В конце июля ЦБ повысил ключевую ставку сразу на 100 базисных пунктов — с 7,5 до 8,5% годовых. По мнению экспертов, разворот регулятора в денежно-кредитной политике наиболее болезненно проявится в рыночной ипотеке, особенно в сегменте загородного жилья. Ряд крупных банков уже анонсировал ужесточение условий на выдачу жилищных займов. Как сильно вырастут в августе-сентябре ставки по ссудам на покупку земельных участков и загородных домов, разбирался «МК».
Всплеск интереса к дачам и домам на природе возник в РФ во время пандемии. Долгое время благодаря мягкой денежно-кредитной политике ЦБ на рынке загородной ипотеки царила настоящая «жара». Чаще других покупали с помощью ссуд жилье граждане от 30 до 40 лет. По данным экспертов, на эту категорию заемщиков приходится свыше 70% от общего объема выданной ипотеки на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
Первая «туча» на горизонте появилась в конце минувшего июля, когда Банк России завершил продолжительный цикл снижения ключевой ставки. Как сообщила «МК» аналитик АЦ Банки.ру Инна Солдатенкова, в начале августа в сегменте загородной ипотеки набрали силу две тенденции. Во-первых, большинство банков повысили кредитные ставки по рыночным программам. В среднем они увеличились на 0,5–1 процентный пункт и находятся на уровне 13–13,5% годовых.
Во-вторых, некоторые игроки, напротив, снизили ставки по льготным ипотечным программам, позволяющим построить или купить загородное жилье. Особенно заметно этот тренд проявился у кредитных организаций, которые не выделили льготное ИЖС в отдельный продукт.
Главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк напомнила, что льготные ипотечные программы распространяются на строительство нового дома, а не на покупку построенного жилья. Максимальный уровень процентных ставок по льготным программам такой же, как для квартир (8% для «обычной» льготной ипотеки, 6% — для семейной, 5% — для IT).
Директор департамента ипотечных продуктов и цифрового бизнеса «Росбанк Дом» Вадим Мамонов подтвердил популярность программ кредитования ИЖС через подрядчиков с господдержкой. Кроме этого, у заемщиков, с его слов, наблюдается стабильный интерес к приобретению готовых летних дач и загородных домов для круглогодичного проживания.
— Включение кредитов на строительство индивидуальных жилых домов в государственные льготные программы кредитования расширило возможности для финансирования такого строительства для граждан и повысило доступность в данном сегменте, — сообщил «МК» руководитель управления ипотечного кредитования Почта Банка Николай Дубакин. — При этом, в отличие от ипотеки на многоквартирное жилье в городах, где 8 из 10 сделок проходят с ипотечным финансированием, сегмент ИЖС пока мало освоен кредитованием — лишь 1 из 10 домов строится с привлечением ипотеки.
Развитие загородной ипотеки также сдерживает не всегда рыночная оценка кредиторами стоимости залога. Понятное дело, банки страхуются от рисков обесценивания недвижимости. Но чем выше ликвидность объекта залога, тем охотнее банк выдаст ипотеку. В свою очередь, это отражается и на условиях выдачи кредита — чем залог более ликвиден, тем процентная ставка, как правило, ниже, а сумма и срок кредита — больше.
Вадим Мамонов прогнозирует увеличение объема сделок по программам кредитования ИЖС с господдержкой. По его мнению, не обязательно совершать покупку именно в «дачный» сезон, часто цены наиболее привлекательны осенью и зимой.
Для оптимизма есть веские основания — сегмент ИЖС растет опережающими темпами. По данным Росстата, доля ИЖС в общем объеме ввода жилья в прошлом году достигла 56%. По оценке Николая Дубакина, потенциал рынка ипотеки для ИЖС огромен — за 2 года он может вырасти в 3 раза. Согласно различным исследованиям, двое из трех россиян хотят жить в своем доме, при этом более половины из них (54%) для строительства готовы рассмотреть ипотеку.
Главное, чтобы ставки не взлетели до небес. Как ожидает Инна Солдатенкова, до конца лета средние ставки по рыночной ипотеке на загородное жилье подрастут еще на 1–1,5 процентного пункта, до 14–15% годовых, а по льготным программам приблизятся к установленным государством максимумам. «Динамику до конца года в условиях экономической неопределенности спрогнозировать довольно сложно, но точно на размер ставок будет оказывать влияние размер ключевой ставки и регуляторные меры ЦБ. И исходя из риторики Банка России можно предположить, что ставки продолжат расти и дальше», — заключила аналитик.
