Отказаться от уже заключённой сделки с недвижимостью можно по соглашению сторон или в судебном порядке. Мы расскажем, как это сделать, по каким причинам возможна отмена договора купли-продажи (ДКП), кто может быть инициатором и сколько времени займёт весь процесс.
Возможно ли расторжение ДКП
Стороны в любой момент могут договориться и расторгнуть договор купли-продажи недвижимости. Причины здесь не важны: даже если вы просто передумали и хотите отменить сделку, вы можете договориться с продавцом и заключить соглашение. Главное, чтобы у вас не было взаимных претензий. На расторжение договора в таком случае уйдёт минимум времени, в суд обращаться не придётся.
Другое дело — наличие разногласий. Претензии могут быть как у продавца, так и у покупателя, но здесь для расторжения уже нужны серьёзные основания, предусмотренные ст. 450 ГК РФ.
Если жильё приобретено в ипотеку, необходимо учитывать мнение банка. Квартира передаётся ему в залог до полного погашения задолженности, поэтому все вопросы придётся урегулировать с ним.
Основания расторжения ДКП
Обратиться в суд с иском может как продавец, так и покупатель. Всё зависит от обстоятельств дела и причин расторжения договора.
Кто инициатор
Причины
Продавец
Покупатель не заплатил полную цену квартиры: перечислил меньше денег, чем должен был, или не внёс один из платежей, если оплата разбивалась на две и более части
Покупатель
- Продавец не освободил квартиру в срок, указанный в договоре, не предоставляет доступ в купленное жильё.
- Квартира продана с существенными недостатками, о которых покупателя не предупредили, и теперь ему придётся потратить много времени или денег на их устранение.
- У недвижимости есть серьёзные недостатки, которые всё равно проявляются после ремонта
Также инициировать расторжение сделки может третье лицо, чьи права были нарушены ею. Чаще всего это наследник или супруг продавца, который не давал согласие на продажу квартиры, купленной в браке.
Например, если квартира получена продавцом в наследство, и через некоторое время объявился другой наследник, который не успел вовремя обратиться к нотариусу.
Если суд удовлетворит его требования, есть вероятность, что ДКП аннулируют, а право собственности на долю в квартире признают за опоздавшим наследником. Такое возможно, если суд признает покупателя недобросовестным приобретателем — человеком, который понимал, что сделка не совсем законна и может нарушать права третьего лица, но всё равно заключил её.
ПРИМЕР № 1
Мужчина купил на вторичном рынке за собственные деньги двухкомнатную квартиру, которую продавец получил в наследство. Право оформлено в Росреестре сразу после сделки в 2022 году. В договоре указано, что недвижимость свободна от притязаний третьих лиц.
Однако в 2023 году выяснилось, что есть и другой наследник, который не успел вступить в наследство по уважительной причине. Он обратился в суд с иском о восстановлении пропущенного срока и признании договора купли-продажи недвижимости недействительным. Покупатель подал встречный иск, чтобы признать себя добросовестным приобретателем.
Суд удовлетворил встречное исковое заявление нового собственника, и он остался с квартирой. Продавца обязали компенсировать второму наследнику стоимость его доли.
ПРИМЕР № 2
Супруги купили квартиру в 2012 году на общие деньги. В 2015 году они развелись, имущество не делили. В квартире осталась жить бывшая жена с детьми. В 2023 году она приняла решение о продаже недвижимости, посчитав, что трехлетний срок исковой давности для раздела уже прошёл и не нужно получать согласие бывшего мужа.
Экс-супруг узнал о продаже общего жилья, захотел оспорить сделку и потребовал расторгнуть договор с покупателем. Суд в итоге обязал бывшую супругу выплатить ему стоимость его доли, поскольку срок исковой давности для раздела исчисляется не с момента прекращения брака, как считала она, а с момента, когда супруг узнал о нарушении своих прав (Определение судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ № 78-КГ21-45-К3).
Можно ли разорвать договор, если пройдена или идёт регистрация?
Оформление перехода права собственности не означает, что участники сделки не могут расторгнуть договор купли-продажи квартиры. В ряде случаев достаточно заключить соглашение, но может понадобиться и обращение в суд.
Какие могут быть ситуации:
1. Документы на регистрацию поданы, но переход права собственности ещё не зарегистрирован. Нужно обратиться в Росреестр и попросить прекратить регистрацию.
2. Право собственности зарегистрировано, покупатель не успел полностью рассчитаться за жильё. ДКП в таком случае ещё не считается исполненным, его можно аннулировать. Сторонам достаточно заключить соглашение и подать его в Росреестр.
3. Квартира взята в ипотеку, банк ещё не перечислил деньги продавцу. Нужно как можно быстрее обратиться к кредитору и в Росреестр, чтобы остановить сделку.
4. Недвижимость куплена в ипотеку, продавец получил деньги от банка. Обязательства считаются исполненными, урегулировать проблему можно только через досрочное погашение ипотеки или продажу квартиры с согласия банка.
Если покупатель успел рассчитаться за квартиру собственными деньгами, условия сделки считаются исполненными. Расторжения договора по соглашению будет недостаточно, придётся подавать исковое заявление и указывать в нём законные основания для отмены сделки. Сторонам проще сразу договориться о признании иска ответчиком, если оба хотят разрешить ситуацию быстрее.
Если суд удовлетворит исковые требования, договор купли-продажи квартиры будет считаться отменённым. По решению суда продавец снова зарегистрирует право на недвижимость на себя и обязан будет вернуть деньги покупателю.
В какой срок можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры
Общий срок исковой давности — три года с момента, когда продавцу или покупателю стало известно о нарушении прав. Здесь подразумевается наличие оснований для расторжения ДКП квартиры.
ПРИМЕР
Квартира куплена в 2020 году. Через несколько месяцев после покупки выяснилось, что продавец проложил электропроводку с нарушением требований. Систематически происходило короткое замыкание, была угроза возгорания. Также покупателя не предупредили о переустройстве пола, в результате чего была нарушена шумоизоляция.
По заключению оценщика на устранение недостатков новому собственнику придётся потратить около 1 млн рублей. Это существенная сумма. Заключение получено 15 января 2024 года. У покупателя есть время до 15 января 2027 года, чтобы обратиться в суд.
Отменить договор купли-продажи по соглашению можно день в день. После этого в течение 10–12 дней регистратор внесёт изменения, и стороны получат новую выписку из ЕГРН. Судебные разбирательства в среднем занимают 3–4 месяца, но, если речь идёт об апелляционном или кассационном обжаловании, это может затянуться и на 7–8 месяцев.
Как расторгнуть договор купли-продажи
Проще всего заключить соглашение. Оно составляется в трёх экземплярах: по одному для продавца, покупателя и Росреестра.
Как выглядит процедура пошагово:
1. Стороны договариваются о расторжении ДКП. Инициатором может быть продавец или покупатель, в данном случае это неважно.
2. В оговорённый день продавец и покупатель заключают соглашение, подписывают акт приёма-передачи и обращаются в МФЦ. Там им выдадут расписку о принятии документов.
3. После регистрации продавец приходит в МФЦ и получает новую выписку из ЕГРН, где собственником снова будет указан он.
Теперь о расчёте. При прекращении договора купли-продажи недвижимости по соглашению стороны сами определяют, когда покупатель должен вернуть аванс или задаток продавцу. Это может быть как в день оформления соглашения, так и после регистрации права собственности на квартиру.
Аванс — это деньги, которые покупатель передаёт продавцу при заключении ДКП, иногда он называется предоплатой. Аванс возвращается покупателю в любом случае, вне зависимости от того, кто является инициатором разрыва сделки.
Если в ДКП указано, что покупатель передаёт задаток, ситуация выглядит иначе. Задаток не возвращается, если покупатель передумал покупать квартиру — он остаётся у продавца. Если же ДКП хочет аннулировать продавец, он обязан вернуть задаток в двойном размере (ст. 381 ГК РФ).
Расторжение договора через суд
Перед обращением в суд необходимо отправить второй стороне досудебную претензию с требованием о расторжении договора купли-продажи. Срок ответа на претензию вы устанавливаете сами. Если он не указан, продавцу на это даётся 30 дней. При положительном ответе заключается соглашение.
Если продавец отказался или не дал ответ в установленный срок, нужно:
1. Подготовить документы, подтверждающие наличие оснований для аннулирования договора купли-продажи квартиры. Список зависит от причин и инициатора разбирательств. Если исковое заявление подаёт продавец, понадобятся документы о невнесении остатка стоимости недвижимости. Истец-покупатель должен представить документы, подтверждающие, что ему продали квартиру с существенными недостатками, не предупредив о них. В обоих случаях нужен договор.
2. Отправить один экземпляр искового заявления и копии документов ответчику. Для суда понадобится уведомление о вручении или почтовая квитанция об отправке.
3. Подать документы в районный суд по адресу спорной недвижимости. Судья примет их к производству в течение 5 дней, копии определения направят всем сторонам процесса.
4. Участвовать в разбирательствах и получить решение. Оно вступит в силу через месяц. За это время ответчик или вы можете попытаться его оспорить.
Когда решение вступит в силу, можно обратиться в МФЦ для переоформления жилья.
Как расторгнуть договор в одностороннем порядке
В одностороннем порядке расторжение ДКП недвижимости возможно, если это предусмотрено самим договором. Такое условие там указывается крайне редко, так как это невыгодно для продавца.
Для покупателя, который захотел расторгнуть договор купли-продажи квартиры, это тоже чревато потерями, потому что он может не получить задаток или залог обратно. Также в некоторых случаях придётся выплатить неустойку.
Если пункт о прекращении договора купли-продажи по инициативе одной из сторон есть, нужно подать уведомление второй стороне в установленный срок. Обычно это 30 дней с момента заключения сделки, но может быть указан другой период.
