Аналитики исследовали, как изменилась стоимость арендного жилья в январе в 69 крупных городах России и Подмосковье. Выяснилось, что однокомнатные квартиры незначительно, но подорожали; ставки на двухкомнатные остались прежними; «трешки» начали дешеветь. Эксперты объяснили, почему так произошло, и рассказали о грядущих изменениях на рынке аренды.
По данным «Мира квартир», тройку городов, где «однушки» подорожали больше всего, возглавил Владивосток (плюс 6,1% за январь, стоимость аренды 24 тысячи рублей в месяц). Прилично прибавили Санкт-Петербург (плюс 5,8%; 29,2 тыс. руб.) и Воронеж (плюс 5,4%; 16,1 тыс. руб.).
Самое большое падение стоимости зафиксировано во Владимире (минус 4,2%; 18,8 тыс. руб. в месяц), Вологде (минус 2%; 14,3 тыс. руб.) и Грозном (минус 1,9%; 19,6 тыс. руб.). Любопытно, что рост или уменьшение цен не связаны с изначальной стоимостью аренды. И без того дорогой Санкт-Петербург (третье место в стране по уровню цен на съемное жилье) продолжает дорожать, дешевая Вологда (50-е место из 70) — дешевеет.
Российским городом с самой дорогой арендой остается Москва. Стоимость трехкомнатных квартир не изменилась (в среднем 64,3 тыс. руб.), «двушки» «потяжелели» на 0,4% (51,5 тыс. руб.). Однокомнатные квартиры в российской столице выросли в январе на 1,2% — до 39,5 тысячи рублей.
Что касается московских цен в зависимости от местоположения квартиры, они разнятся достаточно серьезно. По данным ИНКОМ, усредненные арендные ставки однокомнатных квартир в январе составили: в Центральном округе — 55 тысяч рублей, в Западном — 43 тысячи, в Северном — 39,3 тысячи. Дешевле всего снять «однушку» на юго-востоке столицы — здесь предложения редко превышают 33 тысячи рублей. В остальных округах цены колеблются от 33,7 тыс. до 37,2 тыс. рублей.
Из показателей выбиваются новостройки у Третьего транспортного кольца. Квартиры в этих домах пользуются у арендаторов успехом и обычно обходятся на 5–10 тысяч рублей в месяц дороже, чем в среднем по округу.
Немного за последний месяц упала стоимость съемного жилья в Сочи — на 0,8–1,3%. Но второе место в ценовом рейтинге южная столица не уступила. Однокомнатные квартиры в среднем сдаются за 30,6 тысячи рублей, двухкомнатные — за 41,9 тыс., трехкомнатные — за 53,6 тыс.
Самыми дешевыми российскими городами стали Нижний Тагил, Саранск и Волжский (68–70-е места). Аренда однокомнатных квартир в них не достигает и 11 тысяч рублей, «двушки» обходятся в районе 14 тысяч, «трешки» — от 18,8 до 20,5 тыс. руб. При этом цены на съемное жилье продолжают падать.
— Поскольку рынок продаж сейчас практически стоит, люди переключились на аренду квартир. В течение года мы прогнозируем продолжающийся рост интереса к съемным квартирам, — говорит генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко. — В последние годы аренда не росла в цене так сильно, как продажа новостроек и вторички. Да и ипотечный взнос стал сильно проигрывать ежемесячному платежу по аренде, особенно с отменой «околонулевой» ипотеки от застройщика, которая процветала в прошлом году. Поэтому, я считаю, настала очередь арендных ставок расти в цене.
Есть ли прямая зависимость рынка продаж от рынка аренды? Всегда ли, как только рынок продаж падает, рынок аренды оживает? Или главенствуют другие факторы?
— На рынок аренды всегда влияло несколько факторов, — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. — Нельзя однозначно сказать, что решающим является рынок продаж. Да, если на квартиру долго не находится покупатель, некоторые владельцы переходят в аренду — либо параллельно с объявлением о продаже, либо вообще снимают жилье с продажи. В результате количество предложений о сдаче квартир увеличивается, как следствие корректируется стартовая цена аренды.
Как правило, исследования, посвященные стоимости сдачи или продажи квартир, основываются на данных, которые значатся в объявлениях. В реальности же при заключении сделок исходная цена нередко меняется в ту или другую сторону, в зависимости от сезона и, конечно, напрямую от социально-экономических и политических событий.
Арендные ставки регулируются дисконтом: при низком спросе он составляет в среднем 5–10%. При повышении спроса (высокий сезон — в конце лета и осенью) собственники увеличивают стоимость найма на те же 5–10%, рассказывает заместитель директора Управления аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова. Но основным фактором, влияющим на рынок аренды, все же является размер арендной ставки, а вернее, ее соотношение с платежом по ипотеке по аналогичному сегменту, подчеркивает Юлия Дымова.
— Улучшение условий по ипотеке позволяет некоторым арендаторам приобрести собственные квартиры. Ухудшение, напротив, заставляет временно отказаться от мысли о покупке и пока продолжать арендовать жилье, — констатирует Полякова. — При этом снижение спроса на рынках продаж не означает перетекание его на рынок аренды: некоторые из тех, кто пока отказался от покупки квартиры, имеют собственное жилье и просто решили повременить с изменением жилищных условий; некоторые являются арендаторами и продолжают снимать, ожидая лучших условий для покупки (и значит, не влияют на увеличение спроса на рынке аренды).
Несмотря на катастрофическое падение продаж квартир, арендодатели стали лояльнее к потенциальным арендаторам, продолжает Юлия Дымова. Так, если еще недавно сложно было арендовать квартиру даже с одним маленьким ребенком, теперь все большее число арендодателей готовы пустить семью и с пятью детьми.
Большинство арендаторов из-за большого объема предложений торгуются и выбирают лучшее в своем ценовом сегменте, а выбор сейчас весьма обширный. Объем квартир, сдающихся в аренду, постоянно пополняется новыми за счет ввода в эксплуатацию большого объема жилья. Особенно это заметно в Подмосковье, поскольку многие жилые комплексы здесь сдаются с отделкой, а некоторые даже с мебелью от застройщика. Это существенно облегчает и ускоряет подготовку квартиры к сдаче.
— Для роста цен предпосылок пока нет, как и для их снижения. Рынок аренды не показывал значительной ценовой динамики ни в кризисные периоды, ни в 2020–2021 годах, когда на рынке продаж (и первичном, и вторичном) надувался ценовой пузырь, — подводит итог Оксана Полякова.
