Ипотечный рынок готовится к переменам. Судя по всему, до конца года он серьезно сузится: объемы выдачи жилищных займов могут рухнуть на 30% по нескольким причинам, включая слабый спрос, высокие цены на квадратный метр и ужесточение условий кредитования со стороны Центробанка. Плюс в конце июня истекает срок действия сверхпопулярной льготной госпрограммы по ставке 8%, касающейся новостроек. В своем нынешнем виде она точно не будет продлена.
Сжатие выдач на треть (до 5,4 трлн рублей) будет сопоставимо с ситуацией 2015 года, когда рынок обвалился на 34%. Притом что в прошлом году банки предоставили гражданам ипотечных ссуд на рекордные 7,8 трлн рублей, отмечают аналитики рейтингового агентства «Эксперт РА». Чтобы не допустить дальнейшего перегрева рынка, правительство в декабре значительно скорректировало условия льготной ипотеки на новостройки. Изменения коснулись как заемщиков (максимальный размер кредита сократился в два раза, до 6 млн рублей, а минимальный первоначальный взнос вырос с 20% до 30%), так и банки (размер субсидии по кредиту снизился на 0,5 процентных пункта).
Госпрограмма для «первички» вводилась в период ковидной пандемии, и в качестве массовой, универсальной антикризисной меры должна была поддержать население и строительную отрасль. Поскольку задача выполнена, пролонгировать этот вид льготной ипотеки не нужно, считает директор департамента финполитики Минфина Алексей Яковлев. Под вопросом остается также судьба действующей до конца 2024 года IT-ипотеки, которая позволяет работникам аккредитованных компаний оформить ссуду по ставке до 5%. За время ее действия было выдано свыше 59 тысяч жилищных кредитов на сумму 523 млрд рублей. Но, будучи адресной, IT-ипотека принципиально отличается от программы для новостроек. И не только она одна.
«Насколько мне известно, почти все адресные программы уже продлены до конца 2030 года: это, прежде всего, дальневосточная ипотека, арктическая ипотека, семейная, - говорит вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. - Другое дело, что в федеральном бюджете может не хватить средств для их системного финансирования, в отличие от прошлого года, когда деньги на это находились. Впрочем, тут могут помочь регионы».
Сейчас власти явно пытаются избежать повторения событий августа-ноября прошлого года, когда из-за ступенчатого повышения процентных ставок (вслед за ключевой ставкой ЦБ) спрос на вторичном и первичном рынках жилья постоянно подогревался. Это в итоге сильно разбалансировало рынок. Застройщикам, понятно, выгодна ситуация, способствующая ускорению продаж. Вероятно, рассуждает Апрелев, в оставшиеся до 1 июля месяцы логика их маркетинговых действий будет подчинена решению одной задачи — как перехватить остающихся на рынке новостроек покупателей. С учетом того, что количество совершаемых там сделок неуклонно снижается, часть девелоперов может уже сейчас снизить цены, ставшие заградительными для населения даже по льготным программам.
«Никакого секрета в непродлении льготной ипотеки, касающейся новостроек, нет: об этом говорили еще в январе, - рассуждает финансовый эксперт, аналитик рынка недвижимости Алексей Кричевский. - Соответственно, не будет и последствий для рынка. Да, в какой-то момент возникнет определенный ажиотажный спрос, однако он не слишком сильно отразится на итогах 2024 года, поскольку расхватывать все, что плохо лежит, люди будут только в июне. Цены вырастут от силы на пару-тройку процентов, а в условиях торга застройщики их наверняка сбавят».
Нужно ли торопиться сейчас с взятием льготной ипотеки? По словам Кричевского, все зависит от цели, которую ставит перед собой человек. Если он не планирует досрочно гасить кредит и будет выплачивать его лет 7-10, то определенно стоит задуматься: условные 50 тысяч ежемесячного платежа сегодня и 50 тысяч через пять, а тем более десять лет - это совершенно разные деньги. Они будут значительно мягче отражаться на кошельке. Но брать кредит исключительно ради низкой ставки — это как минимум странно, а как максимум - нерационально.
«Поскольку до сих пор ипотечный рынок держался именно на новостройках, после прекращения программы с господдержкой спрос начнет сокращаться, - считает директор рынков России и СНГ Fam Properties Валерий Тумин. - Правительство в этом заинтересовано: ему нужно экономить бюджетные средства. Прогноз относительно падения в этом году продаж на 30% вполне реалистичен. Ну а цены в ближайший квартал могут снизиться на 10%».
