Калининградская область славится природными красотами, приморскими курортами и… янтарем – тут работает целый янтарный комбинат. Россияне ездят сюда со всей страны, хоть Балтийское море суровее Черного. Благодаря им рынок жилья Калининградской области динамично развивается, ведь недостатка прикупить квартиру на побережье не наблюдается. Девелоперы активно строят жилье как в Калининграде, так и на курортах. Посмотрим, сколько стоят квартиры на первичном и вторичном рынках этого региона.
Притяжение моря
Этот приморский регион привлекает приезжих не только морем, но и развитой инфраструктурой, отсутствием вредных производств. Многие люди, плохо переносящие жару, любят его умеренный климат.
На территории Калининградской области расположено множество особо охраняемых природных территорий, самая известная из которых – национальный парк Куршская коса. Кроме курортов федерального значения — «Светлогорск — Отрадное» и Зеленоградска, традиционно востребованными местами для отдыха стали города Балтийск, Зеленоградск, Куршская коса, Светлогорск, Заостровье, Пионерский и Янтарный.
На автомобиле поездка из Москвы до Калининграда после 2022 года возможна только транзитом через Беларусь и Литву. Для транзита через Беларусь дополнительные документы не требуются. Для проезда транзитом через Литву необходимы упрощенные транзитные документы (оформление УТД возможно только в консульстве Литвы) и подтверждение причины поездки: к семье, бизнес, работа, учеба, лечение или недвижимость в Калининградской области. На транзит дается 24 часа.
До Калининграда из Москвы курсируют прямые регулярные поезда, время в пути – 20-22 часа. В связи с проездом через территорию Литвы для покупки ж/д билета потребуется загранпаспорт и УПД-ЖД (упрощенный проездной документ на железной дороге, который оформляется при покупке билета онлайн или в ж/д кассе). Вместе с этим документом пассажиры должны заполнить анкету на сайте оформления УПД-ЖД, предъявляемую во время проезда на таможне с Литвой. На отправку запроса на оформление УПД-ЖД дается 28 часов. Если есть вид на жительство в Литве/действующий шенген/действующая литовская виза, оформлять УПД-ЖД не требуется.
Работает и авиасообщение:из Москвы в Калининград выполняются прямые перелеты. Время в пути – 2 часа 50 мин. Стоимость авиабилетов от 3200 рублей, цены меняются в зависимости от сезона.
Государство поддерживает туризм в рамках специальной программы развития до 2035 года. Ну а туристы, как известно, нередко присматривают себе жилье в полюбившемся месте отдыха. Так рынок жилья стал интересен широкому кругу россиян. К тому же в регионе активно развивается промышленность, создаются рабочие места, что служит дополнительным стимулом для роста рынка.
«На первичном рынке Калининградской области в продаже находится 12,2 тыс. лотов общей площадью 637,9 тыс. кв. м. в 110 проектах. Площадь реализуемых проектов составляет 1,7 млн кв. м. Проекты области представлены 71 компаниями, из которых 83% в реализации приходится на местных застройщиков, – комментирует Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости». – Здесь также строят жилье компании из Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга, Краснодарского края и Тверской области. На Топ-10 застройщиков приходится чуть больше половины новостроек (53,5%)».
Рынок недвижимости и цены на новостройки существенно отличаются в зависимости от локации. Предложения в самом Калининграде стоят гораздо дешевле, чем в красивых курортных районах. Большая часть представлена квартирами – 93,3%, на долю апартаментов приходится 6,7%. По классам преобладает комфорт-класс с долей 86,7%, на долю бизнес-класса приходится 10,2% и премиального сегмента – 3,1%.
Что и где купить в Калининграде
Многих покупателей недвижимости привлекает сам Калининград — второй по численности населения (после Санкт-Петербурга и Вологды) город Северо-Западного федерального округа и самый западный областной центр Российской Федерации. Население города сейчас составляет 489,6 тыс. человек, и он входит в шестерку основных центров внутреннего миграционного притяжения в России за последние два десятилетия.
Калининград называют городом с европейским духом и русской душой. До 1945 года город был владением Пруссии и назывался Кенигсберг. История его древняя и славная и прослеживается с XIII века. Он был крепостью рыцарей и крестоносцев. После второй мировой войны многие поселения были разрушены, но исторический облик города постепенно восстанавливали, реставрируя здания, костелы и замки. Сюда едут любоваться готикой и старинной немецкой архитектурой. В городе много природных парков, исторических музеев, прекрасных ресторанов авторской кухни и локальных достопримечательностей.
Районы города
Город делится на три района: Центральный, Ленинградский и Московский. Центральный район – самый большой по площади и третий по численности населения. Здесь расположены основные производства и Калининградский деловой центр.
Ленинградский район – это центр города, где сосредоточены достопримечательности: Королевские ворота, Закхаймские ворота, Оборонительная казарма Кронпринц, Астрономический бастион, Оборонительная башня Дона, где разместился музей янтаря, Кенигсбергская обсерватория.
Московский район– самый большой по численности населения. Здесь идет активное жилищное строительство и создание объектов инфраструктуры. Из достопримечательностей здесь находится Кафедральный собор на острове Канта, Калининградский областной музей изобразительных искусств, храм Покрова Пресвятой Богородицы, Крестовоздвиженский кафедральный собор, здание областной филармонии, бастион Прегель.
Цены на первичном рынке
На первичном рынке Калининграда в продаже имеется 5 тыс. лотов общей площадью 277,7 тыс. кв. м, что составляет 43,5% от предложения в Калининградской области.
«Все предложение представлено квартирами (комфорт-класс – 87,3%, бизнес-класс – 12,7%). Большая его часть находится в Ленинградском районе – 48,4% (2,4 тыс. лотов). На втором месте – Центральный район, на который приходится почти 28% экспозиции, далее идет Московский район с долей 23,7%. Во всех районах подавляющая часть жилья представлена проектами комфорт-класса», – констатирует Елена Чегодаева.
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Калининграда составляет141,7 тыс. руб. при средней площади лотов 55,5 кв. м и средней цене квартиры 7,9 млн руб. Самая низкая средневзвешенная цена (СВЦ) в комфорт-классе представлена в Московском районе – 110,7 тыс. руб., самая высокая в Центральном районе – 140,7 тыс. руб.
СВЦ в бизнес-классе составляет212,2 тыс. руб. при средней площади лотов 77,9 кв. м и средней цене лота 16,5 млн руб. (от 7,3 до 53,9 млн руб.) Самая низкая стоимость новостроек в бизнес-классе в Ленинградском районе – 159 тыс. руб., самая высокая в Московском районе – 273,6 тыс. руб.
Курортный сектор
На первичном рынке Калининградской области СВЦ составляет 177,1 тыс. руб. при средней площади лота 50 кв. м и средней цене квартиры 8,9 млн руб.
Теперь посмотрим на квартиры и апартаменты отдельно. Цена квартир составляет 150,7 тыс. руб. при средней цене лота 7,5 млн руб. (от 1,9 до 48,1 млн руб.): в комфорт-классе – 146,3 тыс. руб., в бизнес-классе – 253 тыс. руб. Апартаменты стоят значительно дороже: 375,7 тыс. руб. при средней цене лота 18,9 млн руб. (от 6,9 до 98,1 млн руб.): в комфорт-классе – 205,1 тыс. руб., в бизнес-классе – 249,8 тыс. руб., в премиум-классе – 533,9 тыс. руб.
В курортных районах Янтарный, Светлогорск, Зеленоградск, Пионерский представлено жилье не только комфорт-класса, но и бизнес- и премиум-классов. В этих курортных локациях представлены наряду с квартирами также и апартаментные комплексы в высоком ценовом сегменте. Проекты премиум-класса в туристическом Светлогорске стоят от 467,6 тысяч рублей, средняя цена лота составляет 24,5 млн рублей. На первом месте по стоимости жилья в данном регионе выходят премиальные жилые комплексе Зеленоградска. Средняя стоимость квадратного метра составляет 764, 3 тыс. руб., проекта – 45, 4 млн руб.
При этом Гурьевск, Балтийск и Черняховск являются удаленными локациями и не востребованы у потребителей в качестве курортных мест. В городе – сателлите Калининграда Гурьевске идет активное строительство массового жилья: в реализации находится 16 проектов. За пять лет население этого небольшого городка выросло на 60%. Это связано с развитием промышленности и созданием новых рабочих мест.
Вторичный рынок
На вторичном рынке Калининградской области представлено 5,2 тыс. лотов. Средняя цена «квадрата» в Калининграде составляет 135 тыс. руб. при средней цене квартиры 8,1 млн руб., в Калининградской области – 156,7 тыс. руб. при средней цене лота 8,5 млн руб. Самая низкая цена метра в Краснознаменском районе – 31 тыс. руб. при средней цене квартиры 1,6 млн руб., самая высокая в курортных районах Зеленоградске и Светлогорске – 251,4 тыс. и 205 тыс. руб. соответственно.
