Ипотека – решение на долгие годы. В некоторых случаях выплаты занимают 7-10 лет, а иногда займ берут и на все 25-30 лет. От чего зависит срок кредитования, на что он влияет, и как выбрать наиболее выгодный вариант? Рассказываем в материале.
Какие сроки кредитования предлагают банковские учреждения?
Банк предлагает своим клиентам взять кредит на любой срок от 1 года до 30 лет. Но есть нюанс – гораздо труднее взять ипотечный займ на суперкороткий и длительный периоды, чем на привычные 10-20. В некоторых банках есть строгие ограничения по временному диапазону. Вот чем они обусловлены:
· Цена квартиры. Чем дороже объект, тем более длительный срок на осуществление выплат готовы разрешить банки. Если вы берете всего 1 миллион, вряд ли можно рассчитывать на выплаты длиной в 20 лет.
· Уровень заработной платы. Чем лучше финансовое состояние заемщика (а точнее – чем выше его официальная зарплата и ежемесячный доход), тем на более короткий удастся взять ипотеку. Если же зарплата небольшая, то срок будет рассчитан исходя из размера ежемесячных платежей – в идеале, они не должны быть более 50% от дохода.
· Размер первоначального взноса. Чем выше взнос, тем меньше сумма задолженности, которая ложится на плечи покупателя. Соответственно, и выплатить ее реально за менее продолжительный срок. Тем более, наличие 50-70% от стоимости жилья – это дополнительный гарант безопасности для банка, благодаря которому он готов пойти на условия, предложенные заемщиком.
· Привлечение созаемщиков. Не каждый банк одобрит ипотеку на 30 лет – для него это серьезный риск (за такой продолжительный срок у заемщика много шансов потерять работу или ухудшить состояние здоровья, лишится возможности совершать выплаты). Чтобы получить гарантию своевременных выплат, банк может попросить привлечь созаемщиков или поручителей. Такое решение способно увеличить временные лимиты.
Есть и другие факторы, способные повлиять на срок ипотеки – это могут быть уровень доверия к дольщику, его возраст, скоринговый балл, наличие просрочек по другим кредитным продуктам.
Влияет ли срок кредита на вероятность одобрения?
Одобрение от банка зависит от большого количества различных факторов – в частности, оценивается платежеспособность заявителя, его скоринг. Банк внимательно изучает кредитную историю человека, смотрит, как часто тот допускал просрочки (и какие они были), какие кредиты он брал, в каких организациях, как часто получал отказы. Кроме того, изучается его ежемесячный доход и финансовая стабильность в целом. Когда заявитель то работает, то не работает, то регистрируется как самозанятый, а потом ликвидирует регистрацию и вновь идет в найм, банк видит в этом непостоянство – и это может негативно сказаться на решении. Либо же финансовое учреждение может потребовать дополнительных финансовых гарантий – залога еще одного объекта недвижимости.
Если же и кредитная история, и финансовое состояние не вызывают вопросов, то банк одобрит ипотеку, исходя из расчета, чтобы ежемесячный платеж не «съедал» более 30% от дохода (в некоторых случаях эта сумма может быть увеличена до 50%).
Чтобы уменьшить размер платежа, потребуется увеличить срок выплат – поэтому ипотека может быть одобрена на более длительный срок, чем изначально планировал заявитель. Если же заемщик будет настаивать на более коротком сроке кредитования при отсутствии достаточного уровня официального дохода, ему (скорее всего) откажут. Отказать могут и, увидев в заявке срок длиной в 30 лет – важно, чтобы на момент погашения ипотечного займа покупателю было лет не больше, чем это разрешено условиями конкретного банковского учреждения.
Одним словом, в вопросах одобрения важен компромисс. Когда обе стороны будут удовлетворены условиями, они подпишут договор. Кстати, если у вас высокий неофициальный доход, вы вполне можете взять ипотеку на долгий срок, но гасить ее более крупными платежами – так вы только выиграете.
Что нужно учесть, выбирая срок ипотеки?
Помимо размера ежемесячного платежа есть и другие детали, которые имеют значение при выборе срока кредитования. Как выбрать оптимальный период? Прежде всего, оцените следующие моменты:
Размер переплаты. Чем больше срок выплат, тем выше окажется переплата по кредиту. Порой сумма переплаты обгоняет изначальную стоимость квартиры. Если есть возможность совершать более крупный ежемесячный платеж, лучше выбрать короткий срок ипотеки – так вы уменьшите сумму переплат. Исключение – субсидированные застройщиком программы: они предполагают удорожание квартиры на 10-20% и снижение процентной ставки на несколько пунктов. Этот формат выплат максимально выгоден при варианте долгосрочной ипотеки.
Риски. Если на момент подачи заявки вам 45-55 лет, то ипотека на 30 лет способна оказаться не самым благоприятным решением (даже если банк дает добро). Работать в том же темпе и объеме, сохранить текущую заработную плату до 80 лет будет сложно. Да и вряд ли в 80 лет будет желание отдавать половину дохода на выплаты по ипотеке. Если вы уверены, что сможете закрыть кредит досрочно, то – почему бы и нет? Но рекомендуем трезво оценивать риски.
Перерасчет. Выбирая долгоиграющую ипотеку, вы всегда сохраняете за собой право погасить ее досрочно (в некоторых случаях действует мораторий на досрочное погашение сроком в 1-2 года – такую деталь нужно уточнять в конкретном банке). Если же вы берете кредит на короткий период, то «растянуть» его на более долгий срок окажется сложнее – податься на реструктуризацию или рефинансирование в другом банке вы сможете, но и процентную ставку потеряете. Сейчас ситуация на рынке не самая благоприятная, и, по мнению экспертов в сфере финансов, в ближайшие годы ключевая ставка, равно как и ставка по ипотеке, будет только расти. А это значит, рефинансирование не пойдет вашему кредиту на пользу. Оценивайте свои доходы здраво и не выбирайте слишком короткий срок кредитования, если не уверены, что сможете вносить крупные ежемесячные платежи без ущерба для комфортной жизни.
В чем плюсы и минусы длительного ипотечного займа
Как мы уже писали выше, максимальный срок кредитования (как на первичном, так и на вторичном рынке) составляет 30 лет. В частности, получить такой займ можно с привлечением ипотеки по льготным программам с государственной поддержкой и для семей с детьми.
Главный плюс займа на длительный срок – более низкий ежемесячный платеж. Представьте, что вы берете квартиру стоимостью 10 миллионов рублей по льготной программе под 8% с первоначальным взносом 3 миллиона рублей. Вам необходимо выплатить 7 миллионов. Если вы возьмете их на 10 лет, сумма ежемесячного составит 84 929 рублей, если – на 30 лет, то вы будете платить по 51 363 рубля.
В этом расчете мы видим и минус длительной ипотеки. В случае, если вы возьмете 7 миллионов на 10 лет, общая сумма переплат под 8% годовых составит 3 191 517 рублей. Не слишком хорошо, но приемлемо. Если же выплачивать придется 30 лет, то вы заплатите банку 11 490 867 рублей только по процентам. На эту сумму вырастет и стоимость квартиры для вас. Звучит, как не самое выгодное вложение.
Поэтому, решая, на какой срок вы возьмете кредит, крайне важно верно расставить приоритеты. Критично ли для вас будет переплатить за квартиру в 2,5 раза? Или для вас важнее сократить размер ежемесячного платежа в краткосрочной перспективе? Ответьте себе на этот вопрос честно, и только после этого принимайте решение.
Для каждого заемщика выгода – своя: кому-то важно сохранить комфорт, кому-то – не переплатить. Поэтому универсального ответа на вопрос, на какой срок брать ипотеку, нет. Но при прочих равных мы рекомендуем брать ипотеку на более длительный срок и гасить ее с опережением.
