Отвечают эксперты Циан.Аналитики, которые посчитали срок окупаемости инвестиций по состоянию на начало 2024 года.
КОРОТКО О ГЛАВНОМ
- Сдавать квартиру в аренду выгоднее всего в Хабаровске и Перми. Наименьшую доходность от сдачи квартиры получают рантье в Севастополе, Сочи и Казани.
- Средний уровень доходности от сдачи в аренду однокомнатной квартиры за год вырос с 5,3 до 5,8%.
- Средний срок окупаемости квартиры под сдачу составляет 17 лет. Это четверть средней продолжительности жизни в России.
ВАЖНО
Расчеты приведены для однокомнатных квартир, приобретенных на вторичном рынке. Было сделано два допущения:
- квартира куплена без ипотеки;
- квартира сдается на протяжении всего года без перерыва.
В выборку вошло 35 городов с численностью населения от 500 тыс. человек, а также Сочи, Калининград, Московская и Ленинградская области.
Доходность от сдачи квартир выросла
Средний уровень доходности от сдачи в аренду однокомнатной квартиры, приобретенной на вторичном рынке в крупных городах РФ в январе 2024 года, составляет 5,8%. За год показатель немного увеличился — с 5,3% в январе 2023 года, но по сравнению с предыдущими годами это не очень высокое значение. В 2019–2020 годах доходность превышала 7%, в 2021-м — 6%.
Постепенное повышение ключевой ставки во второй половине 2023 года привело к улучшению условий по банковским депозитам. В октябре 2023-го (последний месяц, за который есть данные ЦБ. — Прим. ред.) средняя ставка по вкладу сроком от года составила 10,14%. К началу 2024-го значение должно быть еще выше.
Таким образом, сейчас покупать квартиру с целью сдачи ее в аренду менее выгодно, чем положить имеющиеся средства под процент в банк.
Кроме того, реальная доходность от сдачи в аренду еще ниже расчетной, так как в стоимости квартиры не учитываются косвенные расходы — затраты на ремонт, часть коммунальных платежей, налоги, а также поправка на возможный простой помещения без арендаторов.
Для сравнения: в 2019–2021 годах доходность от сдачи в аренду была на уровне доходности от банковских депозитов, а в некоторые месяцы — даже выше.
Где выгоднее всего сдавать квартиру?
Самая большая доходность от сдачи квартиры в аренду — в Хабаровске, Перми и Новосибирске. «Однушка», купленная на вторичном рынке в этих городах, при сдаче в аренду будет приносить собственнику более 7% годовых.
Однако и эти значения ниже, чем средние ставки по депозитам. Если еще полгода назад было хотя бы два города (Кемерово и Хабаровск), где покупать квартиру для сдачи в аренду было выгоднее, чем класть деньги под процент в банк, то сейчас таких локаций не осталось.
Наименьшую доходность от сдачи квартиры получают рантье в Севастополе, Сочи и Казани — менее 5% годовых.
Рантье в столицах и на Дальнем Востоке зарабатывают больше всех
В среднем по крупным городам РФ годовая аренда обходится в ~290 тыс. рублей. Больше всего на сдаче в аренду в абсолютном выражении могут зарабатывать рантье из Москвы (662 тыс. рублей за год), Санкт-Петербурга, Сочи и Хабаровска (более 400 тыс. рублей за год). При этом в Сочи, Санкт-Петербурге и Москве одни из самых низких показателей доходности, а в Хабаровске, наоборот, максимальное значение среди всех городов.
Меньше всего зарабатывают рантье в Новокузнецке и Ульяновске — менее 200 тыс. рублей за год.
За сколько окупится квартира под сдачу?
В среднем по крупным городам РФ необходимо около 17 лет для того, чтобы вернуть средства, потраченные на покупку квартиры. Учитывая, что средняя продолжительность жизни в России составляет около 73 лет, квартира, сдающаяся в аренду, будет окупаться почти четверть жизни.
Поэтому покупка квартиры с целью сдачи ее в аренду выглядит не очень привлекательно.
Самый низкий срок окупаемости — в Хабаровске и в Перми (по 13 лет). Относительно быстро отбить вложенные средства получится в Новосибирске (14 лет), Ростове-на-Дону, Ижевске, Екатеринбурге, Томске, Оренбурге (по 15 лет). Дольше всего будут окупаться квартиры в Казани, Сочи (по 22 года) и Севастополе (25 лет).
«Недвижимость остается самым предсказуемым и понятным активом, поэтому пользуется спросом практически в любой период, особенно во время экономической нестабильности. При этом сегодня покупка квартиры воспринимается как инструмент сохранения, а не приумножения средств», — отметила эксперт Циан.Аналитики Елена Лапшина.
Также она добавила, что после увеличения ключевой ставки ЦБ в 2023 году и последовательного роста ставок по депозитам инвесторы-рантье уже не могут рассчитывать на больший доход, чем инвесторы, разместившие средства на банковских вкладах.
