В начале апреля президент России Владимир Путин поручил кабмину разработать предложения по включению в семейную ипотеку вторичного жилья в населенных пунктах, где «жилищное строительство осуществляется в недостаточном объеме».
Сейчас льготный кредит можно направить на покупку новостройки, строительство или покупку нового загородного дома.
Вместе с экспертами разбираемся, в каких населенных пунктах может появиться семейная ипотека на вторичное жилье и не приведет ли это к сильному росту цен, как было с новостройками.
Как будут выбирать города
Свои предложения правительство должно представить до 30 июля 2024 года, а до 30 ноября кабмин должен «обеспечить реализацию» представленных предложений. Пока критерии отбора населенных пунктов, жители которых смогут воспользоваться семейной ипотекой на вторичку, находятся в проработке.
При Минфине России создана межведомственная рабочая группа по вопросам совершенствования ипотечных программ, в которую входят представители Минтруда, Минстроя, Совфеда, Госдумы, Банка России, Минэкономразвития, ФАС и «Дом.РФ».
«Участники рабочей группы сейчас занимаются проработкой условий продления семейной ипотеки. По итогам согласования будет подготовлен нормативный акт», — рассказали институте жилищного развития, который является оператором льготных программ. По поводу распространения семейной ипотеки на вторичное жилье в населенных пунктах с недостаточным жилищным строительством и критериев отбора в пресс-службе Минфина ответили «РБК-Недвижимости», что «данные вопросы прорабатываются». В Минстрое от комментариев по распространению семейной ипотеки на вторичное жилье воздержались.
В 69% российских городов не строится жилье
Сейчас строительство многоквартирных домов (МКД) в России идет неравномерно и сосредоточено в основном крупных городах. По подсчетам Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), сделанным по запросу «РБК-Недвижимости», в апреле 2024 года строительство многоквартирных жилых домов не велось в 771 городе, в которых проживают 21,2 млн человек. То есть этим людям недоступны широкие льготные ипотечные программы, поскольку почти все они распространяются лишь на новостройки. Для сравнения, в 2021-м таких городов было больше — 812 с населением 24,2 млн человек. Несмотря на это, пока доля городов, где строительство жилья не ведется, остается высокой — 69%. Хотя с 2021 года она снизилась — тогда показатель был на уровне 72,7%.
В связи с этим выбор населенных пунктов с возможностью запуска льготной семейной ипотеки на вторичное жилье может быть связан как с величиной населенного пункта (например, численность до 50 тыс. или 100 тыс. человек), так и с отсутствием в относительной близости городов, где новая застройка продолжается, предположил заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов. «Это могут быть небольшие города областного значения и поселки городского типа в нестоличных регионах, где нет выраженного притока населения», — отметил эксперт.
Саму недостаточность жилищного строительства можно оценить по совокупности факторов: последние годы нет новых объектов или их объем не позволяет сформировать конкурентное предложение, добавил эксперт.
По мнению председателя комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолия Аксакова, отбор населенных пунктов, где семейную ипотеку можно будет использовать для покупки вторичного жилья, необходимо проводить при непосредственном участии региональных органов власти. По его мнению, формальные критерии (например, число жителей, объем жилищного строительства) не будут отражать специфику разных регионов и реальное положение дел в конкретных населенных пунктах. «Именно власти региона могут оценить, где сейчас строится мало нового жилья, где эта нехватка не будет устранена в ближайшем будущем, а самое главное, где расширение льготной программы на вторичку даст наибольший эффект», — сказал Анатолий Аксаков.
Причем эффект нужен не только социальный в виде прямой поддержки нуждающихся в жилье семей, но и экономический, продолжил председатель комитета Госдумы по финансовому рынку. Например, когда нужно учесть расширение производства и предпринять меры по привлечению квалифицированных кадров. «Нельзя забывать, что рост экономики положительно влияет на доходы и благополучие граждан», — отметил Анатолий Аксаков.
В России есть не только отдельные населенные пункты, но и целые регионы со скромными параметрами нового строительства, добавил председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов. «Мы в Госдуме еще в мае прошлого года запустили обсуждение в целом распространения механизмов льготной ипотеки на вторичный рынок жилья, поскольку для молодых семей в ряде регионов это, по сути, единственный способ улучшить условия проживания», — отметил Пахомов.
Приведут ли льготы на вторичку к резкому росту цен
Побочным эффектом льготной ипотеки на рынке новостроек стал сильный рост цен на строящееся жилье. По оценкам Банка России, за четыре года массовой льготной ипотеки средние цены на новостройки выросли в два раза, а зарплаты и доходы — только в полтора раза. То есть рост цен на новостройки опережал увеличение доходов населения, и это не увеличивает доступность жилья, отмечала глава ЦБ Эльвира Набиуллина. По данным экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», цены на новостройки Москвы за четыре года действия льготной ипотеки на новостройки увеличились на 80–90%. Для сравнения, прирост цен на вторичное жилье в Москве за это время был в два-три раза ниже и составил 30–40%.
Однако повторение такого скачка цен при распространении семейной ипотеки на вторичное жилье маловероятно, считают эксперты. «Льготная ипотека на вторичку предполагается к введению в регионах, где есть проблемы с приобретением нового жилья из-за отсутствия предложения. Но нет проблем, связанных с ажиотажным или инвестиционным спросом на недвижимость», — пояснил Александр Цыганов. «Поэтому такая возможность в первую очередь поддержит существующую потребность жителей в приобретении жилья, но значительного влияния на цены в условиях ограниченного спроса не окажет», — добавил он.
Похожую точку зрения высказала исполнительный директор компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева. «Ощутимого роста цен, как это было на первичном рынке крупнейших городов и регионов, на вторичном рынке не будет. Речь идет о регионах, в которых недостаточно строится первичного жилья. Это значит, что в таких местах нет активного рынка в силу ограниченности платежеспособного спроса», — пояснила эксперт. По ее мнению, увеличение стоимости жилья от собственника будет постепенным. «Рост цены вторичной недвижимости при условиях внедрения льготной ипотеки за год может составить от 7% до 15% или ниже в зависимости от конкретного города или населенного пункта», — добавила Татьяна Подкидышева.
Как еще изменится семейная ипотека
Помимо распространения семейной ипотеки на вторичное жилье, также должны быть скорректированы ее основные параметры. Сейчас льготный кредит под 6% доступен семьям с детьми до 18 лет, это условие будет действовать до 1 июля 2024 года. После этого срока ставка 6% должна сохраниться для семей с детьми до шести лет. Условия программы для семей с детьми старшего возраста сейчас прорабатываются. Один из вариантов, который рассматривается, — подъем ставки по льготной ипотеке для семей с детьми старше шести лет до 12% годовых.
Кроме того, власти обсуждают введение нового условия для получения льготной семейной ипотеки — опция взять кредит с господдержкой может быть привязана к уровню дохода заемщиков. Об этом сообщил телеканалу РБК замминистра финансов Иван Чебесков. «Например, если у человека зарплата 500 тыс. руб. в месяц, нужна ли ему льготная ипотека или он может и так заплатить рыночную ставку», — пояснил он.
Вице-премьер исполняющий обязанности вице-премьера России Марат Хуснуллин в свою очередь заявил «РИА Новости», что вопрос повышения ставки по семейной ипотеке до 12% в данный момент не обсуждается в правительстве. «Во всяком случае я не участвовал в таких обсуждениях. Моя позиция — что ипотека семейная должна быть под 6%», — сказал Марат Хуснуллин.
В Госдуме, в свою очередь, предлагают повысить максимальную сумму кредита. «За пять лет действия программы цены на недвижимость заметно выросли. Поэтому, на мой взгляд, необходимо увеличить максимальную сумму кредита по семейной ипотеке в крупных городах вдвое — с 6 млн до 12 млн руб., как в Москве и Санкт-Петербурге. Столичные параметры должны распространиться на другие крупные регионы страны», — предложил первый зампред комитета ГД по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев. Это, в свою очередь, поможет семьям приобрести более просторные квартиры, добавил депутат.
