Резкие колебания спроса на первичную недвижимость в марте-апреле поколебали апломб застройщиков, и теперь их прогнозы на текущий год все менее оптимистичны. И если в серьезное падение цен девелоперы пока не верят, то надежда на восстановление спроса осталась далеко не у всех.
Опять все пошло не по плану
В феврале представители застройщиков констатировали, что величина спроса на новостройки опустилась до самых минимальных значений за последние пять лет. Это преподносилось как нечто само собой разумеющееся, и все сходились во мнении, что девелоперы будут сокращать количество новых проектов, чтобы не тратить силы впустую.
И когда в марте на ожиданиях повышения ставок по льготной ипотеке и отмене околонулевых программ от застройщиков покупатели обеспечили небывалый рост покупок – от 30% до 80% в разных локациях, девелоперы воспряли духом. Но уже в апреле спрос откатился на 10-15%, показав тем самым, что все, кто хотел купить новостройку, купил.
Уменьшение количества новых строек должно было, по мнению застройщиков, не только поддерживать реализацию квартир на стабильном уровне, но и не давать снижаться ценам на первичную недвижимость. И, хотя цены уже начали немного снижаться, покупатели не стали дожидаться дефицита предложения и быстро переориентировались на вторичный рынок.
Владимир Щекин, владелец Группы Родина, уточняет: «Признаки стагнации есть с точки зрения спроса на строящееся жилье, а также по динамике цен на новостройки. К примеру, в Новой Москве, которая является одним из самых активных локальных рынков жилья в стране, в марте относительно февраля спрос вырос на 70%, а в апреле относительно марта вновь сократился на 10%. Нормальная же динамика для рынка новостроек весной – это устойчивый и планомерный рост числа сделок от марта к маю».
Появление государственных ипотечных программ даже для отдельных категорий вторичной недвижимости может поддержать проявившийся на нее спрос и увлечь за собой покупателей с рынка новостроек. Это, в свою очередь, поможет ценам на первичном рынке опускаться с еще большей уверенностью.
Так упадет или нет?
Еще одним ключевым условием увеличения стоимости новостроек, на который постоянно опираются застройщики, является постоянный рост цен на строительные материалы. И небывалый взлет стоимости недвижимости по всему миру после пандемии объясняется многократным увеличением спроса на основные составляющие – металл, цемент, дерево и стекло.
Однако в России ажиотаж на материалы уже давно прошел, идет ценовая коррекция. Более того, снижение пошлин для иностранных поставщиков чуть было не обрушило рынок цемента. Уменьшение количества новых строительных объектов, скорее всего, тоже повлияет на снижение цен.
«В конце 2022 года мы видели коррекцию цен на стройматериалы вниз, однако сейчас они вновь стали расти. Особенно – на 30% – с февраля подорожала арматура, что связано, главным образом, с ситуацией на мировом металлургическом рынке. В то же время сезонное возобновление работ на карьерах может привести к удешевлению песка, известняка и щебня», – приводит данные Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development.
Спрос уменьшается, ипотека становится все менее доступной, материалы в целом дешевеют, остаток нераспроданных новостроек растет, страна проваливается в глубокую демографическую яму – эта совокупность параметров не позволит девелоперам долго удерживать стоимость квадратного метра. Если только они не сократят предложение еще больше.
И если крупные застройщики могут себе это позволить, то средних и небольших это приведет к банкротству. В обороте они используют не свои, а заемные средства, которые нужно отдавать. Поэтому им ничего не остается, как строить дальше, используя все новые и новые приемы для снижения издержек – обманы со школами и детсадами, уменьшение площади квартир, использование некачественных материалов и прочее удешевление проектов.
Предложение определяет спрос
Взятый Центробанком курс на искоренение дотируемых ипотечных программ от застройщиков оптимизма строительной отрасли не добавляет. Мало того, что регулятор проводит жесткую монетарную политику, которая лишила реальный сектор экономики длинных недорогих средств, так еще и потребительский спрос рубится на корню.
Увеличение величины ежемесячного платежа на фоне сокращения доходов не оставляет многим покупателям шанса на покупку квартир. В таких условиях они вынуждены искать другие варианты – те, что дешевле. И, например, рынок апартаментов, который был в стагнации целый год, уже в апреле показал рост в цене на 6%.
Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум», подтверждает: «Пока еще сохраняются субсидированные программы под 3% годовых, однако, вероятно, в ближайшие месяцы под давлением ЦБ они исчезнут так же, как околонулевая ипотека в начале 2023 года. Стоит отметить, что меры регулятора еще не распространились на рынок апартаментов. Девелоперы апарт-комплексов по-прежнему предлагают кредиты со сверхнизкими ставками».
С учетом того, что мест под жилую застройку остается все меньше и меньше, а огромных заводских зон в черте городов по-прежнему переизбыток, падение объемов возводимых апартаментов может остановиться и поменять направление. Власти так и не смогли изменить статус юнитов на жилой. Возможно, новый всплеск интереса заставит вернуться их к этому вопросу.
Снижение спроса на новостройки и уход покупателей к более выгодным вариантам вряд ли позволят девелоперам сохранять динамику роста стоимости на первичное жилье. Только Москва и Сочи продолжат надувать этот вечный пузырь в силу своей исключительности. На всей остальной территории страны коррекция стоимости продолжится. Пусть и не так сильно, как этого бы хотелось покупателям.
