Cтоличные власти который год ведут бескомпромиссную борьбу с застройщиками и владельцами незаконных апартаментов, постепенно усиливая нажим. Однако до сих пор даже те, кто задумал приобрести апартаменты в Москве, не всегда понимают, в чем состоят претензии столичных властей, чем законные апартаменты отличаются от незаконных, какие риски встают перед покупателями подобной недвижимости и как снизить эти риски.
«Законные» и «незаконные» апартаменты, или где ждать подвоха
Приобретая апартаменты, большинство сознательных покупателей стремятся обезопасить себя от неприятных неожиданностей в будущем. И вполне логично, что люди не хотят потерять недвижимость из-за нарушений, допущенных продавцом объекта, владельцем участка или застройщиком.
Опытные покупатели (и специалисты), как правило, оценивают законность (или возможную незаконность) апартаментов по целому ряду параметрам. К ним относятся:
- соответствие объекта виду разрешенного использования земельного участка, Генеральному плану и Правилам землепользования и застройки города;
- законность владения земельным участком и предоставления его под застройку или реконструкцию;
- соответствие здания требованиям технических регламентов, градостроительным, строительным нормам и правилам, в том числе требованиям пожарной безопасности, санитарным и эпидемиологическим нормам;
- наличие или отсутствие разрешения на строительство и проектной документации, либо положительного заключения о техническом состоянии конструкций объектов капитального строительства и возможности производства планируемых работ;
- соответствие возведенного объекта технико-экономическим показателям здания, зафиксированным в проектной документации;
- наличие угрозы жизни и здоровью граждан от объекта (Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.2023 по делу N А32-13667/2022).
Нарушение одного из вышеперечисленных требований переводит апартаменты в разряд незаконных и грозит судом со стороны местных властей. При этом данные нарушения далеко не равнозначны. Самыми серьезными из них считаются нарушение вида разрешенного использования земельного участка, а также отсутствие разрешения на строительство (если оно является необходимым) и проектной документации либо положительного заключения о техническом состоянии конструкций объектов.
Впрочем, и другие нарушения могут привести к негативным последствиям, если они создают угрозу жизни и здоровью граждан, нарушают права и интересы третьих лиц и при этом отсутствует возможность устранения этих нарушений (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством. Утв. Президиумом ВС РФ 16 ноября 2022 года).
Изменения в закон города Москвы
Нарушение вида разрешенного использования земли является, пожалуй, самым распространенным административным правонарушением, в результате которого власти могут признать апартаменты незаконными. В рамках борьбы с этим злом муниципальные органы периодически усиливают административную ответственность и грозят нарушителям большими штрафами.
Так, 05.06.2024 года Московская городская Дума приняла закон № 20 «О внесении изменений в статью 6.7 закона города Москвы от 21 ноября 2007 года № 45 «Кодекс города Москвы об административных правонарушениях». Напомню, что статья 6.7 этого кодекса устанавливает административную ответственность за нарушение разрешенного использования земельного участка. И вот новый закон дополнил статью 6.7 кодекса частью 1.3.
Данная норма ввела ответственность за нарушение установленных законами и другими нормативно-правовыми актами Москвы, правоустанавливающими документами на землю, проектной и иной документацией требований и ограничений по использованию земельного участка, выразившееся в строительстве, реконструкции, переустройстве, перепланировке или переоборудовании на таком участке нежилого здания, строения, сооружения, которые (или части которых) предназначаются для постоянного или временного проживания граждан.
Вообще нарушение требований и ограничений по использованию земельного участка уже само по себе является административно наказуемым деянием. Однако часть 1.3. вводит специальную ответственность за нарушение правил по использованию земельного участка вследствие строительства (или переоборудования) на данном участке здания с апартаментами.
Объектом правонарушения являются общественные отношения, регулирующие правила использования земельных участков на территории столицы. С объективной стороны, правонарушение состоит именно в строительстве, реконструкции, переустройстве, перепланировке или переоборудовании нежилого здания, строения, сооружения (или его части) под апартаменты, предназначенные для проживания граждан. Иными словами, это обычные строительные работы, в результате которых на участке появляется здание с апартаментами или часть строения переоборудуется под них.
Как правило, субъективная сторона подобного правонарушения характеризуется прямым умыслом и наличием специальной цели (естественно у физических лиц). Гражданин или организация сознают, что нарушают требования и ограничения по использованию земельного участка и желают этого с целью строительства апартаментов. Юридические лица привлекаются к ответственности по факту совершения правонарушения.
Часть 1.3 не указывает на конкретный специальный субъект этого правонарушения. Однако, исходя из объективной стороны деяния (строительство, реконструкция, переустройство и так далее) напрашивается вывод, что власти будут привлекать к ответственности сразу несколько категорий лиц. Прежде всего, это собственники и арендаторы участков, а также субъекты, владеющие землей на ином вещном праве (например, постоянное (бессрочное) пользование), если они нарушат вид использования участка и возведут на нем апартаменты.
Далее, под действие этой нормы подпадают застройщики, нарушившие требования проектной и иной строительной документации и построившие на сформированном участке объект с апартаментами (например, вместе с МКД возвели здание с апартаментами). Кроме того, по части 1.3. статьи 6.7. Кодекса города Москвы к ответственности можно привлечь даже владельцев отдельных офисов. Ведь часть 1.3 говорит об административной ответственности за переустройство, перепланировку и переоборудование не только целых зданий, но и их частей. И если, например, какой-нибудь гражданин, владеющий офисом в здании, переделает его под апартаменты и станет жить в них либо сдавать помещение третьим лицам, то он очень даже легко и просто подпадает под действие этой нормы. А штрафы за подобное нарушение весьма серьезные.
Так, на гражданина может быть наложен штраф в размере от 0,5 до 1 процента от кадастровой стоимости земельного участка. Руководителям и должностным лицам грозит штраф в размере от 1 до 1,5 процента от кадастровой стоимости. А вот юридические лица будут оштрафованы на сумму от 2 до 3 процентов от кадастровой стоимости земли.
В случае если кадастровая стоимость не определена, то на граждан будет наложено взыскание в размере от трех тысяч пятисот до четырех тысяч пятисот рублей; на должностных лиц - от тридцати пяти тысяч до сорока пяти тысяч рублей, а на юридических лиц - от пятисот тысяч до девятисот тысяч рублей.
Стоит также особо указать, что граждане или компании, купившие апартаменты, не подпадают под действие части 1.3. статьи 6.7. Кодекса города Москвы об административных правонарушениях. В их деянии отсутствует объективная сторона правонарушения, выразившаяся в строительстве, переустройстве, реконструкции объекта. Они просто приобрели, то есть купили апартаменты. Однако «приобретение» или «покупка» апартаментов не входит в объективную сторону данного правонарушения. В статье даже слов-то таких нет. Поэтому с правоприменением этой нормы все ясно. Однако закон № 20 от 05.06.2024 года пополнил статью 6.7. кодекса еще и частью 5. А вот по ней уже могут возникнуть дополнительные вопросы.
Возможные проблемы правоприменения части 5 ст. 6.7. Кодекса города Москвы об административных правонарушениях
Закон № 20 от 05.06.2024 года также дополнил статью 6.7. Кодекса города Москвы об административных правонарушениях частью 5 следующего содержания «Неустранение ранее выявленного административного правонарушения, предусмотренного частью 1.3 настоящей статьи, в течение 270 дней с момента вступления в законную силу постановления о назначении административного наказания за данное правонарушение, а равно повторное совершение административного правонарушения, предусмотренного частью 1.3 настоящей статьи, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 1 до 2 процентов от кадастровой стоимости земельного участка; на должностных лиц - от 2 до 3 процентов от кадастровой стоимости земельного участка; на юридических лиц - от 4 до 5 процентов от кадастровой стоимости земельного участка; а в случае если кадастровая стоимость земельного участка не определена, на граждан в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от семисот тысяч до одного миллиона рублей».
Как легко понять, объективная сторона данного правонарушения заключается в неустранении ранее выявленного административного правонарушения. Иными словами, в отсутствии действий, направленных на возврат объектов или помещений в состояние, предшествующее реконструкции (строительству). А то и сносу постройки.
Субъективная сторона правонарушения — прямой умысел: виновный сознает, что обязан устранить нарушение и вернуть объект в предшествующее состояние, но не предпринимает никаких действий.
Что же касается субъекта этого правонарушения, то здесь могут быть варианты.
Прежде всего, часть 5 обращается к субъекту, который построил (или реконструировал) объект и остался его собственником. Например, гражданин превратил офис в апартаменты, компания реконструировала или построила здание и т.д. В этом случае все довольно просто. Контролирующий орган обнаружит нарушение, привлечет владельца объекта к ответственности и обяжет привести здание в предшествующее состояние или снести его. Если же владелец не снесет объект или не вернет в предшествующее состояние, то через 270 дней власти вновь оштрафуют его, но уже за неустранение нарушений. Здесь все понятно.
Однако правовая конструкция этой нормы позволяет привлечь к ответственности еще и покупателя апартаментов. Правда, здесь мы уже вступаем в область домыслов и догадок. Практики-то еще нет. Допустим, гражданин купил апартаменты. Если читать часть 5 статьи 6.7. кодекса так, как они написана, то можно сделать вывод, что сначала московские власти привлекают к административной ответственности бывшего застройщика (собственника), который незаконно построил/реконструировал здание под апартаменты и продал их действующему собственнику. Далее чиновники извещают действующего собственника о выявленном нарушении, направляют ему постановление о привлечении к ответственности продавца и требуют от нового собственника устранить выявленное правонарушение. А если покупатель в течение 270 дней не устраняет нарушение, то он штрафуется на сумму в размере от 1 до 2 процентов от кадастровой стоимости земельного участка. Криво, конечно, но при большом желании вполне себе реально работающая схема. В целом же приходится констатировать, что часть 1.3. и часть 5 ст. 6.7. кодекса могут эффективно работать в связке, только если собственник построил (реконструировал) объект и остался владельцем земли на любом вещном праве. А как все будет происходить на самом деле, покажет время.
Остается еще один вопрос, касающийся правоприменения новых статей: имеет ли закон № 20 от 04.06.2020 года обратную силу? Могут ли власти привлечь по этому закону лиц, уже построивших апартаменты с нарушением требований? Разберемся и с этим вопросом.
Закон № 20 от 05.06.2024 года не имеет обратной силы
Согласно статьи 54 Конституции РФ закон, устанавливающий или отягчающий ответственность, обратной силы не имеет. В свою очередь КоАП РФ в статье 1.7 указывает, что закон, устанавливающий или отягчающий административную ответственность за административное правонарушение либо иным образом ухудшающий положение лица, обратной силы не имеет. При этом ни Кодекс города Москвы об административных правонарушениях, ни закон № 20 от 05.06.2024 года не содержат указаний о действии во времени своих норм. В связи с этим действует общий принцип права, согласно которому применение закона с обратной силой может иметь место только в исключительных случаях и такое применение допускается только в силу прямого указания закона. Данной позиции придерживаются Конституционный и Верховный суды РФ.
«... нормотворческая практика введения в действие закона свидетельствует о том, что основным принципом существования его во времени является немедленное действие. Придание обратной силы закону — исключительный тип его действия во времени, использование которого относится лишь к прерогативе законодателя. При этом либо в тексте закона содержится специальное указание о таком действии во времени, либо в правовом акте о порядке вступления закона в силу имеется подобная норма. Законодатель, реализуя свое исключительное право на придание закону обратной силы, учитывает специфику регулируемых правом общественных отношений. Обратная сила закона применяется преимущественно в отношениях, которые возникают между индивидом и государством в целом, и делается это в интересах индивида (уголовное законодательство, пенсионное и административное законодательство) (Решение от 1 октября 1993 года № 81-р; определения от 25 января 2007 года № 37-О-О, 15 апреля 2008 года № 262-О-О, 20 ноября 2008 года № 745-О-О, 16 июля 2009 года, № 691-О-О, 23 апреля 2015 года № 821-О, постановление от 15.02.2016 № 3-П и др. определения и постановления КС РФ).
В случае если бы закон № 20 от 05.06.2024 года имел обратную силу, то он бы не улучшал, а ухудшал положение субъекта в интересах публично-правового образования. В свою очередь, это противоречит неоднократно высказывавшейся позиции Конституционного суда Российской Федерации. Однако закон № 20 даже не содержит положений, распространявших бы его действие на ранее возникшие отношения. Соответственно, он не может быть применен с обратной силой ни при каких обстоятельствах.
Таким образом, застройщик, пользователь или владелец земли, а также иное лицо, построившее апартаменты, могут быть привлечены к ответственности по части 1.3 и части 5 статьи 6.7. Кодекса Москвы только в том случае, если он/они построят, реконструируют, переустроят, перепланируют или переоборудуют здание (или его часть) под апартаменты после вступления в силу закона № 20 от 05.06.2024 года, а затем в течение 270 дней после привлечения к ответственности по части 1.3 не устранят выявленные нарушения.
Риски граждан, купивших апартаменты
Сегодня в Москве за нарушение вида разрешенного использования земельного участка можно привлечь к ответственности по части 1 статьи 8.8 КоАП РФ «Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием» или по части 1 статьи 6.7. «Нарушение требований и ограничений по использованию земельного участка, установленных правовыми актами города Москвы, правоустанавливающими документами на землю» Кодекса г. Москвы об административных правонарушениях.
По части 1 статьи 8.8 КоАП РФ граждане штрафуются на сумму в размере от 0,5 до 1 процента от кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей, а по части 1 статьи 6.7 Кодекса г. Москвы об административных правонарушениях - на сумму от одной тысячи пятисот до двух тысяч рублей. О возможности штрафов по этим статьям владельцев помещений некоторые юристы заговорили еще два года назад, когда Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы стала проверять законность возведения столичных апартаментов. Другой вопрос, что я не слышал о подобных делах в столице. Нет, при желании, конечно, как говорят в народе, можно «натянуть сову на глобус» и оштрафовать владельцев подобных апартаментов. Однако в суде такое дело развалится. Подобные апартаменты, как правило, располагаются в апарт-комплексах или деловых центрах. А в таких объектах всегда имеется директор или, на худой конец, руководитель товарищества собственников недвижимости. Вот руководители-то и привлекаются к ответственности по части 1 статьи 8.8 КоАП РФ или по части 1 статьи 6.7 Кодекса Москвы (Решение Московского городского суда от 19.07.2023 по делу № 7-16178/2023).
В тоже время существует гипотетический вариант, когда индивидуального владельца апартаментов всё-таки можно привлечь к ответственности за нецелевое использование участка по вышеуказанным статьям. Допустим, гражданин, являясь собственником офиса в деловом центре, взял и самовольно переделал его под апартаменты, а потом стал проживать в них либо сдавать аренду. При этом вид разрешенного использования участка не соответствует целевому использованию объекта. В этом случае проживание в апартаментах или сдачу их для проживания третьим лицам вполне можно квалифицировать как нарушение требований и ограничений по использованию земельного участка. Но я, опять же, не слышал о подобных делах в Москве.
Гораздо проще будет привлечь владельцев нежилых помещений по новой части 5 статьи 6.7 Кодекса Москвы. Если подходить к делу формально, то здесь ничего не помешает властям оштрафовать собственников апартаментов на сумму в размере от 1 до 2 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, если они в течение 270 дней не устранят нарушение.
Однако гораздо более реальная опасность собственникам апартаментов грозит в случае признания объекта самовольной постройкой или объектом незавершенного строительства. Вот здесь все пойдет уже без лишних формальностей.
Как правило, основой для подобных требований являются отсутствие разрешения на строительство или нарушение вида разрешенного использования земельного участка. Причем второе встречается гораздо чаще. Напомню, что вид разрешенного использования земли — это установленное в публичном порядке допустимое функциональное использование земельного участка, существующих и возводимых на нём капитальных объектов. Сегодня виды разрешенного использования земли указаны в классификаторе, утвержденным приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412.
Исходя из этого классификатора, владелец участка (собственник, арендатор и т.д.) может использовать его только в соответствии с описанием вида разрешенного использования земли. Например, если видом разрешенного использования является «амбулаторное ветеринарное обслуживание», то владелец участка вправе разместить на нем только объекты капитального строительства, предназначенные для оказания ветеринарных услуг без содержания животных, а если вид разрешенного использования участка - «банковская и страховая деятельность», то на нем можно построить только объекты капитального строительства, предназначенные для размещения банков и страховых компаний.
Обычно видами разрешенного использования земельного участка, на котором располагаются апарт-отели, являются «гостиничное обслуживание», «туристическое обслуживание». В то же время, апартаменты могут быть не только в апарт-отелях и гостиницах, но и в составе различного рода бизнес-центров. В этом случае вид разрешенного использования будет уже «деловое управление» (Приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»).
В последние годы по всей России (в том числе и в Москве) местные власти все чаще и чаще предъявляют застройщикам и собственникам апартаментов претензии из-за нарушения вида использования земли. Например, апартаментный комплекс возведен на участке, имеющем вид разрешенного использования «земли под домами индивидуальной жилой застройки» (Решение Хостинского районного суда города Сочи от 29.12.2023 по делу N 2а-4942/2023) или «для личного подсобного хозяйства» (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.12.2022 N Ф05-28969/2022 по делу N А40-239005/2020), «блокированная жилая застройка», «бытовое обслуживание», «автомобилестроительная промышленность» и так далее. Несоблюдение вида разрешенного использования уже само по себе считается нарушением, при наличии которого местные органы власти начинают судебные процессы.
При этом они во многом опираются на мнение Верховного суда РФ. Еще в 2015 году судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ в определении от 09.06.2015 № 18-КГ15-65 разъяснила, что постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 - 40 ГрК РФ, статья 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка) (Преснецова Т.Г. Отдельные вопросы судебной практики по спорам о правах на самовольную постройку// «Арбитражные споры», 2024, № 1).
Аналогичный правовой подход сформулирован и в пункте 10 обзора ВС РФ от 16.11.2022, согласно которому возведение постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства») является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями (Преснецова Т.Г. Указ. статья).
Таким образом, муниципальные органы, установив, что застройщик или владелец земли разместил объект с апартаментами на участке, не предназначенном для такой постройки (то есть с нарушением вида разрешенного использования земли), обращаются в суд с требованием признать такой объект самовольной постройкой и обязать снести здание (Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.12.2023 по делу N А32-42170/2021). И если арбитраж удовлетворит требование властей, то покупатели апартаментов лишаются помещений и, как правило, денег. Продавец просто не может вернуть им денежные средства.
Однако само по себе признание объекта самовольной постройкой — достаточно сложная с точки зрения закона судебная процедура с непонятным итогом. Всё тот же Верховный суд РФ неоднократно подчеркивал: «Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки» (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством. Утв. Президиумом ВС РФ 16 ноября 2022 года).
В результате суды почти всегда назначают строительную экспертизу и ставят ей на разрешение ряд вопросов, которые касаются земельных, градостроительных, пожарных и строительных норм и правил. И если эксперты не найдут нарушений либо эти нарушения могут быть исправлены, то суд признаёт постройку законным объектом, даже несмотря на нарушение вида разрешенного использования участка (Решение Арбитражного суда г. Москвы от 23.06.2022 по делу N А40-152086/21-77-1006).
Подобная практика заставила департамент городского имущества города Москвы и правительство Москвы несколько изменить тактику. В последний год они пытаются признать реконструированные и вновь возведенные объекты с нарушение вида разрешенного использования земельного участка объектами незавершенного строительства (см., например, Дело №А40-252335/23-180-2037).
Напомню, что объект незавершенного строительства — это капитальный объект, который еще не достроен и его нельзя эксплуатировать, но у него, как минимум, есть фундамент. Если суд признает постройку объектом незавершенного строительства, то это серьезно ударит по новым собственникам апартаментов в Москве. Дело в том, что в соответствии с пунктом 6 статьи 141.4 ГК РФ «Образование помещений и машино-мест в объектах незавершенного строительства не допускается».
Из системного же толкования положений подп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ, п. п. 1 и 2 ст. 307 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ, с учетом правовой позиции, изложенной в абз. 3 п. 26 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2019 г. № 7 «в силу императивных требований закона, необходимым условием признания … права собственности на квартиру (или иное недвижимое имущество), является завершение строительства и получение в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, то есть фактическое создание объекта недвижимого имущества как индивидуально определенной вещи, которая может являться объектом гражданского оборота (Решение Хорошевского районного суда города Москвы от 24.01.2024 N 02-1503/2024(02-11076/2023)~М-7731/2023).
Получается, что, если в конечном итоге суды встанут на сторону правительства Москвы и признают здания с апартаментами объектами незавершенного строительства, право собственности граждан на апартаменты в таких постройках фактически будет аннулировано. Ну, раз это объект незавершенного строительства, то в нем не могут быть образованы помещения. Все по закону. В результате покупатели потеряют и апартаменты, и деньги, так как застройщик (продавец) вряд ли сможет вернуть средства незадачливым приобретателям нежилой недвижимости.
Кстати, в связи этим представляет интерес позиция московских арбитражных судов по поводу применения обеспечительных мер в ходе рассмотрения исков о признании зданий с апартаментами объектами незавершенного строительства. Дело в том, что когда арбитраж рассматривает спор о недвижимости, то он применяет меры по обеспечению иска и запрещает Росреестру осуществлять регистрацию сделок по отчуждению и переходу права собственности на спорный объект. Это делается для того, чтобы ответчик или иное заинтересованное лицо не продал объект (или его часть) во время процесса и не нарушил тем самым права третьих лиц. Стандартная процедура.
Так, в ходе одного из процессов о признании зданий с апартаментами объектами незавершенного строительства департамент городского имущества Москвы обратился в арбитраж с требованием запретить застройщику образование (раздел) вновь возникших помещений, а также совершать сделки по отчуждению этих помещений. Однако суды первых инстанций отказались принять обеспечительные меры, мотивируя это тем, что они «являются преждевременными и могут привести к нарушению прав не привлеченных к участию в деле лиц» (Определение АС г. Москвы от 16.11.2023 года по делу № А40-252335/23).
Власти Москвы обжаловали эти решения. В конце концов Арбитражный суд Московского округа 10.06.2024 года вынес постановление по делу № А40-252335/2023 и запретил Росреестру по городу Москве осуществлять регистрацию сделок по отчуждению и переходу права собственности в отношении здания и его помещений (Постановление АС Московского круга от 10.06.2024 года по делу № А40-252335/2023).
Таким образом, минимум полгода застройщик продолжал образовывать помещения и продавать их, а граждане-собственники, купившие апартаменты до начала судебного процесса, имели возможность быстренько сбыть их третьим лицам. В результате если арбитраж всё-таки признает здание объектом незавершенного строительства, то отказ двух первых инстанций запретить регистрацию сделок в Росреестре просто-напросто увеличит количество обманутых граждан, купивших апартаменты в спорном объекте за последние полгода. Это и есть цена непродуманного судебного решения.
Впрочем, не думаю, что московским властям так легко и просто удастся признать постройки объектами незавершенного строительства. Степень готовности объекта незавершенного строительства является его основной характеристикой. Она вносится в ЕГРН и отражается в процентах (пп. 1 ч. 2 ст. 7, п. 11 ч. 4 ст. 8 Закона о государственной регистрации недвижимости, пп. 8 п. 35 Порядка ведения ЕГРН). Такой показатель отражается в текстовой части составляемого кадастровым инженером технического плана в разделе «Характеристики объекта недвижимости» (ст. 37 Закона о кадастровой деятельности, пп. 18 п. 51 требований, утвержденных приказом Росреестра от 15.03.2022 N П/0082). Если есть спор о том, достроен объект или нет, процент его готовности можно подтвердить строительно-технической экспертизой. И если она придет к выводам, что объект является завершенным, то у властей не останется иного выхода, кроме как попытаться признать его самовольной постройкой с неясными перспективами по делу.
Но об этом твердо можно будет сказать только после завершения серии дел в Арбитражном суде г. Москвы.
Как проверить апартаменты перед покупкой
Так, как же проверить апартаменты перед покупкой, чтобы потом не лишиться своей недвижимости? Для этого существует отработанный алгоритм проверки. Покупая апартаменты вне рамок закона об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ, потенциальный приобретатель проверяет продавца и объект самостоятельно. Он (или его представитель) анализирует целый пласт информации. Если здание с апартаментами возведено недавно, то, прежде всего, проверяется наличие разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Зная адрес стройки и название застройщика (продавца), сделать это достаточно просто. В Москве разрешение на строительство выдаёт комитет государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор) https://www.mos.ru/stroinadzor/.
Данный документ, как правило, находится в свободном доступе, и строительная компания без проблем предоставляет его инвестору. Отказ в предоставлении или отсутствие данных бумаг свидетельствует о незаконности строительства. Кроме того, потенциальный покупатель может проверить наличие разрешения на строительство на сайте Мосгосстройнадзора на странице https://www.mos.ru/stroinadzor/razresheniia-na-stroitelstvo/. В случае, когда на этом сайте нет разрешения на строительство, выданного интересующему застройщику, то это чревато проблемами при покупке апартаментов.
Если впоследствии выяснится, что девелопер возвел здание без разрешения, то такая постройка однозначно признается судом самовольной, «так как не отвечают требованиям, предъявляемым к ней законом, в связи с чем, подлежит сносу» (Решение Арбитражного суда Пензенской области от 28.11.2017 года по делу № А49-8789/2017). Кстати, наверное, стоит отказаться от покупки и в том случае, когда Мосгосстройнадзор раз за разом продлевает это разрешение. Это тоже можно узнать на сайте Мосгосстройнадзора.
Наличие разрешения свидетельствует о том, что девелопер, по крайней мере, работает вполне официально, а Мосгосстройнадзор и Москомархитектура проверили проектную документацию и выдали градостроительный план земельного участка. А это уже немало.
Из разрешения также можно почерпнуть необходимую информацию для продолжения проверки, а именно: полное наименование, ОГРН и ИНН застройщика, срок действия разрешения, кадастровый номер участка, дату и номер градостроительного плана, наименование объекта строительства, площадь застройки, площадь помещений, количество этажей, высоту здания и так далее.
Здесь, кстати, стоит сделать небольшое уточнение. Многие московские компании, например, не возводят новые здания, а реконструируют под апартаменты уже существующие промышленные или полупромышленные объекты. При определенных условиях для этого вообще не требуется разрешение на строительство.
Дело в том, что часть 2 статьи 51 ГрК РФ гласит, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство. В то же время согласно части 7 статьи 49 Закона г. Москвы от 25.06.2008 № 28 «Градостроительный кодекс города Москвы», получение разрешения на строительство не требуется в случаях, предусмотренных ГрК РФ, а также нормативными правовыми актами правительства Москвы.
Постановление правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется» перечисляет такие случаи. Они указаны в приложении № 2 к этому постановлению.
Согласно нормам этого приложения, московские строители не берут разрешения на демонтаж (в том числе частичную разборку) перегородок и ненесущих стен, устройство новых перегородок и ненесущих стен, устройство проемов в перегородках, ненесущих и несущих стенах и перекрытиях, в том числе с устройством внутренних лестниц … без увеличения допустимых нагрузок и изменения характера их приложения, нарушения прочности, устойчивости несущих конструкций объекта капитального строительства, при которых может произойти их разрушение, и нарушения других характеристик их надежности и безопасности (п.3.8).
Предельно ясно, что с помощью этих работ, не получая разрешения, вполне возможно провести реконструкцию, переустройство, перепланировку или переоборудование как всего объекта, так и его части под апартаменты (Решение Арбитражного суда г. Москвы от 08.02.2023 по делу № А40-238030/22 — 93 — 1848).
Другой вопрос, что в этом случае лицо, осуществляющее строительные работы, должно получить «положительное заключение о техническом состоянии конструкций объектов капитального строительства и возможности производства планируемых работ, оформленного проектной организацией, имеющей выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к указанным видам работ» (п.2.2. Постановления № 432 — П).
Таким образом, если апартаменты находятся в бывшем промышленном или офисном здании и нет разрешения на строительство — это еще не значит, что застройщик возвел их незаконно.
В этом случае покупатель апартаментов должен изучить перечень работ, проводимых на объекте, соотнести увиденное с нормами правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП, определить, нужно ли в этом случае разрешение на строительство и, если не нужно, то потребовать положительное заключение о техническом состоянии конструкций объектов капитального строительства, составленное независимой организацией.
Если с разрешением или положительным заключением проблем нет, то следует приступить к проверке земельного участка. Для этого надо запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Потенциальный покупатель запрашивает выписку на земельный участок в бумажном виде лично или по почте в ППК «Роскадастр» либо через МФЦ. Кроме того, выписку можно затребовать в электронном виде, заполнив форму запроса на Едином портале государственных услуг либо через сайт Росреестра https://rosreestr.gov.ru/eservices/.
Получив выписку, прежде всего надо проверить графу «вид разрешенного использования». Я уже говорил выше, что видами разрешенного использования земельного участка, на котором располагаются апартаменты, являются «гостиничное обслуживание», «туристическое обслуживание» или «деловое управление» (приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков». Поэтому здесь надо быть внимательным. Если вы видите, что строители возводят (или реконструируют) апарт-комплекс или многофункциональный центр, а вид разрешенного использования земли ему не соответствует, есть повод насторожиться.
И, опять, следует сделать небольшое уточнение. В некоторых выписках вид разрешенного использования земли, указанный в ЕГРН, может вообще не встречаться в классификаторе, утвержденном приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412. Пугаться этого не стоит. Дело в том, что классификатор 2020 года — это далеко не первый документ такого рода, действующий в России. Сначала был классификатор, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 года № 540. А до его введения в действие виды разрешенного использования определялись согласно градостроительным регламентам, являющимся составной частью правил землепользования и застройки, приказом Росземкадастра от 17.10.2002 № П/337 «Об утверждении методики государственной кадастровой оценки земель поселений» и приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39 «Об утверждении методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов».
И если в выписке фигурирует такой вид разрешенного использование, как «эксплуатация административного здания», это значит, что участок сформирован и поставлен на учет по крайней мере лет 15-20 назад. Тем не менее сегодня такое наименование соответствует законодательству, не требует переоформления земельного участка и встречается в судебной практике (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.04.2024 № Ф05-23777/2023 по делу № А40-60804/2022). По современному классификатору данный вид разрешенного использования может соответствовать современным «Деловому управлению» или «Объектам торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)».
Но идем дальше. Следует также посмотреть, располагается ли объект капитального строительства в границах земельного участка? А то, может, застройщик так «размахнулся», что «вылез» за границы надела. Впрочем, это скорее свойственно регионам, чем столице. В Москве я о подобном пока не слышал. Но проверить, ради очистки совести, стоит.
Разобравшись с разрешением на строительство и с выпиской из ЕГРН, можно приступать к проверке самого продавца или девелопера.
Для этого заходим на сайт ФНС РФ https://egrul.nalog.ru/index.html, вводим в поисковую строку ИНН (ОГРН или наименование компании) и скачиваем выписку из ЕГРЮЛ. Исходя из полученных данных, определяем, не находится ли фирма на стадии ликвидации, есть ли запись о недостоверных сведениях и так далее. Если какие-то сведения вызывают вопросы, то лучше отказаться от сделки.
Затем необходимо проверить наличие и виды судебных споров, в которых участвует застройщик. Если он постоянно судится с контрагентами, государственными и муниципальными органами либо с ИФНС, то такая информация должна заставить задуматься инвестора. Вдруг фирма периодически нарушает обязательства и не сдает объекты с надлежащим качеством или в срок? Чтобы получить данную информацию, следует посетить сайты картотека арбитражных дел https://kad.arbitr.ru/ и ГАС РФ Правосудие https://sudrf.ru/. Пользователь производит поиск по наименованию компании, а также ИНН или ОГРН фирмы. Дополнительно рекомендую проверить застройщика на сайте Федеральной службы судебных приставов https://fssp.gov.ru/iss/ip и узнать наличие (или отсутствие) исполнительных производств, возбужденных в отношении строительной компании. И если выяснится, что компания постоянно судится или в отношении нее имеются возбужденные исполнительные производства, то следует отказаться от покупки недвижимости.
В обязательном порядке необходимо зайти на сайты Федресурса https://bankrot.fedresurs.ru/ и НОСТРОЯ https://reestr.nostroy.ru/. На первом можно узнать, находится ли застройщик на стадии банкротства, а на втором – является ли он членом СРО (ч. 2 ст. 52 ГрК РФ).
В принципе на этом, как правило, инвесторы останавливаются и заканчивают проверку. Нет, можно, конечно, еще изучить и проектную документацию. Беда только в том, что она представляет собой объемный документ, содержащий самые разнообразные сведения об объекте в текстовой и графической формах (постановление правительства РФ от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию»). И для того, чтобы разобраться в этой документации, надо быть кадастровым инженером или экспертом в сфере строительства.
Вторая проблема заключается в том, что строители допускают отклонения от проектной документации уже в ходе возведения здания. Поэтому неспециалисту трудно определить, нарушил ли девелопер, допустим, Правила землепользования и застройки города Москвы, соответствует ли объект своим технико-экономическим показателям, указанным в проектной документации, а также требованиям технических регламентов, градостроительным, строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, санитарным и эпидемиологическим нормам, создает ли объект угрозу жизни и здоровью граждан и так далее. Поэтому суды, например, исследуя эти вопросы, без раздумий назначают строительно-техническую экспертизу (Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 10.09.2020 по делу N 88-17864/2020).
Выводы
Итак, московские власти начали очередной этап борьбы с апартаментами. Увеличение размера штрафов по статье 6.7 Кодекса Москвы в 2021 году и угроза применения санкции по части 1 статьи 8.8. КоАП РФ не привели к нужным результатам. Застройщики (как правило, арендаторы, собственники и пользователи земель) продолжают возводить или (что происходит гораздо чаще) реконструировать здания вопреки не только виду разрешенного использования земельных участков, но и Правилам землепользования и застройки города Москвы, утвержденных постановлением правительства Москвы № 120-ПП от 28.03.2017 года.
Попытки признать такие постройки самовольными иногда заканчиваются ничем. Суды, вооруженные позицией ВС РФ, очень скрупулезно подходят к этому вопросу и опираются в своих решениях на результаты строительно-технической экспертизы, которая, как правило, не находит существенных нарушений при возведении или реконструкции здания.
В результате муниципальные органы ввели специальную ответственность за нарушение вида разрешенного использования участка при возведении (или реконструкции) на нем объекта с апартаментами, а также изменили тактику борьбы с такими постройками в судах.
Теперь владельцев участков (на любом праве) будут привлекать к ответственности непосредственно за строительство и переустройство зданий под апартаменты, а сами комплексы признавать объектами незавершенного строительства с целью их последующего сноса или переустройства (последнее — вряд ли). Уменьшит ли это количество случаев нарушения землепользования участками? Сомневаюсь. Как я понимаю, большая часть нарушений связана именно с переустройством, реконструкцией и перепланировкой уже существующих зданий. А такая реконструкция, зачастую, вообще не нуждается в разрешении на строительство (постановление правительства Москвы от 27.08.2012 № 432 — ПП). Поэтому здесь надо начинать с того, что обязывать владельца участка или объекта в любом случае брать разрешение на строительство, если он вознамерился переделать здание под апартаменты. И тогда количество нарушений сразу уменьшится.
Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости».
Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции
