На рынке коттеджных поселков сегодня отмечается два основных тренда – это нехватка ликвидного предложения и выход на рынок системных девелоперов. Они собираются исправить ситуацию и предложить покупателю дома в благоустроенных поселках нового формата, где цены сопоставимы с «квартирными». А купить дом в таких загородных комплексах можно будет с помощью льготной ипотеки от государства.
Дефицит ликвидного предложения сложился не сегодня. Как напоминает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость», он наблюдался еще в 2020-21 гг., во времена ажиотажного спроса (связанного, в частности, и с пандемией. - прим. ред.). Но выход крупных девелоперов на загородный рынок может поправить ситуацию с бедностью ассортимента.
Как уточняет Дарина Мулина, заместитель генерального директора «Kaskad Недвижимость», пока большинство планов, анонсированных рядом застройщиков, ранее не занимавшихся строительством коттеджей, осталось на бумаге. А среди тех, кто в настоящее время реально работает и предлагает покупателю новый продукт, эксперты называют ГК «Инград», группу «Самолет» и ГК ФСК.
«И это отрадно, потому что означает развитие рынка: предложение будет пополняться, цены, соответственно, снижаться. К тому же переоцененные старые объекты загородной «вторички» не выдержат конкуренции с новым вводимым предложением, у покупателей будет выбор. Мы видим хорошие перспективы у загородного сегмента», - делает вывод Дмитрий Таганов.
А управляющий директор «Самолет Дом» Иван Виноградов считает, что «2023 год может стать революционным для рынка из-за появления крупных кластеров ИЖС. Их отличают не только размеры, но также инфраструктура городского уровня – наличие магазинов, детских садов и школ, поликлиник, кафе и ресторанов. Важное преимущество ИЖС от системных застройщиков - возможность взять ипотеку по льготной ставке и гарантии для покупателя, которые обеспечивают сделки по ДДУ и с использованием эскроу-счетов».
Предложение подросло
По данным Дмитрия Таганова («Инком-Недвижимость») в I квартале 2023 года предложение на первичном загородном рынке было представлено 44,3 тыс. объектов в 628 проектах. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года предложение выросло: на 22% стало больше объектов и на 14% поселков.
В свою очередь, понятие «объекты» включает 39,3 тыс. участков без подряда (+10% за квартал, +23% за год); 4,1 тыс. коттеджей/участков с подрядом (–9% за квартал, +20% за год) и 0,9 тыс. объектов блокированной застройки (+8% за квартал, –16% за год). Что же касается раскладки по классам, то, по информации эксперта, преобладает на рынке экономкласс, на него приходится 78% предложения, объекты категории «комфорт» занимают 14%, «бизнес» – 5%, «элит» - 3%. За год это соотношение существенно не поменялось.
Похожая картина у Елены Мищенко, руководителя департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет недвижимости» 80% лотов, находящихся в реализации у компании, это комфорт-класс, 20% — бизнес-класс.
Из значимых новинок сезона можно отметить кластер ИЖС «Дмитров Дом» от «Самолета», занимающий участок площадью более 1000 га. Проект с коттеджами и таунхаусами вышел на рынок в марте. По словам Ивана Виноградова, до конца года компания планирует открыть продажи в кластерах в Истре (285 га) и в Пушкино (734 га), в 2024 – кластер в Наро-Фоминске (844 га).
А ГК «Инград» в конце 2022 года открыла продажи в новой очереди поселка «Inhaus Шолохово» (15 км от МКАД по Дмитровскому шоссе). Ввод в эксплуатацию первых домов запланирован на 2023 год. Следующий загородный проект компании будет расположен в непосредственной близости от Икшинского водохранилища и лесного массива. Это поселок бизнес-класса с фахверковыми дома под новым брендом.
Цены особо не меняются, площади сокращаются
Цены на загородную недвижимость, по информации Татьяны Ананьевой, руководителя отдела загородной недвижимости «Миэль Сущёвский», колеблются в диапазоне от 15 млн за дом в поселках комфорт-класса на юго-восточном направлении и до 60 млн рублей в бизнес-классе на западном направлении. В Новой Москве – варьируются в рамках от 20 до 150 млн рублей.
По данным пресс-службы ГК «Инград», коттеджи комфорт-класса (100-150 кв. м) с участками 5-10 соток и коммуникациями (вода, газ, электричество и канализация) стоят 15-30 млн рублей. Цена таунхаусов от 75 кв. м в этом классе - 11-15 млн рублей. Коттеджи бизнес-класса от 130 кв. м продаются от 25 млн рублей.
А дома меньшей площади (до 100 кв. м на участке до 10 соток), как замечает Елена Мищенко («НДВ-Супермаркет недвижимости»), в среднем стоят 8–10 млн руб. По оценке эксперта, цены выросли в пределах 15% в связи с подорожанием некоторых видов строительных материалов.
Татьяна Ананьева («Миэль Сущёвский») согласна с тем, что стройматериалы стали стоить больше, но считает, что в целом за год цены существенно не изменились.
«С одной стороны, спрос после пандемии хоть и перестал быть ажиотажным, но особо не снизился, плюс банковский сектор его подогревает льготной ипотекой и ипотекой на ИЖС, - комментирует эксперт. - Новых объектов на рынок выходит немного, и спрос на них значительно выше, чем на морально устаревшие дома начала 2000 годов, которых на рынке представлено 70%. Плюс рабочая сила подорожала, а в какой-то момент в прошлом году был даже в ней недостаток. Все эти факторы в совокупности должны бы были тянуть цены вверх».
Но этому есть и «противовес» - выход довольно большого объема недвижимости от переехавших в другие страны наших сограждан. «Многим надо срочно продать, что ведет к значительному снижению цены или большому торгу», - говорит эксперт «Миэль».
Отчасти согласен с этими выводами и владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский: «Клиенты уехали, объекты остались. В условиях СВО очень много платежеспособной аудитории покинуло страну. Необходимо продавать по новым ценам, что в текущих условиях довольно сложно».
Следующая тенденция рынка, которую отмечает Дарина Мулина («Kaskad Недвижимость»), - снижение площади коттеджей. Этот вывод эксперт делает исходя из практики компании. Вот как распределялись средний бюджет сделки и средняя площадь купленного лота за последние четыре года:
2020 год - 18 млн рублей - 167 кв. м;
2021 год - 21,9 млн - 169 кв. м;
2022 год - 22 млн - 134 кв. м;
2023 год - 22,2 млн - 137 кв. м.
Сокращение площадей Дарина Мулина связывает с оптимизацией бюджетов и более рациональным подходом к покупке: «Современные покупатели не готовы платить за лишние «метры».
И еще момент: по наблюдениям Вячеслава Котлова, директора по продажам строительной компании HalleHouse, с развитием тренда на экологичное жилье все больше застройщиков стало возводить посёлки на существенном удалении от Москвы — более 60 км. Это тоже сказывается на ценах: например, в посёлках по западному направлению в 70 км от Москвы, стоимость земли за сотку может превышать 450 тысяч рублей. «Далеко не всегда земля в ближнем Подмосковье является более рентабельной, чем за ЦКАДом», - заключает эксперт.
Ипотечные программы: ставки с субсидированием от 3%
Эксперты отмечают, что в этом году получить ипотеку на загородный объект стало легче. Как поясняет Андрей Мирощенков, генеральный директор компании Sun Residence Group, правовое регулирование ИЖС сейчас находится на стадии формирования, и в прошлом году только 10% домов в России строились с использованием ипотечных программ из-за высоких рисков для банков и заемщиков. Но все же прогресс есть: в 2022 году доля льготных программ в выдаче ипотеки в сравнении с 2021 годом выросла в четыре раза.
Сегодня на загородном рынке Подмосковья и Новой Москвы на проекты ИЖС действуют все те же виды госпрограмм, что и на городском: семейная, льготная, IT-ипотека и «обычная» ипотека на условиях банка.
Кроме того, крупные застройщики субсидируют ставки. Так, в поселках от ГК «Инград» можно купить дом по «стандартным» условиям со ставкой от 10,9%. Ставки в рамках льготных программ по «Семейной ипотеке» - 5,5%, «Льготной» - 7,3%, IT-ипотеке - 4,5%. Также для клиентов ГК «Инград» действуют специальные программы в рамках «комбо-ипотеки» при сумме кредита от 12 млн до 30 млн рублей со ставками 8% (стандартная ипотека с субсидией «Инград»), 7,5% («комбо-господдержка»), 5,5% («комбо-семейная» с субсидией «Инград»). По мнению руководителя управления ипотечных продуктов ГК «Инград» Вячеслава Приймака, совместные программы с банком «Дом.рф» представляют собой удобный финансовый инструмент для переезда за город при общих затратах, сопоставимых с покупкой квартиры в Москве.
«Самолет» тоже сотрудничает с «Домом.рф»: в кластере «Дмитров Дом» можно приобрести недвижимость со ставкой от 3%. На дома в поселке распространяются программы льготной, семейной и IT-ипотеки. По программе «Льготная ипотека с господдержкой» сумма кредита составляет до 12 млн рублей, ставка – от 6% годовых, по программе семейной ипотеки – от 4%, для ИТ-специалистов - от 3% годовых при сумме кредита до 18 млн рублей. Кредит дают на срок до 30 лет. «Уже сейчас 90% сделок в кластере осуществляется в ипотеку», - замечает Иван Виноградов («Самолет Дом»).
Присматриваем дом
Елена Мищенко («НДВ-Супермаркет недвижимости») рекомендует покупателям обратить внимание на коттеджный поселок «Горки Лесные» (55 км от МКАД по Дмитровскому шоссе). В проекте представлено 243 участка площадью от 6 до 21 сотки. Одно- и двухэтажные дома от 75 до 237 кв. м возводятся в шести вариациях в стилях «Барнхаус» и «Смарт Куб». Быстровозводимые коттеджи строятся по технологии Prefab за 3-4 месяца. Стоимость - от 4,5 млн руб. Доступна ипотека по ставке от 5,3% (банк «Дом.рф»).
В поселке «Inhaus Шолохово» (15 км от МКАД по Дмитровскому шоссе) от ГК «Инград» дома (от 115 до 240 кв. м) строятся в скандинавском стиле с архитектурой от Blank Architects. В составе поселка коттеджи, таунхасы, малоквартирые дома, а также собственная школа, два детских сада, ландшафтный парк. Площадь одного участка — 6-12 соток, минимальная цена за лот — 18,7 млн рублей. Можно приобрести дом по ипотеке со ставкой от 5,5% годовых.
Все поселки «Kaskad Недвижимость» относятся к комфорт- или бизнес-классу и расположены на западе, севере и юго-западе Подмосковья. Покупатели могут обратить внимание на КП «Март Хаус 2.0» (Киевское шоссе, 25 км от МКАД). Здесь предлагаются одно- и двухэтажные коттеджи (74 до 200 кв.) по цене от 11 млн рублей - без отделки, с отделкой white box или под ключ. Действуют все льготные ипотечные программы.
В КП «Спас-Каменка» (30 км от МКАД по Дмитровскому шоссе) строятся одно- и двухэтажные коттеджи (130-300 кв. м) стоимостью от 14,6 млн рублей. Дома каменные, с большими участками, сдаются без отделки. На территории поселка есть озеро, несколько пляжей, прогулочные зоны, дайвинг-клуб, свой горнолыжный склон, ресторан.
В КП «Федоскино Парк» (Дмитровское шоссе, 15 км от МКАД) завершаются продажи, осталось всего несколько предложений. Это кирпичные коттеджи (156-260 кв. м) с ценой от 20,9 млн рублей. На территории магазин, кофейня, частный детский сад, детский клуб, пляж, свой выход к реке.
Также на севере Подмосковья недалеко от Дмитрова можно присмотреться к уже упомянутому кластеру «Дмитров Дом» от группы «Самолет». В рамках первой очереди будет построено 466 двухэтажных коттеджей и 13 таунхаусов в едином стиле. Цены – от 13,8 млн руб. Первые дома введут в эксплуатацию в I квартале 2024 года. Всего в «Дмитров Доме» построят более 850 тыс. кв. м жилья для 4000 семей. Работы по проекту завершатся в 2036 году.
Татьяна Максимова, начальник отдела направления «Загородная недвижимость» компании «Инком-Недвижимость», советует покупателям поинтересоваться КП «Московские дачи» в Новой Москве, в 40 км по Киевскому шоссе. Это живописное место рядом с лесом и рекой и с развитой инфраструктурой: школой, детсадами, магазинами. В продаже каменные дома (140 кв. м) с участком 8 соток. Стоимость - 7,9 млн руб. под чистовую отделку. Действуют все ипотечные программы.
Татьяна Ананьева («Миэль Сущёвский») приводит в пример два объекта от собственников. Так, в КП бизнес-класса «Новое Глаголево» (35 км от МКАД по Киевскому шоссе) продается двухуровневый коттедж (288 кв. м) с участком 15 соток. В доме с кухней-столовой, гостиной и четырьмя спальнями выполнена отделка под ключ. В поселке есть ресторан на берегу озера, а в деревне Глаголево - супермаркеты, ресторан, кафе, медпункт, автомойка. В соседнем поселке «Глаголево Парк» - частная школа, детский сад, спортивный зал, бассейн, кинотеатр. Цена объекта – 34,9 млн рублей.
В КП бизнес-класса в Новой Москве (28 км от МКАД по Киевскому шоссе) можно купить двухэтажный дом площадью 396 кв. м с участком 12 соток. В доме с мебелью и бытовой техникой четыре спальни, кухня-столовая, гостиная с камином, гараж. Большая терраса соединяет основной дом с гостевым. В поселке есть озеро с зоной для отдыха. Цена объекта – 98,5 млн рублей.
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.
