Греция – одно из наиболее востребованных направлений для инвестиций в недвижимость в 2023 году; Иностранцы устремляются на греческий рынок в поисках солнца, комфорта, а также выгодных условий для получения ВНЖ; Среди плюсов страны ещё и мягкая налоговая политика по отношению к покупателям и владельцам жилья; Какие налоги необходимо оплатить при приобретении квартиры или виллы в Греции, и могут ли совершать сделки россияне и белорусы, разберём в нашем материале.
Налог при покупке недвижимости
Покупатель недвижимости в Греции оплачивает налог в размере 3,09% – это совокупно налог на переход права собственности плюс муниципальный налог.
Он единый для всех объектов недвижимости, будь то квартиры, дома, земельные участки или доли в гостиницах. Нет различий в налогообложении для первичного и вторичного рынка.
Ранее новостройки облагались НДС (24%), но сейчас на этот налог введен мораторий (до 2024 года), и он не действует.
Отметим, что ранее, до 2014 года, налог при покупке недвижимости был почти в три раза больше и составлял от 8 до 10%. Снижение ставки было одной из антикризисных мер, предпринятых правительством.
Ставка налога единая вне зависимости от региона Греции, в котором совершается сделка.
Налог при продаже недвижимости
При продаже жилья налоги не предусмотрены. Все расходы по оформлению сделки и уплате налога несёт покупатель.
Продавец квартиры или дома, если его деятельность не рассматривается как профессиональная, по завершении расчётов просто снимает объект со своего налогового счёта.
Прибыль от продажи недвижимости в данный момент налогом не облагается – действует мораторий на налог на прирост капитала. Однако человек лишается права на льготу, если продавал объект в рамках предпринимательской деятельности или совершал более двух сделок по реализации недвижимости за последние 24 месяца. В таком случае ему придётся заплатить налог. Он рассчитывается индивидуально исходя из многих факторов: расположение недвижимости, год постройки, срок владения и так далее, и может доходить до 15% от разницы между суммой продажи и суммой покупки.
Если продавцом недвижимости выступает компания, то оплачивается налог на прибыль в размере 22-24%.
Налог на содержание недвижимости
Существует две разновидности этого налога, общегосударственный (ENFIA) и местный (ТАР).
Налог на недвижимость ENFIA отчисляется в бюджет государства. Его размер от 0,01 до 13 евро за 1 кв. м в зависимости от площади недвижимости, а также других характеристик: назначение объекта, его этажность, стоимость, дата постройки. К примеру, на Халкидиках ставка налога порядка 3 евро за 1 кв. м жилой площади. Самый высокий налог на недвижимость в элитных северных и приморских районах Афин и Аттики.
ENFIA начисляется в марте каждого года и появляется в налоговом кабинете у собственника.
Налог ТАР взимает муниципалитет того района, в котором расположена недвижимость. Налог делится на равные порции и добавляется в счета на электричество. Размер муниципального налога – от 0,025 до 0,035% от стоимости недвижимости, в зависимости от местоположения, возраста объекта, его площади и так далее.
Если объект или объекты недвижимости, которыми владеет человек, совокупно стоят больше 300 000 евро, взимается дополнительный налог – 1% от стоимости.
Зависимость ставки налога от возраста дома позволяет «играть» на этом. Люди покупают жильё в старом здании, ремонтируют, превращают практически в новое, но при этом налог остаётся низким из-за года постройки.
Налог при сдаче в аренду недвижимости
В Греции действует прогрессивная шкала налога для владельцев недвижимости, сдающих её в аренду.
- При доходе до 12 000 евро в год налог составляет 15%.
- При доходе от 12 000 до 35 000 евро – 35%.
- При доходе от 35 000 евро – 45%.
Примеры расчёта налогов
Вилла на Халкидиках в Никити. Площадь: 100 кв. м. Стоимость: 350 000 евро.
Налог на переход права собственности при покупке (3,09%): 10 815 евро
Ежегодный налог на недвижимость ENFIA (3 евро за кв. м): 300 евро
Ежегодный муниципальный налог на недвижимость ТАР: 100 евро.
Налог на прибыль при сдаче в аренду. Допустим, вы заработали на сдаче в аренду своего дома на Халкидиках 30 000 евро. Первые 12 000 облагаются налогом по ставке 15%, оставшиеся 18 000 – по ставке 35%. Таким образом, полученная после уплаты налогов сумма составит 21 900 евро.
Квартира в Перее (пригород Салоник). Площадь: 51 кв. м. Стоимость: 160 000 евро.
Налог на переход права собственности при покупке (3,09%): 4604 евро.
Ежегодный налог на недвижимость ENFIA (4 евро за кв. м): 204 евро
Ежегодный муниципальный налог ТАР: 102 евро.
Налог при сдаче в аренду. Допустим, вы заработаете на сдаче в аренду своей квартиры в Перее 12 000 евро. Первые 12 000 евро облагаются налогом по ставке 15%, оставшиеся – по ставке 35%. Таким образом, полученная вами сумма после уплаты налогов составит 10 200 евро.
Важно отметить, что налог на переход права собственности высчитывается от рыночной стоимости недвижимости, так как она, как правило, больше кадастровой. Если кадастровая больше, то для расчёта используется она, то есть большая из этих двух сумм. Для вычисления налога на недвижимость, за основу берётся стоимость по кадастру, так как это выгоднее.
Вилла на Корфу. Площадь: 240 кв. м. Стоимость: 500 000 евро. Кадастровая стоимость: 180 000 евро.
Налог на переход права собственности рассчитывается по наибольшей цене (500 000*3,09%): 15 450 евро.
Ежегодный налог на недвижимость вычисляется, наоборот, по кадастровой стоимости. Он будет составлять примерно 600-650 евро.
Квартира на Корфу. Площадь: 70 кв. м. Стоимость: 180 000 евро. Кадастровая стоимость: 45 000 евро.
Налог на переход права собственности (180 000*3,09%): 5562 евро
Ежегодный налог на недвижимость (7 евро с кв. м): 490 евро
Могут ли сегодня купить недвижимость в Греции россияне, белорусы?
Россияне и белорусы вправе покупать и продавать недвижимость в Греции, как и прежде, но из-за взаимных санкций усложнились расчёты между сторонами сделки. Стало труднее открыть счёт в греческом банке, перечислить средства. Так, перевод напрямую из России пока доступен только через Райффайзенбанк либо можно воспользоваться банками в третьих странах.
Ещё одно ограничение – россиянам и белорусам, у которых нет вида на жительства в ЕС, не разрешается хранить на счёте в европейских банках более 100 000 евро, соответственно, невозможно принять сразу всю сумму при продаже квартиры и дома.
Тем не менее, варианты проведения транзакций есть, а граждане России и Беларуси активны на рынке жилья Греции. Один из способов – оформить ВНЖ цифрового кочевника. Участник этой программы, получив только лишь сертификат об ожидании готовности вида на жительство, может сразу же свободно открывать банковские счета, приобретать недвижимость, автомобиль. Кроме того, на тех, у кого имеется ВНЖ, не действует лимит на хранение на счёте суммы, и нет проблем с расчётами при продаже квартиры, если в этом возникает необходимость.
Отметим, что до конца 2023 года подать документы на визу цифрового кочевника можно, приехав в страну по туристической визе. В дальнейшем процедура усложнится и придётся сначала получать визу D в консульстве Греции в своей стране.
Многие участники сделок из России и Беларуси имеют вторые паспорта, кроме паспортов своих стран, что даёт им возможность участвовать в популярной программе «Золотая виза» (для россиян и белорусов программа пока не доступна).
Таким образом, путь к сделкам по приобретению недвижимости в Греции чаще всего лежит через получение статуса резидента. Однако опытные риелторы могут помочь купить квартиру, даже если европейского ВНЖ у клиента нет.
Благодарим за помощь в подготовке статьи наших экспертов в Греции:
Наталию Ковалёву, директора по продажам Real Estate Services
Наталью Циро Рува, руководителя русскоязычного департамента Roula Rouva Real Estate
Светлану Ювченко, представителя Dionisiou Real Estate
