и в Приазовье – Приморско-Ахтарск, Темрюк (станица Голубицкая), Ейск.
Среди основных тенденций, которые сейчас наблюдаются на рынке новостроек Краснодарского края, эксперт отмечает переориентацию на профильную недвижимость (апартаменты и гостиничные комплексы), увеличение ее доли на рынке, а также сокращение числа новых проектов, выходящих на рынок в 2023-2024 годах.
Как уточняет президент AREA Ирина Жарова-Райт, это связано с тем, что в городах края была официально приостановлена выдача разрешений на строительство многоквартирного жилья, за исключением проектов комплексного развития территорий. Введенные ограничения незамедлительно отразились на ключевых индикаторах рынка, резко сократив выход новых проектов и, соответственно, упал объём возводимого жилья. При этом рынок сервисных апартаментов «набирает силу», отмечает эксперт.
Например, в Анапе отчетливо виден тренд на замещение жилой недвижимости сервисными апартаментами и гостиничными комплексами, соглашается Евгений Ткачёв («Семейный капитал»). Причем у последних - лучшие локации по сравнению с жилыми новостройками.
Так, в городе с 2022-го по 2024 год на рынок было выведено три жилых комплекса - ЖК «Центральный», «Песчаный» и «Парковый». И за тот же период в Анапе стартовали продажи пяти апартаментных комплексов - Eden Family, Sun garden, «Корсаков», «Мореград», «Морелло».
В Новороссийске же с 2022 по 2024 год были начаты продажи всего трех ЖК – «Облака» (третья очередь), «Южный парк», «Барса».
А сокращение вывода на рынок новых объектов, несмотря на постоянный рост стоимости, эксперт считает фактором, поддерживающим стабильно высокий спрос. «Недвижимость у моря является самым ликвидным активом, и с точки зрения капитализации выигрывает у большей части российских городов», - заключает Евгений Ткачев. Другое важное обстоятельство, влияющее на поведение покупателей в нынешнем сезоне, – ожидаемое завершение программы льготной ипотеки под 8% и возможное повышение ставок по семейной.
Ипотека на курортах
Ипотечные перемены подтолкнули спрос в этом году, и Евгений Ткачёв («Семейный капитал») ожидает, что по итогам 2024 года можно будет увидеть рост продаж по сравнению с 2023-м: «Впереди еще летний сезон, и уверен, что отдыхающие еще сделают свой выбор».
А девелоперы уже давно готовы проститься с льготной ипотекой: «В ход идут скидки до 20% от прайса, субсидирование ставки, частичный первоначальный взнос».
С этим согласен и Владимир Кравченко, вице-президент по маркетингу, член правления строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг»: «После отмены льготной ипотеки застройщики будут применять уже давно известные рынку механизмы, направленные на поддержку спроса: акции, специальные предложения и так далее».
Однако, по большому счету, по мнению Евгения Ткачёва, отмена ипотеки с господдержкой для курортного сегмента все же не является существенным фактором.
Напомним, что на апартаменты льготные программы от государства не распространяются, а высокие ставки по «обычной» ипотеке тоже особого влияния на решение клиентов не оказывают. Как уточняет Евгений Ткачёв, апартаменты чаще покупают в рассрочку или за полную стоимость. Среди покупателей преобладают не «рядовые» клиенты, а квалифицированные инвесторы, предприниматели, юридические лица. Причем последних может стать больше, потому что у них появляется льгота: новые объекты можно будет приобрести, используя вычет НДС.
Квартиры же покупают семьи с разными целями: от собственного отдыха и сдачи в аренду, до переезда или покупки недвижимости для родителей. Эксперт предполагает, что после отмены льготной ипотеки спрос будет перетекать с более дорогих столичных объектов на юг. И в любом случае курортная недвижимость «возьмет свою ликвидность с рынка, ведь у нее федеральный покупатель».
Хотя в среде покупателей сегодня наметился и малоприятный вектор. По наблюдениям Ирины Жаровой-Райт (AREA), из-за атак БПЛА традиционный для Новороссийска, Туапсе, Анапы клиент «с северов», который покупал квартиры себе на пенсию или отдых, все-таки предпочитает переждать или оставить средства в Сочи, «где авиасообщение налажено как часы».
Что строится и продается
По данным Евгения Ткачёва («Семейный капитал»), сегодня в продаже представлено 17 объектов в Анапе, девять в Новороссийске, семь в Туапсе, один – в Приморско-Ахтарске, один в Ейске и три в Темрюке. В Геленджике на данный момент новостройки не продаются, и покупателям следует обращаться на вторичный рынок.
Всероссийский тренд на компактность и малогабаритность в полной мере проявляется и в Краснодарском крае. Как замечают в корпорации «Девелопмент-Юг», в строящихся объектах преобладают однокомнатные лоты. В среднем, однушек в перечисленных курортных городах строится в два-три раза больше, чем двухкомнатных и трехкомнатных квартир.
А виновата в этом льготная ипотека, которая за годы своего действия «внесла серьезные коррективы на рынок недвижимости, сделав жилье рекордно дорогим», комментирует Ирина Жарова-Райт (AREA). В результате компактные варианты и студии набирают все большую популярность, а застройщики выбирают более мелкую «нарезку» квартир. Из-за этого общая инфраструктура проекта становиться важным элементом для поддержания ликвидности. На 35-метровую квартиру-малышку приходится примерно столько же метров в общественных пространствах, замечает эксперт.
Среди представленных в активной продаже объектов Евгений Ткачёв выделяет гостиничные комплексы «Корсаков» и «Мореград» в Анапе. А также жилые комплексы в шаговой доступности от моря: крупный ЖК «Барса» в Новороссийске, малоэтажный «Монако» в Туапсе (с. Агой), проект средней этажности «Сады у моря» в Темрюке, комплекс с пятиэтажными домами и таунхаусами «Кубанская усадьба» в Ейске.
Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group, обращает внимание на сервисные апартаменты высокого уровня: Morein Resort & SPA, Alean Residence Olginka, упомянутые выше SunGarden Hotel&Spa, EDEN family hotel, «Морелло» в Анапе. Несмотря на то, что таких проектов стали строить больше, и именно этот формат имеет наибольшие перспективы развития, эксперт считает, что их пока на рынке недостаточно.
Цены перегрелись
Приводя показатели средних цен на рынке новостроек курортных городов Краснодарского края, строительно-инвестиционная корпорация «Девелопмент-Юг» ссылается на данные сервиса продома.дом.рф: на начало июня в Анапе этот показатель составляет 203 тыс. рублей, в Новороссийске - 163 тысячи, в Туапсе - 152 тысячи за квадратный метр.
Евгений Ткачёв («Семейный капитал»), в свою очередь приводит минимальные цены студий и однокомнатных лотов в комфорт-классе:
Новороссийск – от 5,5 млн, и от 6,2 млн рублей;
Анапа – от 6,3 млн и от 7,3 млн;
Анапа (апартаменты) – от 8,2 млн и от 11 млн:
Туапсе - от 6,3 млн;
Геленджик от 8,8 млн и от 15 млн рублей соответственно.
Оценивая динамику средней цены и стоимости квартир в новостройках, можно увидеть некоторую сезонность в повышении спроса, а значит, и увеличение стоимости жилья в причерноморских городах ближе к лету», - отмечает Владимир Кравченко («Девелопмент-Юг»).
По подсчетам Евгения Ткачёва, за год цены в среднем выросли в районе 10-15%, а в горизонте 5-7-10 лет недвижимость у моря вырастет в цене больше по сравнению, например, с Екатеринбургом, Казанью, Челябинском.
Что же касается ближайшей перспективы, то у президента AREA Ирина Жарова-Райт на это особый взгляд. Эксперт считает, что рынок перегрет процентов на 30, а динамика роста не предвидится. И даже отмечается стагнация, особенно в тех районах, где ощущаются «прилеты». Если все так и будет продолжаться, то не исключен сценарий с корректировкой цен в сторону снижения уже к концу года. «Период активного роста как на первичном, так и на вторичном рынках закончился, даже несмотря на субсидирование ипотеки при выросшей ключевой ставке», - делает вывод Ирина Жарова-Райт.
О чем не помешает знать покупателям
Среди ключевых преимуществ рассматриваемых городов-курортов для покупателей Ольга Широкова (NF Group) выделяет более доступное ценообразование и относительно невысокий порог входа по сравнению с «раскрученными» зонами.
В качестве примера Евгений Ткачев («Семейный капитал») приводит города Азовского побережья с самой недорогой недвижимостью - Темрюк, Ейск, Приморско-Ахтарск.
Ну а «главным городам» у Черного моря эксперт дал следующие характеристики:
Новороссийск – единственный город в классическом понимании, расположенный у Черного моря. Не подвержен сезонности, имеет всю необходимую инфраструктуру для жизни, подойдет для переезда к морю.
Геленджик – один из самых комфортных городов для жизни на побережье после Сочи. За последние 5 лет цены в Геленджике выросли почти в два раза. Но здесь на рынке представлена только вторичная недвижимость.
Анапа – город-курорт, где инвестиции в недвижимость для получения пассивного дохода будут эффективны при покупке сервисных апартаментов или гостиничных номеров. Анапа и Анапский район активно развиваются в сторону туризма.
И как предупреждает будущих покупателей Евгений Ткачёв, инфраструктура в городе-курорте рассчитана на отдыхающих в большей степени, чем на местных жителей.
Говоря о выборе проекта, в том числе для инвестиций, Ирина Жарова-Райт (AREA) обращает внимание на то, что из-за перегрева рынка перспективы инвестирования в краткосрочном периоде на курортах Черноморского побережья и Кубани сомнительные. Но с расчетом на долгосрочную перспективу присмотреться к курортной недвижимости можно. При этом выбирать объекты эксперт советует в рамках комплексной застройки, с развитой инфраструктурой, которая жизнеспособна и в зимние месяцы, вне сезона. Также нужно обратить внимание на то, что из-за «мелкой нарезки» цена за квадратный метр курортных новостроек растет неравномерно по сравнению с увеличением средней стоимости квартиры. Например, в Геленджике средняя стоимость объекта за год увеличилась на 1,7% при росте квадрата на 10%. Это не только говорит о небольшом охлаждении рынка, но и становится следствием его перегрева за три года из-за льготной ипотеки, заключает Ирина Жарова-Райт.
Курортные перспективы
Рассуждая о будущем рынка недвижимости Краснодарского края, эксперты говорят о необходимости дальнейшего развития. Пока по оценке Ольги Широковой (NF Group), в городах Черноморского побережья «рынок только набирает обороты и не может похвастаться такой вариативностью предложений, как на главном курорте – Сочи».
В Сочи мы как раз видим, что двигателем прогресса и роста стало развитие курорта, поэтому любая недвижимость в итоге там на вес золота, комментирует владелец агентства элитной недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов. Остальные регионы находятся в самом начале пути. Там должны быть вложены колоссальные инвестиции – в инфраструктуру, в дороги, созданы максимально притягательные для отдыха и туризма условия. Будет ли это, как в случае с Сочи, инициативой государства, или это будут частные капиталы - вопрос отдельный. Но для тех же девелоперов должны быть веские основания выходить в новый для них регион.
Многое, конечно, уже делается и планируется - в Геленджике построен аэропорт, эксперты надеются, что важным фактором развития может стать строительство новой трассы «Южный кластер».
Однако, по мнению Виктора Садыгова, для поддержки туризма на курортах необходимы изменения в налоговом законодательстве. «Если мы посмотрим на зарубежный опыт, то увидим, что главным импульсом для развития проектов были меры, призванные поддержать инвесторов. Например, они были освобождены от налогов до тех пор, пока не окупится их проект. Это снижает риски для капитала, и это самое главное, что требуется в таком деле».
Между тем, в сфере туризма происходят интересные процессы. Так, Ирина Жарова-Райт (AREA) отмечает, что в последние 2-3 года появился новый вид курортного отдыха - bleisure-путешествия (business + leisure), объединяющий деловые командировки и отпуск, и он стремительно развивается. А это, на взгляд эксперта, придаст дополнительный импульс развитию формата сервисных апартаментов, который сегодня наиболее привлекателен для инвесторов и покупателей.
Данный материал является аналитическим и носит справочно-информационный характер
