С момента отмены государственной льготной ипотечной программы прошло уже больше месяца, подоспела статистика по сделкам за июль текущего года. По сравнению с июнем продажи новостроек ожидаемо рухнули на 40%, а в годовом измерении количество сделок сократилось на 10,4%.
Давайте узнаем у экспертов рынка, каким будет дальнейшее падение рынка новостроек в этом году. Ждут ли нас распродажи или ценовой обвал строящегося жилья.
Все пропало?
Застройщики не скрывают падения спроса и продаж: «Продажи действительно заметно сократились: на 30% в границах старой Москвы и выше на остальных субрынках», – говорит Денис Бобков, руководитель управления маркетинга и аналитики ASTERUS.
На первый взгляд, это внушительные показатели. Для любой другой отрасли падение объемов продаж на такую величину грозит если не дефолтом, то глубоким системным кризисом. Но квартиры – не горячие пирожки: если их не купят сегодня, не испортятся. Падение объемов на 10% год к году уже заранее отыграно высоким уровнем продаж за предыдущий период.
«Так как все участники рынка торопились закрыть сделки до отмены льготных ипотечных программ, часть сделок, планировавшихся на июль и август, закрылась в июне, – подтверждает Илья Фролов, управляющий партнер девелоперской компании Stenoy. – Именно поэтому в июне 2024-го было зарегистрировано, по данным Dataflat, на 46% сделок больше, чем в июне 2023-го. А в июле произошло закономерное падение на 40% по сравнению с июнем, так как часть «июльских» сделок уже были закрыты ранее. Дополнительным фактором снижения объемов в июле стало выбытие части спроса, рассчитывавшего на льготные ипотечные программы».
Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум», уверен: «Такие изменения точно не фатальны. В финансовой модели большинства застройщиков заложены риски прекращения действия госпрограмм и жесткой монетарной политики Центробанка. Кроме того, многие девелоперы накопили хорошую подушку безопасности благодаря успешным продажам на фоне ажиотажного спроса на протяжении минувших 12 месяцев».
И действительно, за последние два года было продано очень большое количество строящейся недвижимости. Еще недостаточно, чтобы удовлетворить все потребности россиян в жилье, но все же чрезмерно, если учитывать текущее финансовое состояние экономики. А застройщикам это в любом случае принесло дополнительную прибыль, о которой они без базовой льготной программы и не могли мечтать.
При этом нового жилья возведено впрок, с хорошим запасом. Когда объемы продаж еще и не думали снижаться, уже отмечалось затоваривание готовыми новостройками – количество нераспроданных квартир тоже росло быстрыми темпами и в некоторых регионах уже достигло 70%. Это внушает оптимизм: даже если проектное финансирование девелоперов прекратится, им будет что продавать.
Тем не менее, Илья Фролов опасается снижения объемов строительства, и его опасения небеспочвенны: «За последние годы строительный сектор показывал очень большие темпы роста и на данный момент достиг некоторого плато в плане доступности рабочей силы, площадок под застройку и объема спроса на жилье. Поэтому даже незначительные ухудшения условий по входу в новые проекты могут оказывать влияние на будущий объем предложения и ввода жилья. Так, рост ключевой ставки привел к удорожанию бридж-кредитования в два раза и более, что повлияло на снижение объема вывода новых проектов».
Цыплят по осени считают
Падение объемов продаж на 40% не могло не сказаться на снижении стоимости новостроек. Сначала девелоперы заявляли, что никакого падения цен ждать не приходится. Но почти сразу после 1 июля они начали проводить различные акции, давать скидки и убирать дополнительный функционал. Например, перестали продавать квартиры с отделкой.
Пока что идет адаптация рынка к новым условиям, заявляет Денис Бобков: «Застройщики заранее подготовили стимулирующие инструменты – рассрочки, разнообразные программы субсидирования ипотеки (до 8% на период от 1 до 5 лет) и т. п. Август по объему сделок, вероятно, будет сопоставим с июлем».
Если сравнивать цены с предыдущими показателями, то практически все основные застройщики уже вернулись к майским ценовым уровням. Пока они просто убрали наценку за ажиотажный спрос последнего месяца перед отменой базовой льготной ипотечной программы. Но и это оказалось вполне заметным. В некоторых жилых комплексах стоимость квартир откатилась на 10-12%.
«Постепенно в целом по рынку цена снижается. По сравнению с июнем (пиковое значение) средняя стоимость квадратного метра в целом сократилась на 2,6%. То есть в целом коррекция цен на фоне снижения спроса началась, но более демонстративной с этой точки зрения будет динамика стоимости осенью», – констатирует Ольга Гусева, генеральный директор компании Key Capital.
Оптимисты из числа девелоперов считают, что это просто коррекция на провал продаж, и к осени, когда люди привыкнут к новой реальности, цены вернутся на прежние уровни. Также они утверждают, что это просто шоковая реакция на прекращение кредитования, и дальше стоимость квартир снижаться не будет. Но верить таким застройщикам почему-то уже не хочется.
Как карточный домик
Неверно рассматривать проблемы строящегося жилья в отрыве от всей экономики. Льготная ипотека «для всех» вела за собой не только строительную, но и десятки смежных отраслей. Падение продаж новостроек на 40% и более означает снижение прибыли у подрядных организаций, поставщиков готовых изделий и оборудования не на несколько процентов, а минимум вдвое.
Упадет производство окон и дверей, кровли, стеновых и фундаментных блоков, всех без исключения строительных и отделочных материалов. Разорится, как минимум, половина производителей детских и спортивных площадок. Будет меньше работы у операторов связи и домофонных систем, коммунальщиков и многих других обслуживающих организаций. А также произойдет снижение зарплат и увольнение их работников.
Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР», размышляет: «Сомнительно, что падение объемов строительства справится с дефицитом рабочей силы. Кризис в отрасли еще никогда не означал роста зарплат, его не будет и в этот раз. Квалифицированные кадры будут искать новое место для реализации своих навыков. На стройке останутся те, кто уже не может расти профессионально».
Таким образом, произойдет уменьшение доходов нескольких десятков миллионов человек, так или иначе вовлеченных в строительство зданий. Поэтому совершенно непонятно, каким образом будет поддерживаться оставшийся спрос, на который так надеются застройщики. Скорее всего, нас ждет затяжная стагнация с падением стоимости строящегося жилья до 20% от текущих уровней на ближайшие пару лет как минимум.
