Бизнес попросил ЦБ урегулировать схему выдачи ипотеки. Речь идет о небольших кредитах до 2 млн рублей, в которых банки зачастую отказывают из-за более высоких дополнительных затрат по их оформлению — страховок, оценки объекта недвижимости и прочее. Обращение регулятору направили крупные риелторские компании. В основном это касается частных домов и земельных участков, уточняют отраслевые эксперты. В первую очередь реализация инициативы должна помочь покупателям в отдаленных от Москвы регионах, считают они.
Снять ограничения
Для повышения доступности ипотеки на земельные участки и частные дома крупные риелторские компании попросили ЦБ изменить методику расчета предельной стоимости кредита в этом сегменте. Речь идет о суммах до 2 млн рублей. Сегодня высок риск отказа банков в выдаче такого займа из-за того, что доля дополнительных затрат на него, например страховки, оценка объекта недвижимости, может быть слишком высока. С копией письма федеральной компании «Этажи» ознакомились «Известия». Поддерживают эту позицию и другие крупные застройщики.
Как пояснила заместитель руководителя ипотечного департамента «Этажей» Татьяна Решетникова, в ходе оформления кредита все затраты, в том числе на страхование жизни, складываются с займом и исходя из этой суммы выводится полная процентная ставка (сколько в сумме переплатит заемщик свыше основного долга). В полную стоимость кредита (ПСК) включаются сумма основного долга по ипотеке, платежи по процентам, расходы на страхование и прочие допзатраты. С июля 2022 года вступили в силу поправки в закон «О потребительском кредите (займе)». С этого времени ПСК по ипотеке не может превышать среднерыночную ставку более чем на треть. Сейчас эта планка для загородного рынка установлена на уровне 14,212%.
Так, если средняя полная стоимость по ипотеке двумя кварталами ранее составляла 10,5%, то ПСК высчитывается по формуле 10,5%+ (10,5%*1/3), привела пример Татьяна Решетникова. По ее словам, при займе 2 млн рублей и сроке 30 лет по ставке 13,3% на покупку земельного участка стоимость оценки объекта может составить 4 тыс. рублей, а электронной регистрации сделки — 8,6 тыс. рублей. Страхование для, к примеру, заемщика-мужчины средних лет составит 0,8% от суммы кредита ежегодно. ПСК окажется выше установленной ЦБ (14,26%), и банк будет вынужден отказаться от подписания договора.
— Проблемы возникают именно при небольших суммах займа и выявляются только перед подписанием договора. При тех же условиях, но в кредите, например, 4 млн рублей, полная его стоимость составит 14,2%, что ниже установленного уровня 14,212%, а при сумме 10 млн рублей — 14,19%, — рассказала Татьяна Решетникова.
Риелторы предлагают устанавливать предельную стоимость кредита при ипотеке до 2 млн рублей и сроком до 15 лет без учета дополнительных расходов по оценке, страхования и регистрации сделки или увеличить максимальную планку превышения среднерыночной ПСК с 1/3 до 1/2.
«Известия» направили запросы в ЦБ, Минстрой и в крупные банки.
Проблема выдачи небольших сумм по ипотеке действительно заключается в том, что если заемщик оформляет кредит в рамках стандартных программ на небольшую сумму и небольшой срок, то в итоге при включении в расчет ПСК сопутствующих расходов ее величина может превысить допустимое значение, подтвердил директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка Виталий Костюкевич. Сопутствующие расходы при небольшой сумме займа могут составлять значительную часть и оказывать существенное влияние на размер ПСК, подчеркнул он.
— Предложение считаем полезным. Оно позволит повысить доступность кредитования. Чтобы такие заявки не отклонялись, участники могут пересматривать параметры займа — увеличивать его максимальный срок и сумму. Но более рациональным выглядит введение шкалы ПСК по ипотеке по аналогии с потребительскими кредитами, у которых существует градация ПСК в зависимости от суммы и срока, — сказал «Известиям» Виталий Костюкевич.
Щадящие условия
Доступность ипотечного кредитования при малых суммах и коротких сроках — это в настоящее время актуальная проблема для значительного числа потребителей, сказал руководитель комиссии по проектному финансированию общественного совета при Минстрое Рифат Гарипов.
Более щадящие условия могут привлечь новых покупателей, которые до сих пор не могли взять ипотеку, считает он. Поэтому мера вполне может оказать стимулирующее влияние на спрос на рынке недвижимости, добавил он.
— Мы сталкиваемся с подобной проблемой в случае запросов клиентов на кредит под залог участка или при доплате за объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС) стоимостью до 5 млн рублей, — отметил владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
Но на подмосковном рынке таких ситуаций немного, добавил он. По словам управляющего партнера Nordhus Ольги Магилиной, ипотека до 2 млн рублей практически неприменима к загородной недвижимости столичного региона. Средняя стоимость лота приближается к 20 млн рублей, а заем с 85–90-процентным первоначальным взносом покупателю совершенно неинтересен, пояснила она.
— Инициатива разумна и полезна. Она поможет гражданам приобретать ИЖС в отдаленных от Москвы локациях, — считает Максим Лазовский.
Поскольку в подавляющем большинстве регионов России стоимость объектов не так велика, как в Москве, реализация меры может упростить покупку объектов, людям будет проще платить меньший платеж по ипотеке, согласна управляющий партнер Dombook, основатель «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Сильного влияния на рынок реализация меры не произведет, полагает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. Часть покупателей массового сегмента сможет позволить себе скромные студии или апартаменты, кто-то приобретет комнату в коммунальной квартире, но кардинальных изменений от принятия таких мер не будет, пояснила она.
