Оформлять рыночную ипотеку можно неограниченное число раз, не запрещено даже иметь несколько кредитов параллельно. Главное условие — достаточный для этого доход. При рыночных ставках, действующих на момент публикации, это может быть довольно крупная сумма. В Москве, например, средний рекомендованный доход для обслуживания рыночной ипотеки по одному кредиту превышает 230 тыс. руб.
Спрос на оформление второй ипотеки в стране есть. Вместе с экспертами рассказываем, как взять еще один жилищный кредит в дополнение к имеющемуся, на что можно его потратить и как повысить шансы на одобрение.
Можно ли взять вторую ипотеку, если первая не погашена
Согласно действующему законодательству, ограничений по числу взятых на одного человека ипотечных кредитов нет, говорит партнер юридической компании «Мокров и Партнеры» Анастасия Елисеева. «Хотя законодательно не ограничено право на количество ипотечных кредитов, необходимо помнить, что право принятия решения о выдаче ипотеки остается за кредитной организацией», — отмечает юрист.
Часть банков устанавливают свои ограничения по числу выдаваемых кредитов в один руки, добавила исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Регина Дыдалина. Например, есть банки, которые не допускают более трех выдач в год или более пяти действующих кредитов одновременно, добавила она.
Исключением по числу выданных ипотек на одного заемщика являются льготные программы — «Господдержка-2020», действие которой завершилось 1 июля, семейная ипотека, IT-ипотека, сельская, дальневосточная и арктическая. «По каждой из них предусмотрены свои условия и ограничения, а в декабре 2023 года было введено правило однократности выдачи таких кредитов», — рассказали в пресс-службе Сбербанка.
Так, по программам с господдержкой, IT-ипотеки, дальневосточной и арктической кредит разрешалось оформить только один раз. Кроме указанных ограничений, которые действуют по каждой программе в отдельности, с 23 декабря 2023 года также в силу вступило правило «одна льготная ипотека в одни руки», пояснили в Сбербанке.
Исключение составляет только семейная ипотека. Получить льготный кредит в рамках программы повторно можно в случае, если:
- после получения прошлой льготной ипотеки, оформленной до 23 декабря 2023 года, у клиента родился еще один ребенок;
- предыдущая льготная ипотека уже закрыта.
Условия по количеству льготных программ действуют в отношении титульного заемщика, созаемщика или поручителя, которые принимали участие в ипотечной сделке с применением льготных госпрограмм, добавили в «Сбере». На фоне таких ограничений сейчас на рынке появились проблемы у тех, кто оформил на себя две льготные ипотеки по одной программе, отметила Регина Дыдалина. «Из-за этого один из банков не получает субсидирование, а значит, вправе затребовать возврата денежных средств или поднять ставку до рыночной, действовавшей на момент оформления кредита», — рассказала эксперт.
Условия оформления второй ипотеки
Закон не устанавливает обязательных требований и условий для таких заемщиков. Банки при решении о выдаче второй ипотеки и непогашенной первой руководствуются внутренними правилами, поясняет Анастасия Елисеева. Например, банки могут рассмотреть заявку на выдачу второй ипотеки с отлагательным условием по закрытию первой ипотеки. «Перед выдачей нового кредита нужно будет погасить первую ипотеку, взять справку или дождаться обновления кредитной истории», — пояснила Регина Дыдалина.
Но основным условием для выдачи второй ипотеки эксперты называют платежеспособность заемщика. «Если доход человека позволяет обслуживать сразу несколько ипотечных кредитов, вполне можно взять вторую ипотеку при наличии непогашенной первой. Например, в первой ипотечной квартире можно жить самому, а вторую сдавать в аренду», — рассказал аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов.
По словам экспертов, оптимальным считается, когда на оплату ипотеки уходит не более половины всего месячного дохода (зарплата, дополнительный заработок, могут учитываться доходы супруга). Например, для одобрения ипотечного кредита с первым взносом 30% по ставкам от 18% рекомендуемая зарплата в Москве должна быть не менее ₽233,9 тыс., в Санкт-Петербурге — не менее ₽164,8 тыс., а во всех остальных регионах в среднем потребуется доход от ₽77,6 тыс. Соответственно, при обслуживании двух кредитов суммы могут быть вдвое больше.
Важно также иметь кредитную историю без просрочек, отметила партнер юридической компании «Мокров и Партнеры». Что касается недвижимости, на которую берется вторая ипотека, то здесь нет ограничений по типу жилья. «Если, к примеру, первая ипотека оформлена на новую квартиру, то по второй вполне можно приобрести квартиру на вторичном рынке или в сегменте ИЖС», — привел пример Игорь Додонов.
Комментарий пресс-службы Сбербанка
Если клиент хочет взять несколько ипотечных кредитов, надо иметь в виду, что банки пристально оценивают платежеспособность потенциального заемщика. Как правило, при определении посильного размера ежемесячного платежа кредитные организации ориентируются на 40–50% дохода клиента, учитывая наличие и других займов. Исключение составляют клиенты со сверхдоходами — при зарплате в 500 тыс. руб. в месяц, например, могут одобрить и кредит с платежами в 75–85%.
Рассчитывая шансы на одобрение, нужно учитывать два ключевых момента:
- оценить доходы и возможность погашения сразу двух кредитов: в идеале совокупный платеж по ним не должен превышать 50% доходов;
- банк будет обращать внимание на кредитную историю по предыдущей ипотеке и кредитный рейтинг заемщика: были ли вовремя погашены платежи, возникали ли у клиента проблемы уже по первому кредиту.
Если по обоим этим пунктам заемщик соответствует требованиям, проблем с оформлением второй ипотеки быть не должно.
Как взять вторую ипотеку, если первая не погашена
Процесс оформления второй ипотеки не отличается от процесса оформления первой: банки запрашивают кредитную историю заемщика, проверяют уровень дохода и стаж на текущем месте работы, а также саму недвижимость, говорит партнер юридической компании «Мокров и Партнеры».
Обязанность уведомлять банк, где есть первая ипотека, законом не предусмотрена. Однако такое условие может содержать кредитный договор на первую ипотеку, предупредила юрист. «Уведомлять банк требуется о наличии ипотеки, если необходимо получить решение с отлагательным закрытием первой ипотеки, во всех других случаях банк все увидит сам. Банк увидит первый кредит, даже если он был оформлен на один день раньше», — рассказала Регина Дыдалина.
Как оформить вторую ипотеку:
- предоставить на рассмотрение в банк заполненную анкету и необходимые документы;
- банк рассматривает заявку от одного до трех рабочих дней, после чего выносит решение;
- в случае положительного решения согласовываются все параметры сделки, договор;
- назначается день сделки, которая проводится в банке;
- документы направляются на регистрацию.
Какие документы нужны для ипотеки:
- паспорт;
- ИНН;
- СНИЛС;
- военный билет (для мужчин призывного возраста);
- документ, официально подтверждающий доход. Для наемных работников — справка 2-НДФЛ, заверенные копии трудовой книжки и договора, для ИП — свидетельство о регистрации в качестве предпринимателя и декларация.
Как повысить шансы на одобрение на вторую ипотеку
Чтобы повысить шансы на получение второй ипотеки, необходимо подтвердить стабильный высокий доход и иметь кредитную историю без просрочек.
«Также необходимо понимать, что, принимая решение о выдаче второй ипотеки, банк будет учитывать все имеющиеся кредитные обязательства заемщика», — отметила Анастасия Елисеева. Учитываются открытые кредитные карты, даже если заемщик не пользуется ими, отметила Регина Дыдалина. «Поэтому перед подачей заявки на ипотеку имеет смысл закрыть кредитную карту, что может занять до 45 дней, или снизить до минимума лимит по ней — это сделать значительно быстрее», — рекомендовала она.
Чтобы повысить шансы на получение второй ипотеки, можно привлечь поручителей или созаемщиков. «Шансы на одобрение заявки будут выше, если большая часть первой ипотеки уже выплачена (об этом надо иметь справку) и по ней не было просрочек», — заключил аналитик «Финама» Игорь Додонов.
