Ипотеку выдают не всем, кто обращается в банк. Бывает, что сначала даже одобряют предварительную заявку, но потом отказывают в кредитовании. Причину озвучивают редко, поэтому перед обращением в банк лучше узнать об основных причинах отказа и способах повышения шансов на одобрение кредита.
Разбираемся в возможных причинах отказа в ипотеке и спрашиваем у эксперта о том, что поможет оформить кредит и купить квартиру.
Что влияет на решение банка
Перед оформлением ипотечного кредита банки оценивают несколько факторов. Среди них: уровень дохода заявителя, кредитная история, семейное положение, наличие других обременений. Основная цель проверки клиента — это оценка риска того, что потенциальный заемщик не справится с долговой нагрузкой и не сможет вернуть кредит.
У каждого банка разработана своя скоринговая модель. Это система оценок, которая определяет, как заявитель может выплачивать кредит. Если любой из параметров, который заложен в систему, не отвечает требованиям банка, это может стать поводом для отказа. К примеру, большая долговая нагрузка, низкий уровень дохода. Причем это не обязательно будет какой-то один показатель. Например, причиной отказа могут быть два или больше показателя, совокупность которых не дает возможности выдать ипотечный кредит.
Комментирует Циала Биниашвили, руководитель отдела по работе с клиентами АН «КоридорЪ»: «Исходя из моего опыта хочу выделить несколько основных причин, по которым отказывают в выдаче ипотеки: плохая кредитная история клиента, низкий уровень дохода, недостаточный первоначальных взнос и ситуации, когда банк не одобряет недвижимость, которую хочет приобрести заемщик».
Можно ли узнать причину отказа в ипотечном кредите
По закону банки не обязаны озвучивать причину отказа и, как правило, они этого не делают. Тому, кто направил заявку, просто сообщают, что кредит не одобрен. Но финансовая организация должна внести причину отказа в кредитную историю. Поэтому если вы после отказа в выдаче ипотеки запросите отчет по кредитной истории, то можете узнать причину, по которой вам не дали ипотеку. Но не нужно надеяться на этот момент, вот почему:
- банк может указать другую причину отказа в кредитовании;
- причина отказа может быть указана размыто.
Основные причины отказа и варианты исправления ситуации
Плохая кредитная история
Кредитная история — это данные по всем кредитам, займам, которые когда-либо брал конкретный человек. Причем банк оценивает то, как заемщик возвращал кредит. Учитывают наличие просрочек, уклонения от платежей, судебные разбирательства. Смотрят на те кредиты, с которыми заемщик не смог справиться, к примеру, раньше могла быть оформлена ипотека, которую заявитель не смог выплатить, и квартиру принудительно продали за долги. Такая ситуация — это практически гарантия того, что в ипотеке откажут. Но если у заемщика была зафиксирована одна или две небольшие просрочки, к примеру, не превышающие недели, то шансы на одобрение заявки велики.
Учтите, что кредитная история может считаться плохой для заявителя, даже если у человека не было просрочек по кредитам. Так происходит, если он вообще никогда не оформлял займы, не брал кредиты. В такой ситуации банк не может оценить как человек способен погашать кредитное обязательство.
Комментирует Циала Биниашвили: «Плохая кредитная история может быть оценена как со стороны нулевой кредитной истории, так и со стороны многочисленных просрочек, неуплат и задолженностей клиента перед банком. С нулевой кредитной историей банки не могут быть уверены в заемщике, так как он не брал ни одного займа, соответственно, уровень доверия к нему ниже. Что касается случая многочисленных просрочек невыплаченных кредитов или текущей незакрытой и просроченной задолженности — банки откажут такому клиенту в любом случае.
Чтобы стать для банка надежным заемщиком, я рекомендую клиенту с нулевой историей взять небольшой кредит. Например, потребительский, перед тем, как подавать документы на ипотеку. И общая рекомендация: перед подачей документов проверяйте свою кредитную историю и убедитесь, что у вас нет никаких проблем и просрочек».
Еще одной причиной плохой кредитной истории может быть то, что на человека был оформлен какой-то кредит или займ, о котором он не знает и к которому не имеет никакого отношения. К примеру, у него могли украсть паспорт и по этому документу оформить займ. Поэтому перед тем, как обращаться для оформления ипотеки, лучше проверить свою кредитную историю. Но еще лучше делать это периодически — даже если вы не собираетесь брать ипотеку. Так вы будете уверены в том, что на вас не оформили чужой кредит и ваши счета не арестуют за непонятные долги.
В сети много объявлений об оказании услуг по проверке кредитной истории. Но информацию можно узнать бесплатно. Например, раз в полгода можно проверить историю онлайн — на сайте Госуслуг.
Маленький доход
Нельзя назвать сумму, которую должен получать заемщик, чтобы ему одобрили кредит. В первую очередь все зависит от того, сколько он хочет взять в банке. При оценке дохода будущего заемщика принимают во внимание насколько он стабильный и то, хватает ли его для регулярной выплаты ежемесячного платежа. По требованиям банка на ежемесячный платеж должно приходиться в среднем не более 40-60% от общего дохода. Но дополнительно учитывают и другие факторы, например, долговую нагрузку по уже оформленному кредиту, выплату алиментов.
Если вашего дохода недостаточно, вот что можно попробовать сделать:
- измените параметры кредитования так, чтобы размер вашего ежемесячного платежа стал меньше. К примеру, можно выбрать квартиру дешевле — в таком случае нужно будет просить у банка меньше денег;
- сообщите банку о дополнительных источниках своего дохода. К примеру, о том, что вы получаете доход от сдачи в аренду квартиры. Или что кроме официального места работы у вас есть подработка.
Комментирует Циала Биниашвили: «С уровнем дохода следующая ситуация – при выдаче ипотеки банки должны быть уверены в том, что заемщик сможет выплачивать ежемесячные платежи. При этом важно то, что в учет берутся дети, родители и другие родственники, находящиеся на иждивении у заемщика. Еще — все платежи по займам, кредитам и другим обязательствам. Например, при доходе в 70 тыс. рублей с маленькими детьми на иждивении и кредитами с ежемесячным платежом в 20 тыс. рублей, рассчитывать на ипотеку с платежом в 40 тыс. рублей не стоит.
На самом деле не все так печально, есть несколько вариантов решения: взять более дешевый объект, уменьшив сумму платежа, увеличить срок ипотеки до максимально возможного периода, взять созаёмщика. И, конечно, закрыть все долги перед банками, при подаче заявки на ипотеку предоставив подтверждающие такой факт документы».
Большая кредитная нагрузка
Такой фактор часто выносят в отдельную причину отказа в ипотеке. Но его скорее можно отнести к фактору маленького дохода по сравнению с имеющимися обязательствами заемщика. С другой стороны, наличие большого количества оформленных кредитов тоже увеличивает риск отказа в ипотеке. Если по нескольким из них заемщик допустит просрочки, это еще увеличит финансовую нагрузку на заемщика — ему придется погашать набежавшие пени, штрафы.
Также при оценке вашей состоятельности банк учитывает и те кредиты, в которых вы выступаете созаемщиком. Если по какой-то причине заемщик не справится с обязательством, у вас также увеличатся расходы и есть риск того, что вы не справитесь с ипотекой.
Чтобы снизить риски отказа в кредите по причине того, что у вас большая кредитная нагрузка, можно предварительно погасить имеющиеся обязательства. Конечно, если еще осталось выплачивать текущий кредит три года и необходимой суммы для погашения нет, это не вариант. Но если до погашения осталось несколько месяцев, можно дождаться последнего платежа и после решения всех вопросов по имеющемуся кредиту уже подавать заявку на оформление ипотеки.
Учтите, что банк учитывает не только те кредиты, по которым у вас остались долги. Принимают во внимание даже кредитные карты, которыми вы не пользуетесь. К примеру, у вас может лежать невостребованная карта с кредитным лимитом 400 тыс. рублей. Но в таком случае есть вероятность того, что вы сначала оформите ипотеку, а потом используете полный лимит кредитной карты. Тогда значительно возрастет кредитная нагрузка – вам придется погашать большую сумму долгов. Также теоретически из-за возросшей нагрузки у вам могут начислить пени и штрафы. А это еще увеличит расходы. Чтобы кредитки, которыми вы не пользуетесь, не учитывали, их лучше закрыть перед подачей заявки на получение ипотеки.
Указание заемщиком недостоверной информации
При рассмотрении заявки банк запрашивает сведения о заемщике и тщательно проверяет информацию. Если вы предоставите какие-то неверные данные, независимо от причины банк, скорее всего, воспримет это как попытку обмана. Чтобы такой ситуации не было, стоит проверить действительность всех документов, которые вы предоставляете. Также внимательно читайте информацию о том, что именно необходимо сообщить банку.
Если у вас есть какие-то обязательства, их лучше не скрывать. Банк не полагается только на сведения, которые предоставляет заемщик — обычно все дополнительно проверяется. И о том, что вы платите алименты, погашаете кредит за автомобиль выплачиваете кому-то компенсацию за причиненный ущерб или какие-то штрафы, финансовая организация быстро узнает. Если у вас есть какие-то обязательства и вы переживаете, что из-за них откажут в кредите, лучше пообщаться с менеджером банка о том, что можно сделать, чтобы ипотеку одобрили. Возможно, это как раз будет вариант с покупкой более дешевого жилья либо оформление кредита на более длительный срок. В таком случае даже при имеющихся обязательствах ежемесячный платеж будет посильным.
Не стоит также преувеличивать свои доходы. Заемщик может утверждать, что у него каждый месяц поступают определенные суммы, к примеру, от аренды другого жилья. Если в процессе беседы выяснится, что заемщик завышает данные, в кредите также откажут. К примеру, менеджер может поинтересоваться недвижимостью, которая сдается. При желании по ее расположению и характеристике можно примерно определить, за какую сумму она может сдаваться.
Недостаточный первоначальный взнос
Обычно банки сразу указывают размер первоначального взноса, с которым они готовы одобрить заявку по кредиту. Такие суммы могут быть разными в зависимости от программы, в том числе и государственной, по которой заемщик может оформить кредит под маленький процент.
Комментирует Циала Биниашвили: «Недостаточный первоначальный взнос также может послужить причиной отказа. В 2024 году сумма первоначального взноса для клиентов была увеличена, но не для всех программ. Обычно размер взноса составляет порядка 20 - 30% — всё зависит от банка и программы.
Если у вас на руках нет первоначального взноса, на ту недвижимость, которую вы выбрали, стоит подобрать другой объект, чтобы имеющегося взноса хватило. Но не стоить брать потребительский кредит на первоначальный взнос — вероятнее всего это приведет к отказу банка».
Если у вас недостаточно средств для первоначального взноса, как вариант, можно использовать государственные средства — материнский капитал, если он вам положен. Но учтите, что изначально банк посчитает ежемесячные платежи по ипотеке без учета маткапитала. Только когда средства поступят банку, платежи будут пересчитаны.
Отказ на этапе одобрения недвижимости
Обычно перед оформлением кредита заемщик сначала получает предварительное одобрение по кредиту и когда определяется с конкретным жильем, которое хочет приобрести, подает окончательную заявку. У банков есть общие требования, которым должна отвечать недвижимость, например:
- объект должен располагаться на территории России;
- дом не должен быть признан аварийным, подлежать сносу;
- на недвижимости не должно быть обременений.
- в помещении не должно быть проведено незаконных перепланировок, особенно тех, которые не отвечают строительным нормам.
Кроме общих требований у каждого банка есть свои критерии, по которым они оценивают объект. Если при проверке будут обнаружены какие-то проблемы, если есть риск потери заявителем недвижимости, в ипотеке откажут.
Комментирует Циала Биниашвили: Банк может не одобрить недвижимость, которую вы хотите купить в ипотеку. Чтобы жилье было одобрено банком, оно должно подходить под определенные параметры, а у каждого банка они свои. Это необходимо, так как при выдаче ипотеки недвижимость остается в залоге у банка — до момента выплаты ипотеки в полной мере и снятия обременения.
Если по каким-то причинам банк отказал в кредите, можно выбрать другой объект, который уже подойдет под требования банка.
