Банк России повысит надбавки к коэффициентам риска по ипотеке уже с 1 мая 2023 года. Регулятор также установит надбавку для кредитов под залог жилой недвижимости. Как это решение повлияет на ипотечный рынок в России и отразится ли ситуация на застройщиках и банках — в материале «Известий».
Погоня за планом
Решение вызвано ухудшением стандартов кредитования банками. Так, в IV квартале 2022 года одобрено 44% кредитов для заемщиков с показателем долговой нагрузки (ПДН) свыше 80%. ПДН — это доля средств, которыми заемщик вынужден погашать кредиты, к общей сумме доходов.
По заявлению ЦБ, к подорожанию недвижимости привели, в частности, совместные программы застройщиков и банков на рынке первичного жилья. Так, разрыв между стоимостью первички и вторички составляет порядка 30%.
Ужесточение требований Центробанка к выдаче ипотечных кредитов — закономерное решение, считает заместитель директора Банковского института развития Юлия Макаренко.
— Контроль необходим. Банки с задачей самостоятельной оценки справляются всё хуже и хуже. Кредитные организации стремятся закрыть год и отчитаться перед руководством лучшими цифрами, и последняя возможность догнать и перегнать планы — последние два месяца года. Но это палка о двух концах. В гонке за показателями, закрытыми заявками и ежегодными премиями, личными и на отдел, банки переносят риски на будущее, — отмечает она.
Более лояльные требования банков объясняются ограниченной емкостью рынка: за последние три года в России наблюдался покупательский бум на жилье из-за программы льготной ипотеки. По мнению финансиста, выдавать ипотечный кредит и без того закредитованному человеку как минимум неразумно.
— Долговая нагрузка свыше 80% означает, что каждые восемь рублей из десяти заработанных идут на погашение задолженностей в разных банковских и других кредитных организациях. И число таких одобренных заявок с течением времени растет — с 36% до 44% в течение двух кварталов. Показатель долговой нагрузки — это сигнал тревоги для скоринговой системы банка или сотрудника, который принимает заявку в офисе. Заемщики — самая опасная категория клиентов. Если что-то пойдет не так (даже недолгая болезнь), плательщик не выполнит обязательств, пойдет просрочка. Не факт, что при наличии некоторой суммы клиент оплатит именно ипотечный кредит, — продолжает аналитик.
Еще одно следствие такой политики банков — рост процентных ставок для остальных заемщиков. Таким образом кредитные организации перекладывают риски неплатежей на добросовестных клиентов.
— С ужесточением требований доля опасных заемщиков должна снизиться. Полагаю, и обслуживание остальных клиентов станет более предсказуемым. Возможно, последует незначительное снижение ставок по ипотеке. Это положительно скажется и на застройщиках: станет меньше квартир в подвешенном состоянии, в том числе под арестом, — резюмирует Юлия Макаренко.
Перегрев и охлаждение
ЦБ РФ неоднократно подчеркивал, что не допустит перегрева рынка жилой недвижимости, возникающего из-за механизмов работы ипотеки от застройщиков, напоминает директор департамента корпоративных финансов ИК «ИВА Партнерс» Артем Тузов.
— С 1 января 2023 года введены ограничения на ипотеку от застройщиков, предусматривающие серьезное повышение резервирования по таким ипотечным программам. Граждане, которые хотели «запрыгнуть в последний вагон» такой ипотеки, создали повышенный спрос на ипотечные программы в декабре, в том числе получили одобрение по ипотекам, которые будут действовать до конца марта, — замечает специалист.
В результате рынок жилой недвижимости временно разогрелся еще сильнее, и теперь ЦБ РФ принимает меры для его охлаждения. По мнению Тузова, это временные меры, и они будут корректироваться вместе с ситуацией на рынке. Ипотека в 2023 году будет выдаваться в основном на классических условиях, что снизит спрос заемщиков, а также отраслевые риски как банков, так и застройщиков, прогнозирует собеседник.
Аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева объясняет ситуацию на рынке закономерным спадом. Объем выдачи ипотеки по итогам 2022 года снизился на 15,5% к 2021 году, до 4,8 трлн рублей. При этом в количественном выражении показатель упал на 31% к 2021 году.
— Тенденция к снижению выдачи ипотеки сформировалась уже в прошлом году, и ощутимых драйверов для роста популярности ипотечных программ на данный момент нет. В то же время повышаются риски, связанные с ипотечным пузырем, поэтому нововведение ЦБ РФ более чем оправдано, — подмечает она.
Эксперт отмечает бесспорное снижение спроса на ипотечные продукты и, как следствие, негативное влияние на их прибыль. Но это ожидаемое следствие ажиотажного роста цен и бума спроса на недвижимость за последние годы, заключает собеседница «Известий».
Не панацея
Заявленные ЦБ меры регулирования нацелены на снижение рисков для всех участников рынка без исключения, полагает заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная.
— Темпы роста ипотечного портфеля в сравнении с предыдущим годом ощутимо замедлятся. В зависимости от состоянии экономики и конъюнктуры рынка ЦБ может ужесточать или смягчать макропруденциальную политику. Учитывая текущие далеко не радужные показатели, ожидать от финансового регулятора в течение 2023 года излишней мягкости не приходится. Так или иначе, к текущему моменту рынок уже сильно разбалансирован, подход к применению ипотечных инструментов нуждается в пересмотре и корректировке, — дополняет экономист.
По словам аналитика, ипотека — не панацея, а лишь один из важных инструментов для развития рынка. Главный вопрос должен быть обращен к Минстрою: что делает и собирается делать регулятор строительной отрасли для роста предложения на рынке жилья, развития добросовестной конкуренции среди застройщиков и повышения качества жилой строительной продукции в самом широком смысле данного термина, отмечает Татьяна Школьная.
Чудеса маркетинга
Корректировка условий выдачи ипотеки — мера, основанная на достоверной оценке рискованности определенных ипотечных сделок, считает старший преподаватель кафедры инвестиционно-строительного бизнеса и управления недвижимостью факультета рыночных технологий ИОМ РАНХиГС Кирилл Сиволапов.
— Сегодня выросла доля займов с минимальным первоначальным взносом и большим показателем нагрузки по доходам: люди платят больше 60–80% от текущих доходов на погашение кредита. Поскольку рынок немного просел по количеству сделок, застройщики начали активно искать свои варианты развития. Некоторые на первый год ипотеки компенсируют банку ставку за счет в том числе изначального завышения цены на жилье, — добавляет он.
Разрыв между первичным и вторичным рынком стал очень большим. Это приводит к тому, что заемщик берет квартиру в ипотеку по завышенной цене и не может потом ее продать по той же стоимости на вторичном рынке. Следовательно, суммы, полученной от перепродажи, может не хватить на возмещение кредита, что повышает риски и для банков. Эксперт убежден, что принятые меры замедлят рост ипотеки в стране, но в первую очередь это коснется высокорискованных сделок.
— Насколько это замедление будет существенным, пока сказать достаточно сложно. Ассоциация банков России в свое время предлагала ввести минимальный порог ставок по ипотеке. Вероятно, эта мера также помогла бы сократить количество рекламных «чудес» с пониженной ставкой по ипотечным кредитам, — резюмирует Кирилл Сиволапов.
