Налог при покупке недвижимости
Приобретая недвижимость в Греции, покупатель платит или налог на переход права собственности, или НДС. Одинаковые правила будут действовать независимо от того, приобретается недвижимость на компанию или на физическое лицо.
Вид налога и его ставка зависит от характеристик приобретаемого объекта. Покупка объектов, лицензии на строительство которых были выданы после 1 января 2006 года, облагается НДС по ставке 24%. В 2020 году греческие власти ввели ряд изменений, которые улучшили климат для инвестиций в Грецию, в частности, правила НДС. Так, до 31 декабря 2024 года покупка любой недвижимости, включая построенную после 1 января 2006 года, освобождена от уплаты НДС.
Покупатель платит только 3,09% (3% — ставка налога на переход права собственности и 0,09% — муниципальный налог) от стоимости объекта, указанной в нотариальном договоре. Налог оплачивается покупателем за несколько дней до заключения сделки. Документ, подтверждающий оплату налога, прикладывается к нотариальному договору.
Дополнительные затраты будут включать расходы на нотариуса, регистрационные пошлины, услуги юриста и греческого риелтора.
Налоги при владении недвижимостью
Единый налог на недвижимость (ENFIA)
Это ежегодный налог на недвижимость, действующий с 1 января 2014 года. Физические и юридические лица платят налог по разным формулам.
ENFIA состоит из двух частей: основной и дополнительной. Основная часть варьируется от 0,001 до 13 евро/м², её размер определяет ряд коэффициентов: площадь, кадастровая стоимость, дата постройки и т.д.
Для компаний ставка дополнительной части фиксирована и составляет 0,55% от кадастровой стоимости объекта. Предусмотрены и льготные ставки – например, 0,1% от кадастровой стоимости, если объект используется для торговой деятельности компании или 0,35%, если собственник – некоммерческая организация, попадающая под ряд требований. Для физических лиц дополнительная часть налога варьируется от 0% для объектов с кадастровой стоимостью ниже 250 тыс. евро, и до 1,5% для объектов, стоимостью более 2 млн евро.
Помимо этого, существует ежегодный муниципальный налог на недвижимость. Его размер составляет от 0,025 до 0,035% в зависимости от локации объекта.
Также собственник платит иные сборы и платежи – на вывоз мусора, уборку территорий, освещение и прочие расходы, возникающие в процессе использования имущества.
Специальный налог на недвижимость (SRET)
Это особый налог, который платят компании – собственники, владеющие греческой недвижимостью. Ставка – 15% от кадастровой стоимости объекта. Компании имеют возможность получить освобождение от уплаты, например, если компания раскрывает имена всех своих бенефициаров и организовывает получение ими греческих налоговых номеров, или если доход организации от активной деятельности (торговли, оказания услуг) превышает пассивные доходы (арендные платежи, дивиденды, проценты).
Ставка налога на арендный доход зависит от того, получает ли этот доход компания или физическое лицо. Физические лица платят налог на доход, сдавая жильё в краткосрочную аренду, по ставке от 15 до 45% в зависимости от величины получаемого дохода. Из налогооблагаемой базы по умолчанию вычитаются 5% как на расходы по содержанию недвижимости.
Годовой доход, €
Ставка налога, %
< 12 000
15
12 001 – 35 000
35
> 35 000
45
Компании платят налог на доход от аренды по ставке корпоративного налога 24%, расходы на содержание недвижимости вычитаются в полном объёме.
НДС для управляющих краткосрочной арендой
Согласно греческому новостному порталу Greek City Times, с 1 января 2024 года физические лица, имеющие три и более объекта недвижимости для краткосрочной аренды будут уплачивать НДС в размере 13%. К таким объектам относится жильё на платформе Airbnb.
Ранее эксперты Tranio рассмотрели ситуацию на арендном рынке в Афинах. Были проведены расчеты на примере конкретной недвижимости, с учётом всех расходов и налогов. Результаты показали, что в Афинах инвестиционные квартиры было выгоднее сдавать в долгосрочную аренду, а не в краткосрочную.
Налог при продаже недвижимости
Прирост капитала от продажи недвижимости облагается по разным правилам для компаний и для физических лиц.
До 31 декабря 2022 года Греция не будет взимать налог на прирост капитала, если недвижимость продает физическое лицо и соблюдены ограничения: один человек продаёт не более 2 объектов в течение 2 лет, деятельность по продаже не является предпринимательской.
Если же доход от продажи признаётся в качестве предпринимательского, то ставки будут зависеть от полученной суммы:
Годовой доход, €
Ставка налога, %
< 20 000
15
20 001 – 30 000
29
30 001 – 40 000
37
> 40 000
45
Компании платят налог на прирост капитала по ставке 24%. Налогом облагается разница между суммой, вырученной от продажи и стоимостью объекта, отражённой в бухгалтерском балансе.
Налог при передаче недвижимости по наследству
В соответствии с греческим налоговым законодательством, налог на наследство рассчитывается на основе по текущей стоимости наследуемого имущества. Налоговые ставки являются значительно варьируются в зависимости от степени родства между наследодателем и наследником, а также от некоторых других факторов, например, инвалидность наследника. Ставки варьируются от 1% до 40%, при этом существует необлагаемая налогом сумма, которая также зависит от степени родства. Например, для супруга, родителей, детей, внуков наследодателей необлагаемая налогом начальная сумма составляет 150 000 евро на человека. Каждый из них может получить часть наследства на сумму до 150 000 евро и не платить налог.
Стоимость, €
Ставка налога, %
Категория A: супруги, дети, внуки, родители
150 000
-
150 000
1
300 000
5
> 300 000
10
Категория B: правнуки и их потомки, бабушки и дедушки, прабабушки и бабушки, братья и сёстры, дяди, тети, племянники
30 000
-
70 000
5
200 000
10
> 200 000
20
Категория С: (остальные родственники)
6 000
-
66 000
20
195 000
30
> 195 000
40
