Больше месяца прошло со момента окончания программы льготной ипотеки с господдержкой — главного драйвера продаж на рынке новостроек на протяжении последних четырех лет.
Как рынок переживает отмену льготной ипотеки — разбираемся вместе с аналитиками и застройщиками.
Спрос на новостройки упал без льготной ипотеки
Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты оценивают снижение спроса на новостройки в июле к июню на фоне отмены льготной программы от 20% до нескольких раз. Речь идет как о заключенных сделках, так и о заявках на покупку строящегося жилья. Причем число последних сократилось гораздо сильнее. Это связано с тем, что в июле сделки проходили по ранее одобренным заявкам. По данным SaaS-платформы TYMY, количество заявок на ипотеку в июле по всем регионам снизилось существенно по вторичному и первичному рынкам — к июню на 52%. «А если считать только по новостройкам, спад количества заявок через платформу был зафиксирован почти втрое», — говорит аналитик SaaS-платформы TYMY Эмзар Мусаев.
Согласно отчетности «Дом.РФ», в июне в рамках льготной ипотеки на новостройки было выдано почти 49 тыс. кредитов на общую сумму 210,1 млрд руб. В июле выдача сократилась почти в 3,9 раза в количественном выражении и в 4,0 раза в денежном выражении. Всего в июле в рамках программы было выдано 12,4 тыс. кредитов на 52,5 млрд руб.
Эксперты из «Этажей» фиксируют в июле падение спроса на покупку квартир в новостройках (число заявок) в целом по России на уровне 30% к июню. Аналогичная ситуация, по их данным, отмечается и в Московском регионе. «Но главная проблема рынка сейчас в снижении конверсии и скорости проведения сделок. Для части потенциальных покупателей нынешние условия ипотечного кредитования стали просто неподьемными», — отметил директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. Под льготные программы многие не подходят, другим не хватает накопленного первоначального взноса из-за выросших требований к нему, пояснил эксперт.
По данным риелторской компании «Жилфонд», в июле число заявок на покупку новостроек снизилось к июню вдвое, а к маю — в три раза. Снижение интереса к покупке новостроек отмечают аналитики ЦИАН, но не такое резкое. «Число просмотров объявлений по продаже новостроек на площадке в июле лишь на 10% ниже, чем в июне. Примечательно, что показатель стал расти после обнародования условий по новой семейной ипотеке (после 10 июля)», — рассказала эксперт «ЦИАН.Аналитики» Елена Лапшина. При этом, по статистике ЕИСЖС, объемы льготного кредитования (и в Москве, и в целом по России) в июле примерно на 70% меньше, чем в июне. «В первую декаду месяца банки толком не оформляли семейную ипотеку, а в июле была приостановлена выдача IT-ипотеки. Если сделать на это поправку, то спад чуть больше чем на 50%», — добавила эксперт.
Одновременно стало расти активное предложение. По данным ЦИАН, число лотов в продаже в новостройках Москвы в начале августа на 5% больше, чем в начале июля, и составляет 61 тыс. лотов. «Увеличение выбора объясняется снижением спроса — объекты дольше не продаются и накапливаются на рынке», — пояснила Елена Лапшина.
Девелоперы отмечают падение продаж квартир
Падение спроса на новостройки подтверждают сами застройщики. «По итогам июля покупательская активность снизилась на 50% относительно июня. Отчасти помогли обновленные условия по выдаче семейной ипотеки — конечно, они стали жестче, но в начале месяца такая ипотека не выдавалась совсем», — рассказал директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов. В июле банки и девелоперы оперативно вывели на рынок программы, в которых низкая ставка (до 10%) выдается на период строительства дома. При этом, по словам эксперта, рыночные ставки по ипотеке выросли до заградительных 22–23%, что сокращает девелоперам возможности для субсидирования. «Теперь ситуация такова, что субсидирование может стать еще дороже и минимальные пороги еще вырасти, а к ставкам выше 13% покупатели не готовы ни финансово, ни психологически», — отметил Рустам Азизов.
Снижение спроса в июле подтверждают в ГК ФСК. Причем если в бизнес-классе продажи остались на уровне июня, то в комфорт-классе сократились на 20%. «Как мы и ожидали, в июле дозаключали сделки июня на фоне отмены господдержки. Далее мы уже видим изменения в августе — бизнес-класс сохраняет спрос, рост цен происходит с учетом строительной готовности, поскольку он был изначально менее чувствителен к лимитам господдержки», — рассказала директор департамента аналитики и продуктового маркетинга ГК ФСК Ксения Цаплина. «В комфорт-классе ожидаемо видим вымывание небольших квартир, студий», — добавила представитель застройщика.
Цены стоят на месте
Цены на новостройки за месяц почти не изменились, хотя тренд на снижение появляется — в основном через скидки и акции. Например, в ГК ФСК рассказали, что пересмотрели условия программ рассрочек. «Стараемся сделать их льготными хотя бы на период строительства (два-три года от текущей даты для новых объектов), с минимальными платежами или вовсе отсрочкой платежей до ввода в эксплуатацию», — пояснила Ксения Цаплина.
В целом, по данным «Этажей», средняя цена 1 кв. м в новостройках за июль выросла на 0,4%, в годовом выражении рост составил 10,7%. «Намечается тренд на снижение цены, пока он вуалируется под различного рода индивидуальные дисконты и субсидирование ставок застройщиками за счет собственных средств, а не путем увеличения цены объекта, как это часто было ранее», — рассказал Ильдар Хусаинов. По его словам, в сложной ситуации сейчас находятся застройщики с низкой маржинальностью — они словно между молотом и наковальней. С одной стороны, рыночная ситуация требует от них субсидирования ставок и увеличения дисконта, с другой, выросшие затраты на строительство им этого сделать не дают. «И это уже опасная ситуация для строительной отрасли», — считает глава «Этажей».
По данным ЦИАН, в начале августа средняя цена квадратного метра в новостройках Москвы составляет 370,5 тыс. руб., что на 0,1% ниже, чем в июле. «После локального роста цен в мае-июне (на фоне пика спроса перед отменой льготной ипотеки) в июле они вновь вернулись к стагнации. О снижении цен пока говорить рано. В среднем по 16 городам-миллионникам и двум столичным областям за последние 30 дней квадратный метр стал на 1,2% дороже», — уточнила Виктория Кирюхина.
Прямого снижения цен на строящееся жилье пока не наблюдается, только через отдельные скидки и акции, добавил директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский. По его мнению, уменьшение стоимости новостроек в ближайшее время маловероятно, поскольку стоимость денег для застройщиков не снижается. «Поэтому вместо распродаж многие будут придерживать нераспроданные квартиры, чтобы найти возможность реализовать их на более интересных условиях и не разрушить свои финмодели», — считает глава «Жилфонда».
Реальная картина будет понятна осенью
Последствия отмены льготной ипотеки и переход на рыночные ставки, которые сейчас превышают 20%, рынок новостроек полностью ощутит осенью. «Июльский рынок жилья еще не отыграл новый рост ключевой ставки, по опережающим показателям мы сейчас видим, что ситуация в августе еще более осложняется», — пояснил глава «Этажей». По его мнению, к концу года число сделок на российском рынке новостроек может сократиться в три и более раза от пиковых значений. «Июль нельзя назвать показательным, новая система ипотечного кредитования в России только формируется, то, как заработают все программы в условиях высокой ключевой ставки, будет понятно лишь к октябрю», — согласен директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101».
При этом часть экспертов ждет восстановления спроса до рыночных показателей. По словам аналитика SaaS-платформы TYMY, до июля спрос формировали не те, кто реально готов покупать жилье в текущих условиях, а те, кто успевал взять льготную ипотеку. Поэтому в сделках в основном участвовали самые ходовые лоты по минимальным ценам. «Сейчас в течение нескольких месяцев рынок новостроек будет приходить в себя, спрос восстанавливаться до реального уровня», — полагает он.
По мнению главы «Жилфонда», сейчас на рынке наблюдаются последствия высокого спроса из-за окончания программы. В обычное время эти продажи распределились бы на длительный срок. «Поэтому текущее резкое снижение мы расцениваем как временное явление», — считает эксперт. Кроме того, есть фактор снижения активности из-за сезона: июль и август — традиционный период отпусков. «Реальную динамику рынка стоит оценить уже осенью, тогда мы будем понимать, какой в текущих условиях может быть реальный спрос на новостройки», — заключил он.
