Спрос на недвижимость в Испании среди иностранцев последние годы становится всё более активным. Тёплый комфортный климат, преобладающее количество солнечных дней в году, города с хорошо развитой инфраструктурой и высокой безопасностью, доступные цены на недвижимость привлекают инвесторов и экспатов со всего мира.
Глобальный переход на удалённую работу и развитие цифровых профессий приводит к тому, что всё больше «цифровых кочевников» рассмотривают Испанию как место для релокации или «второго дома». Согласно исследованиям 2023 года, города Испании, Барселона и Мадрид, заняли 1-е и 3-е место в мировом рейтинге лучших городов для удалённых работников.
По данным Генерального Совета Нотариусов Испании, в I половине 2023 больше всего сделок купли-продажи недвижимости в Испании среди иностранцев заключили покупатели из стран Европы, Северной Африки, а также из России и Китая. Ещё до заключения сделки Tranio рекомендует изучить систему налогообложения этой страны, которая может отличаться от привычных для иностранных граждан правил.
Кто должен платить налоги
Налоги Испании обязаны платить резиденты, которые проживают на территории страны более 183 дней в году (и признаются, тем самым, налоговыми резидентами), и все владельцы испанской недвижимости. В частных случаях налоги должны платить и те, кто не является резидентом и не обладает недвижимостью в Испании. Рассмотрим поподробнее случаи, при которых необходимо уплатить налог:
1. Вы являетесь резидентом Испании и имеете здесь недвижимое имущество. В данном случае вас касаются все налоги на недвижимость. Также необходимо будет уплатить подоходный налог со всех доходов на территории Испании и вне её. Кроме того, понадобится оплатить социальные отчисления и налог на вывоз мусора.
2. Вы являетесь резидентом, но не обладаете недвижимостью. Например, вы оформили статус «цифрового кочевника». В таком случае вам потребуется платить подоходный налог со всех источников дохода внутри и вне страны, а также социальные отчисления.
3. Вы не являетесь резидентом, но имеете имущество на территории Испании. Например, вы получили «золотую визу» инвестора, но проживаете в Испании менее 183 дней в году. Вам необходимо будет оплачивать налоги, связанные с недвижимостью, а также платить подоходный налог с прибыли, полученной на территории Испании.
4. У вас нет статуса резидента и нет недвижимости в Испании. В таком случае подоходный налог вам нужно будет оплатить только в том случае, если доход получен на территории Испании при наличии разрешения получать доход в этой стране.
Основные виды налогов на недвижимость в Испании
Ставки и характер налогов, необходимых к уплате за покупку и владение недвижимостью, может различаться в зависимости от того, является ли инвестор резидентом Испании или нет, а также приобретает ли он первичное или вторичное жильё.
Налоги в Испании при покупке недвижимости
Первичное жильё:
- НДС (IVA — impuesto sobre valor añadido). Составляет 10% от приобретаемого жилья за жилой объект, или 21% от стоимости земельного участка, парковочного места или коммерческой недвижимости.
- Гербовый сбор (Actos Juridicos Documentados, AJD). В каждой провинции уникален, в среднем составляет 0,5–2%.
Вторичное жильё:
- Налог на передачу прав собственности (Impuesto transmisiones patrimoniales-ITP). Ставка зависит от региона приобретаемой недвижимости и составляет 6–10%.
Ставки ITP в регионах Испании, %
Алава
6
Андалусия
8–10
Арагон
8–10
Астурия
8–10
Балеарские острова
8–11
Бискайя
6
Валенсия
10
Галисия
10
Гипускоа
7
Канарские острова
6,5
Кантабрия
8–10
Кастилия — Ла-Манча
9
Кастилия и Леон
8
Каталония
10 или 11
Ла-Риоха
7
Мадрид
6
Мурсия
8
Наварра
6
Эстремадура
8, 10 или 11
Остальные налоги при покупке недвижимости:
- Нотариальные расходы. Является обязательным платежом, состоят из фиксированной ставки, установленной государством и переменной составляющей, зависящей от стоимости жилья. Составляет от 0,03% до 0,5%.
- Регистрация собственности. Зависит от цены объекта, варьируется от 0,02% до 2%.
Дополнительные сборы при ипотеке:
- Оценка стоимости. Для выдачи кредита банку необходима официальная оценка недвижимости независимыми экспертами. Стоимость составляет 300–500 евро.
- Страхование. Гарантирует, что в случае непредвиденной ситуации все расходы будут покрыты страховой фирмой, составляет от 200 до 400 евро в год.
Налоги в Испании для владельцев жилья
Собственники недвижимости в Испании должны выплачивать три основных налога. вне зависимости от того, являются они резидентами страны или нет.
Муниципальный налог на недвижимость (el impuesto sobre bienes inmuebles, IBI). Ежегодный налог, рассчитывается на основании кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет зависимость от региона. Варьируется от 0,4% до 1,1%. В среднем выходит около 200–800 евро в год.
Ставки муниципального налога на недвижимость, %
Авила 0,57200 Мадрид 0,60424
Аликанте 0,84700 Малага 0,72320
Альбасете 0,40500 Мурсия 0,79970
Альмерия 0,49000 Овьедо 0,83160
Бадахос 0,91300 Оуренсе 0,54000
Барселона 0,82500 Паленсия 0,60280
Бургос 0,46200 Пальма 0,80800
Валенсия 1,07100 Понтеведра 0,70400
Вальядолид 0,67580 Саламанка 0,79200
Гвадалахара 0,66000 Самора 0,62480
Гранада 0,74030 Сантандер 0,52700
Жирона 0,88600 Сарагоса 0,64911
Кадис 1,11100 Севилья 0,93170
Касерес 0,82500 Сеговия 0,49400
Кастельон 0,88000 Сория 0,45760
Кордоба 0,76090 Сьюдад-Реаль 0,98000
Куэнка 0,68000 Таррагона 1,02080
Ла-Корунья 0,59500 Тенерифе 0,68750
Лас-Пальмас 0,73700 Теруэль 0,67100
Леон 0,86900 Толедо 0,42000
Логроньо 0,58300 Уэльва 1,16600
Луго 0,71500 Уэска 0,97200
Льейда 0,66500 Хаэн 0,66000
Подоходный налог на недвижимость для нерезидентов (impuesto sobre la renta de no residentes, IRNR). Если собственник не является резидентом Испании и обладает недвижимостью на территории страны, ему необходимо уплачивать налог с доходов от недвижимости, даже в случае отсутствия получения с него доходов. (Подоходный налог с недвижимости для резидентов Испании считается по ставке обычного подоходного налога). Налог рассчитывается следующим образом:
- Недвижимость сдаётся в аренду. Владельцу необходимо уплачивать налог по фиксированной ставке для нерезидентов — 24%. Из налогооблагаемой базы можно вычесть расходы на содержание недвижимости: ремонт, реновация и улучшения объекта. Уплачивать данный налог необходимо раз в квартал.
- Недвижимость не сдаётся в аренду. Даже если недвижимость не используется для сдачи в аренду, обладателю жилья необходимо уплатить на неё подоходный налог. Он считается по фиксированной ставке 24% от 1,1% кадастровой стоимости жилья.
Налог на роскошь (impuesto sobre el patrimonio). Подлежит к уплате в некоторых случаях. Каждое автономное сообщество (регион) Испании устанавливает собственный рубеж стоимости недвижимости, ниже которого — налог не обязателен к уплате. Если в данном регионе рубеж стоимости не установлен, то налог обязателен к уплате если стоимость объекта превышает 700 тысяч евро. Ставка налога также определяется каждым регионом индивидуально составляет 0,2–2,5% от недвижимых активов. Если ставка не определена автономным сообществом, то она считается по следующей шкале:
Ставки налога на состояние
Налогооблагаемая сумма, евро
Ставка, %
Максимальная сумма, евро
До 167 129
0,2
334
167 129 — 334 253
0,3
836
334 253 — 668 500
0,5
2 507
668 500 — 1 337 000
0,9
8 523
1 337 000 — 2 673 999
1,3
25 904
2 673 999 — 5 347 998
1,7
71 362
5 347 998 — 10 695 996
2,1
183 670
Более 10 695 996
2,5
—
Подавать декларацию нужно в конце года, а уплачивать — до июня следующего года.
Налоги в Испании при выходе из прав собственности
При продаже собственности насчитывается налог на прирост капитала (impuesto sobre la venta de inmuebles). Налогооблагаемая база — разница между ценой покупки и продажи объекта. Ставка для нерезидентов фиксированная и составляет 24%. Если собственник является резидентом, то процент налога высчитывается пропорционально суммы полученной прибыли по прогрессивной шкале от 19% до 45%.
Пример расчёта налога на прирост капитала для резидента Испании
Налоговый период
4 года
Рост стоимости, % в год
3,7 (за 4 года —14,8)
Стоимость объекта, евро
500 тыс.
Налогооблагаемая сумма, евро
74 тыс. (500 тыс. x 14,8%)
Ставка, %
45
Сумма налога, евро
33,3 тыс. (74 тыс. x 45%)
Налог в Испании на наследование и дарение недвижимости
Налог на наследство (impuesto de sucesiones) выплачивается при передаче недвижимости вне зависимости от степени родства. Для нерезидентов — налог необходимо уплатить только в случае передачи объектов на территории Испании. Резидентам Испании необходимо уплачивать налог за передачу в наследство любого объекта в стране и за пределами Испании. Ставка варьируется от 7,65% до 34% в зависимости от суммы объекта недвижимости. Предусматриваются льготы для ближайших родственников обладателя жилья.
Ставки налогов в Испании, %
НДС
10 или 21
Налог на передачу прав собственности
6–11
Регистрационный сбор (включая услуги нотариуса)
0,5 — 2,0
Муниципальный налог на недвижимость
0,405 — 1,166
Налог на состояние (стоимость недвижимости свыше 700 тыс. евро)
0,2 — 2,5
Налог на прирост капитала
19
Налог на наследство
7,65–34
Подоходный налог
19–45
Корпоративный налог
25 (15 — на 2 года для вновь создаваемых компаний)
Налог на доход от недвижимости (если недвижимость сдается в аренду)
24 (19 — для резидентов ЕС)
Налог на доход от недвижимости (если недвижимость не сдается в аренду)
24 от 2% или 1,1% от кадастровой стоимости объекта
Подоходный налог
Подоходный налог в Испании рассчитывается по прогрессивной ставке от 19 до 45%. Резиденты Испании должны уплачивать налог со всех доходов в Испании и вне страны. Если сумма доходов не превышает 12 450 евро в год, то необходимо уплатить 19%, в диапазоне дохода от 12 450 до 20 200 евро — 24%, далее в диапазоне между 20 200 и 35 200 евро ставка составляет 30%, а от 35 200 до 60 000 евро — 37%. Если доход превышает 60 тысяч евро, то ставка составит 45%.
Ставки подоходного налога в Испании
Порог, евро
Ставки, % (2021)
0
19
12 450
24
20 200
30
35 200
37
60 000
45
Нерезиденты, имеющие в Испании недвижимость, должны уплачивать подоходный налог в этой стране в том случае, если они получают доход от сдачи испанской недвижимости в аренду. По нему установлена фиксированная ставка в 24%.
Способы сэкономить на налогах
Двойного налогообложения можно избежать благодаря заключённой в 1998 году Конвенции между Россией и Испанией. Налоги, подлежащие к уплате в обеих странах, исчисляются следующим образом: производится оплата налогов в той стране, в которой вы больше не являетесь резидентом в полном объёме, затем при подаче декларации в стране резидентства указываете уплаченную ставку для вычета из ставки страны пребывания.
В остальных случаях рекомендуется обращаться к налоговым консультантам, которые помогут рассчитать налоги в вашем индивидуальном случае и подскажут, как можно их оптимизировать.
Неуплата налогов и возможные последствия
За неуплату налогов владелец недвижимости в Испании получает большие штрафы, а также может столкнуться с отказом в продлении ВНЖ, депортацией из Испании и запретом на посещение стран ЕС. Муниципалитет может заблокировать имеющиеся счета, а также конфисковать имущество, стоимость которого сопоставима с размером неуплаченного налога. Специалисты Tranio рекомендуют вовремя оплачивать счета за недвижимость во избежания неблагоприятных последствий.
Часто задаваемые вопросы о налогах на недвижимость в Испании
Какие налоги связаны с покупкой недвижимости в Испании?
Если приобретается первичное жильё, то необходимо будет уплатить НДС и Гербовый сбор, при покупке вторичного жилья — налог на передачу прав собственности (который уже включает в себя Гербовый сбор). Также в обоих случаях необходимо уплатить нотариальные расходы и регистрацию собственности.
Каковы ставки налогов на недвижимость в Испании?
- НДС — 10% или 21% (для коммерческой недвижимости).
- Налог на передачу прав собственности — от 6 до 11%.
- Регистрационный сбор (Гербовый сбор) — от 0,5 до 2%.
- Муниципальный налог на недвижимость — от 0,4 до 1,1%.
- Налог на роскошь при стоимости недвижимости свыше 700 тыс. евро – от 0,2 до 2,5%.
- Налог на прирост капитала — от 19 ло 45%.
- Налог на наследство — от 7,65 до 34%.
- Подоходный налог — от 19 до 45%.
- Налог на доходы от недвижимости, если она сдаётся в аренду — 24%.
- Налог на доходы от недвижимости, если она не сдаётся в аренду — 24% от 1,1% кадастровой стоимости объекта.
Как можно оплатить налоги за недвижимость в Испании?
Оплата налога производится ежегодно. Собственники получают уведомление о сумме налога, назначенного к уплате. Эту сумму можно перечислить разово, либо в несколько платежей. Существует услуга автоматического списания необходимой суммы с карты во избежания просрочек оплаты.
Что такое IBI налог в Испании и как его рассчитывают?
Это муниципальный налог на недвижимость для владельцев жилья. Ежегодный налог, рассчитывается на основании кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет зависимость от региона. Ставка варьируется от 0,4% до 1,1%. В среднем выходит около 200–800 евро в год.
Какова процедура уплаты налогов в Испании на доход от аренды недвижимости?
Если у владельца недвижимости есть статус резидента Испании, то оплата дохода от аренды происходит точно так же, как и подоходного налога — по прогрессивной ставке. В случае отсутствия резидентства: если владелец получает доход от аренды, он облагается фиксированным налогом 24% от дохода, если владелец не сдает недвижимость в аренду — необходимо оплатить 24% от 1,1% кадастровой стоимости жилья.
